Что если сдавать в аренду? Реальная хронология

Что если сдавать в аренду? Реальная хронология

"Стоп! - скажет инвестор. - Я же мог сдавать квартиру!"

Точно. Но давайте посчитаем по реальной временной шкале и реальным рыночным ставкам.

Хронология событий:

• 2019: Покупка за 18,75 млн, квартира без отделки, стройка

• 2020: Стройка продолжается, деньги заморожены

• 2021: Получение ключей, начало ремонта, вложение 6 млн

• 2022: Завершение ремонта, начало сдачи в аренду с февраля

Итого:

• 2 года ожидания стройки (2019-2021): деньги заморожены

• 1 год ремонта (2021-2022): деньги заморожены + вложение 6 млн

• 4 года аренды (2022-2025): доход идет

Реальные арендные ставки с учетом простоя

2022 ставка 90 тыс 11 мес (1 простой) - 990 тыс

2023 ставка 110 тыс 11 мес (1 простой) - 1,21 млн

2024 ставка 150 тыс 11 мес (1 простой) - 1,65 млн

2025 ставка 180 тыс 11 мес (1 простой) - 1,98 млн

Валовый арендный доход за 4 года: 5 830 000 рублей

Выглядит неплохо, правда? Почти 6 миллионов! Но подождите...

Реальные расходы: то, что съедает вашу прибыль

Налоги (13% с аренды):

5 830 000 × 13% = 757 900 рублей

Простой при поиске арендаторов: Уже учтен в таблице (по 1 месяцу в год = 4 месяца упущенного дохода)

90 + 110 + 150 + 180 = 530 000 рублей упущено

Мелкие ремонты и замена мебели за 4 года:

• Износ мебели и техники: 200 000 рублей

• Косметические ремонты между арендаторами: 250 000 рублей

• Замена сантехники, электрики: 150 000 рублей

• Итого: 600 000 рублей

Агентские услуги по поиску арендаторов:

• 4 раза за 4 года (при каждой смене арендатора)

• Комиссия = 1 месячная аренда от каждого года

• 90 + 110 + 150 + 180 = 530 000 рублей

Плата за квартиру (арендатор платит расходы по воде и электричеству):

• условно оценим в 100 тыс/год

• За 4 года: 400 000 рублей

Итого расходов:

757 900 (налог) + 600 000 (ремонты) + 530 000 (агенты) + 400 000 (квартплата) = 2 287 900 рублей

Чистый арендный доход за 4 года:

5 830 000 - 2 287 900 = 3 542 100 рублей

Округлим: ≈ 3,54 миллиона рублей чистыми

Уже не так впечатляюще, как 5,8 миллиона валовых, правда?

Главное открытие: даже высокая аренда не спасла

Смотрите на парадокс:

Без ремонта и аренды:

• Вложили: 18,75 млн

• Получили: 35,25 млн

• Прибыль: 16,5 млн

• IRR: 11,05%

С ремонтом и высокой арендой:

• Вложили: 24,75 млн

• Получили: 38,79 млн

• Прибыль: 14,04 млн

• IRR: 10,4%

Вы вложили на 6 миллионов больше.

Получили на 3,54 миллиона больше (чистая аренда за 4 года).

Но чистая прибыль всё равно упала на 2,46 миллиона!

И IRR снизился с 11,05% до 10,4%!

Разберем по косточкам, куда делись деньги:

Вложили в ремонт: 6 млн

Получили с аренды (чистыми): 3,54 млн

Прямой убыток на ремонте: -2,46 млн

Но это еще не все!

Упущенная выгода на ремонте:

6 млн в 2021 на депозите → 8,55 млн в 2025

Альтернативный доход: +2,55 млн

Реальный убыток от стратегии ремонта:

• Прямой: -2,46 млн (вложили 6, получили 3,54)

• Упущенный: -2,55 млн (могли заработать на депозите)

• ИТОГО: -5,01 миллиона рублей!