Стоит ли брать ипотеку в 2025 — честный расчёт без рекламы

Рыночные ставки по ипотеке в России к осени 2025 держатся на уровне около 21–23% годовых, льготные программы для семей и ИТ — около 6%, дальневосточная — 2%. Ключевая ставка ЦБ — 17% на 10 октября 2025, и регулятор не обещает быстрого падения ниже. Вывод простой. В 2025 ипотека имеет смысл в двух случаях: вы проходите по льготе или считаете покупку как защиту от аренды/инфляции на горизонте 7–10 лет и тянете высокий ежемесячный платёж с подушкой. Всем остальным лучше накопить больше взноса, стабилизировать доход и подождать более мягкого цикла ставок. (Спроси.дом.рф)

Коротко, но по делу:

1. Фон дорогой: ключевая 17% и рыночная ипотека 21–23% — это не время для импульсивной сделки. (cbr.ru)
2. Льготные программы живут до 2030, у семей это около 6%, у ИТ около 6%, у дальневосточной около 2% — здесь ипотека может быть рациональной. (РБК Недвижимость)
3. В среднем чек ипотеки сейчас 5,7 млн на новостройку и 3,7 млн на вторичку; при рыночных ставках платёж у многих выходит за пределы комфортных 35–40% дохода. (Банки.ру)
4. Если у вас нет льготы, спасает только большой первоначальный взнос и холодная математика по аренде vs владению на 7–10 лет вперёд.
5. Рефинансирование надо планировать заранее, но не закладывать как гарантированный сценарий.

Что изменилось к осени 2025

Ставки и политика ЦБ.
Центробанк в сентябре снизил ключевую до 17% и держит её на этом уровне; среднесрочный прогноз допускает, что в остатке 2025 ключевая будет в коридоре примерно 16–18%. Это поддерживает плавное снижение рыночных ставок, но не возвращает нас к "дешёвой ипотеке". (cbr.ru)

Фактические ставки по рынку.
По данным ЕИСЖС/профильных обзоров, средневзвешенные рыночные ставки в конце сентября — начале октября 2025 колеблются около 21–22,5% годовых для новостроек и вторички. Льготы держатся около 6%. (Спроси.дом.рф)

Льготы продлили.
"Семейная" ипотека до 6% продлена до 2030 года и доступна семьям с детьми до 6 лет или с ребёнком-инвалидом; ИТ-ипотека около 6%, дальневосточная/арктическая — около 2%. Условия зависят от региона и лимитов кредита. (РБК Недвижимость)

Сухая математика: сколько это в платеже

Возьмём типовой чек по данным ДОМ.РФ/Банки.ру: 5,7 млн на новостройку и 3,7 млн на вторичку. Срок 20 лет. Посмотрим три сценария — рыночная ставка 23% и 21%, и льготная 6%.

Кредит 5,7 млн на 20 лет:

• при 23% платёж примерно 110 тыс. ₽ в месяц; переплата за срок около 20,8 млн ₽;
• при 21% платёж около 101 тыс. ₽; переплата около 18,6 млн ₽;
• при "семейной" 6% платёж около 40,8 тыс. ₽; переплата около 4,1 млн ₽.

Кредит 3,7 млн на 20 лет:

• при 23% платёж около 71,7 тыс. ₽;
• при 21% платёж около 65,8 тыс. ₽;
• при 6% платёж около 26,5 тыс. ₽.

Цифры показывают пропасть между рынком и льготами: при 21–23% без крупного взноса платёж съедает бюджет. А средний чек по первичке в августе действительно 5,7 млн. (Банки.ру)

Когда ипотека в 2025 всё же имеет смысл

1) Вы проходите по льготе.
"Семейная" до 6% или ИТ-ипотека — это другой мир по платёжке и переплате. Здесь рационально закрывать вопрос жилья, если доход и подушка позволяют. Следите за лимитом суммы и целями расходования (чаще — новостройка/ДДУ). (РБК Недвижимость)

2) У вас большой первоначальный взнос.
30–40% взноса уменьшают тело кредита так, что платёж становится приемлемым даже при 21–22%. Это не "дешёво", но может быть оправдано, если вы уходите от долгой аренды и живёте в городе с дефицитом качественного фонда.

3) Вы считаете не "квартиру мечты", а бюджетный сценарий и горизонт 7–10 лет.
Покупка бьёт аренду на длинной дистанции, если аренда растёт и вы готовы жить в квартире дольше 7 лет. В противном случае транзакционные издержки и проценты съедят выгоду.

4) Понимаете, что рефинансирование — опция, а не план.
Да, если ключевая уйдёт ближе к 12–13% в 2026, можно будет рефинансировать. Но это зависит от дохода, кредитной истории и LTV. Нельзя входить в сделку "на авось". (РБК)

Когда лучше повременить

Нет подушки 3–6 месяцев. Любая просадка по доходу сразу бьёт в просрочку.
Долговая нагрузка выше 40–45% дохода. Банки охотнее режут лимит или отказывают, а жизнь становится нервной.
Ставка только рыночная, взнос 10–15%, аренда дёшево. Тут арифметика чаще за накопление и ожидание.
Нестабильная занятость/переезд в горизонте 2–3 лет. Ипотека не гибка, штрафы и комиссионные съедят всё.

Куда смотреть по программам на 2025

• "Семейная" ипотека до 6%: семьи с детьми до 6 лет, либо с ребёнком-инвалидом; лимиты по сумме выше в МСК/СПб и областях, взнос от 20%. Продлена до 2030. (РБК Недвижимость)
• ИТ-ипотека около 6%: требования к работодателю и доходу, цели чаще — новостройка. (alfastrah.ru)
• Дальневосточная/арктическая 2%: жильё и переезд на соответствующие территории. (alfastrah.ru)

Практика: как принять решение без эмоций

1) Посчитайте DSCR по-домашнему.
Сумма ваших обязательных платежей / чистый доход семьи. Цель — не выше 35–40%. Если получается 45% и больше — стоп.

2) Сценарий "минус работа на 3 месяца".
Есть ли у вас подушка на платёж + базовые расходы 3–6 месяцев. Если нет — сначала подушка.

3) Сравните "аренда vs владение" честно.
Учтите не только платёж, но и страхование, ремонт, налоги, комиссионные. Если аренда в вашем городе вдвое дешевле платежа по 21–22%, а вы не уверены в горизонте — аргумент в пользу аренды.

4) Договоритесь с собой про рефинанс.
Ставьте напоминание на квартальный мониторинг ставки и LTV. Если в 2026–2027 рынок разморозится — подаёте заявку. Если нет — в базе платёж должен быть тянущим уже сейчас. (РБК)

Частые вопросы и заблуждения

"Ставки явно пойдут вниз — можно брать сейчас и потом рефинансировать"
Может быть. Но ЦБ говорит об осторожном снижении, а прогнозы — это не гарантия. Берите только если текущий платёж тянется без героизма. (РБК)

"Мне предлагают 19–20% в рекламе"
Проверьте эффективную ставку, комиссии, страховки, тип объекта и взнос. Средний рынок сейчас около 21–23%; "витринные" цифры часто для узких кейсов. (Спроси.дом.рф)

"Где смотреть живые условия по льготам"
Официальные разъяснения и агрегаторы: материалы РБК/Госуслуг/ДОМ.РФ, плюс разделы банков о "семейной", ИТ- и дальневосточной ипотеке. (РБК Недвижимость)

Что по итогу?

2025 — не год "лёгкой ипотеки". Рыночные 21–23% годовых делают покупку дорогой по ежемесячному платежу и переплате. Рациональные окна — льготные программы, большой взнос, длинный горизонт владения и план на рефинанс при улучшении цикла. Если это про вас, считайте и действуйте. Если нет — накапливайте взнос, фиксируйте доход, наблюдайте за ключевой и рынком. Жильё никуда не убежит, а спокойная математика бережёт нервы и деньги.

Расскажите в комментариях, какой сценарий считали вы: льгота, рынок, аренда, накопление. Спасибо за ваше мнение и до встречи в ДЗЕН!