Внимание, правильный ответ
Я буду использовать те же данные, которые есть у вас.
Общая площадь объекта — 268 кв.м.
Исходя из планировки, мы видим, что примерно 145 кв.м. — ликвид для стрит-ритейла, остальные 123 кв.м. — неликвидные подсобные помещения.
Допустим, аренда всего объекта целиком — 2000 за метр, итого 536000 в месяц (цена за метр в этом примере не так важна, главное — пропорциональность).
Не зная анализа рынка и точного трафика, сложно рассуждать, но в среднем поделённые ликвидные части в стрит-ритейле сдаются с маржой около 30%.
Неликвидные части мы в лучшем случае сдадим по себестоимости, то есть по 2000 за метр. А ликвидную часть, разделив на 2 помещения — по 3000 за метр.
Итого, у нас выходит 636000 рублей в месяц.
То есть, наша маржа в лучшем случае составит всего 100000 рублей.
А это всего 15,7% от общего оборота, что является «ред-флагом», поскольку минимальная маржа должна составлять от 20% от оборота, а в идеале 30%.
В случае, когда аренда 536К, а маржа всего 100К, один месяц простоя мы будем окупать целых 5 месяцев!
Это недопустимый риск.
Кроме того, учитывая, что объект с ремонтом, с собственником вряд ли удастся согласовать более 3 месяцев каникул. А с учётом такого большого неликвида, срок сдачи может затянуться на 4-5 месяцев.
Также я бы обратил внимание на то, что это малоэтажная застройка в центре, а значит плотность заселения менее 4000 домохозяйств в радиусе 500 метров. И если трафик и есть, то скорее всего он транзитный, либо туристический. А это значит, что кроме общепита это место мало кому будет интересно. А так как по условиям вокруг много кафе и ресторанов, здесь ещё и большая конкуренция.
Второй вариант — сдать целиком, не деля. Коммерческая недвижимость растёт в цене среднем на 20% в год, соответственно, за полгода — около 10%. Но если у нас совсем нет конкурентов по площади, то в течение полугода мы сможем сдать объект целиком за 2500 за метр.
То есть за 670000 в месяц.
Минус аренда 536000. Итого, наша маржа 134000, а это 20%, что также является красным флагом. Поскольку это нижняя грань допустимой маржи.
И даже если мы сдадим объект за полгода при 3 месяцах каникул, у нас будет ещё 3 месяца простоя по 536000. Итого 1608000.
При марже 134000 мы будем окупать этот простой целых 12 месяцев!
И это в лучшем случае.
А значит, второй вариант нам тоже не подходит.
Вывод: объект не подходит для субаренды, и его ни в коем случае нельзя арендовать.
Моя оценка 1/10.
