Она стояла перед судьёй, дрожащими руками поправляла платок и спокойно говорила:
«Да, я получила деньги. Но это не значит, что я продала квартиру».
Так началась история, которая перевернула жизнь москвички Светланы Карпицкой. Девушка купила уютную двушку у пожилой женщины, проверила все документы, обратилась к риелтору, заказала юридическую экспертизу. Всё выглядело безупречно. Но через несколько месяцев суд признал сделку недействительной. Квартира вернулась к продавцу, а Светлана осталась с ипотекой и пустыми стенами.
Причина оказалась банальна и ужасающа одновременно: бабушку заставили продать жильё телефонные мошенники. Они действовали по классической схеме — представились сотрудниками банка, убедили женщину, что её деньги в опасности, и велели «перевести всё на безопасный счёт». Для этого, сказали они, нужно «временно продать квартиру». И она продала.
Новая волна судебных решений: когда суды встают на сторону обманутых продавцов
Подобные истории перестали быть исключением.
Юристы отмечают: в последние два года суды по всей стране всё чаще аннулируют сделки купли-продажи, совершённые под влиянием обмана и давления. Если раньше в 99% случаев решением признавался добросовестный покупатель, то теперь ситуация меняется на глазах.
Эта тенденция началась после громкого дела Ларисы Долиной. Известная певица стала жертвой аферистов, которые убедили её продать квартиру, а деньги передать «в правоохранительные органы для проверки». Когда история вскрылась, суд встал на сторону артистки, вернув ей недвижимость. С тех пор, как рассказывают юристы, подобные решения стали множиться, а судьи — проявлять осторожность, опасаясь обвинений в равнодушии к жертвам мошенников.
«После дела Долиной судебная система как будто получила моральное разрешение защищать слабых. Только вот теперь под ударом оказываются сильные — покупатели, которые действовали честно», — поясняет юрист Сергей Сергеев.
Как телефонные мошенники превращают пенсионеров в невольных преступников
Схемы телефонных аферистов сегодня напоминают хорошо отлаженные психологические операции.
Они часами “ведут” жертву, убеждая, что её данные украдены, что «внук попал в беду», что «счёт арестован», и единственный способ спастись — продать имущество и перевести деньги “в безопасное место”. Люди, выросшие в эпоху доверия к государству и официальным голосам, часто не способны устоять перед этим напором.
В одном из дел в Подмосковье пенсионерка не только продала квартиру, но и, находясь под контролем тех же мошенников, подожгла военкомат, выполняя «указания спецслужб». Следствие установило: все её действия координировались по телефону. Суд признал, что женщина находилась под гипнозом обмана, и аннулировал сделку.
«Она действовала строго под воздействием третьих лиц. Это видно даже из её финансовых операций — за короткий срок она оформила восемь кредитов в разных банках», — рассказывает её адвокат Геннадий Николаев.
Когда добросовестность не спасает: истории покупателей, которые потеряли всё
Покупатели таких квартир оказываются в ловушке, из которой нет выхода.
Анна Кушева из Москвы, мать двоих детей, купила «бабушкину» квартиру за семь миллионов рублей и вложила ещё два миллиона в ремонт. Через месяц прежняя хозяйка пришла к ней домой с заявлением в суд: мол, она не понимала сути сделки и требует жильё вернуть.
«Мы живём на чемоданах уже год. Детям не объяснишь, почему нельзя повесить рисунки на стену — ведь, возможно, завтра нас выселят», — рассказывает Анна.
Суд признал пенсионерку жертвой мошенников, а сделку — недействительной. Анна потеряла и квартиру, и деньги, ведь аферисты исчезли без следа.
Такие случаи уже не единичны. По данным Росреестра, только за 2024 год в России оспорено более трёх тысяч сделок с недвижимостью, где фигурировали пожилые продавцы. В большинстве случаев решения выносились в их пользу.
Почему суды поступают именно так
Юристы объясняют: суд обязан установить наличие воли на совершение сделки. Если выясняется, что человек действовал под давлением, не понимал сути происходящего или находился в состоянии обмана, договор автоматически признаётся ничтожным.
Это правило прописано в Гражданском кодексе, но раньше применялось крайне редко — доказать “психологическое воздействие” было почти невозможно. Теперь, с развитием цифровых технологий и появлением аудиозаписей звонков, следователи могут показать суду реальную картину: часами пожилого человека убеждают, что он спасает своих близких.
«Когда судья слышит записи, где дрожащим голосом “внук” просит денег, невозможно остаться равнодушным. А значит, решения всё чаще принимаются в пользу продавцов», — говорит адвокат по недвижимости Олег Новгородский.
Что может спасти покупателя
Пока закон не поспевает за реальностью, юристы советуют покупателям проявлять максимальную осмотрительность.
- Заказывайте юридическую экспертизу сделки. Независимое заключение, оформленное до подписания договора, может сыграть решающую роль в суде. Если эксперт подтвердит, что покупатель проверил все обстоятельства, его чаще признают добросовестным приобретателем.
- Изучайте историю продавца. Если в течение нескольких месяцев человек брал кредиты, продавал имущество или совершал странные финансовые операции — это повод насторожиться.
- Обращайте внимание на поведение. Нервозность, стремление “поскорее всё оформить”, просьбы не обсуждать детали — всё это может указывать на внешнее давление.
- Используйте безопасные расчёты. Сейчас на обсуждении в Госдуме — инициатива, согласно которой деньги за квартиру будут замораживаться на эскроу-счёте на неделю. За это время юристы смогут проверить продавца и выявить возможное мошенничество.
«Если бы деньги не поступали продавцу сразу, многие сделки можно было бы остановить ещё на этапе перевода», — считает член Российской гильдии риелторов Константин Бобров.
Что ждёт рынок недвижимости дальше
Эксперты прогнозируют, что ситуация с “бабушкиными квартирами” станет одной из самых сложных правовых коллизий ближайших лет.
С одной стороны, общество требует защищать пожилых жертв аферистов, с другой — нарушается принцип стабильности гражданского оборота. Ведь если квартиру можно вернуть спустя месяцы, какой инвестор рискнёт покупать вторичное жильё?
Уже сейчас некоторые агентства недвижимости временно отказываются работать с продавцами старше 70 лет, если за ними нет законных представителей или доверенных лиц. Это вызывает общественное возмущение, но эксперты признают: рынок пытается защищаться.
Между жалостью и справедливостью
Каждая подобная история — это драма без настоящих победителей.
Пенсионеры теряют деньги, здоровье и покой. Покупатели — жильё, сбережения и веру в систему. Мошенники же остаются безнаказанными, растворяясь в сети, словно призраки цифровой эпохи.
Суды ищут баланс между состраданием и законом, между желанием помочь пожилому человеку и необходимостью сохранить доверие к сделкам. Но пока этот баланс не найден, каждый, кто покупает “бабушкину” квартиру, рискует оказаться героем новой судебной хроники.
Финал: доверяй, но проверяй иначе
Сегодня самое надёжное средство защиты — недоверие.
Не к людям, а к ситуации, где всё кажется слишком простым и выгодным. Проверяйте документы, говорите с родственниками продавца, записывайте переговоры, обращайтесь к юристам.
Потому что, как говорят опытные риелторы, в наше время квартира может плакать — и чаще всего эти слёзы принадлежат тем, кто просто хотел иметь свой дом.