«У меня есть немного свободных денег. Что делать - погасить ипотеку или положить на депозит?» Этот вопрос в 2025 году задаёт себе каждый второй ипотечник.
Ставки растут, цены на жильё скачут, ЦБ то повышает ключевую, то намекает на снижение. Всё как обычно - неопределённость полная.
Давай разберёмся без заумных формул: где сейчас выгоднее - в банке или в ипотеке.
Что имеем на 2025 год
- Средняя ставка по ипотеке - от 13 до 15 % годовых (с учетом ставок по льготным программам).
- Средняя ставка по депозиту - 10–12 % годовых.
- Средняя инфляция по стране - около 9–12 %.
Если смотреть «на глаз», кажется, что раз ипотека дороже, то её и надо гасить. Но не всё так просто: банк платит проценты на всю сумму, а ипотека - уменьшается по мере выплат.
А ещё есть налоги, инфляция и человеческий фактор - да-да, тот самый, когда деньги вроде бы «просто лежат», а потом куда-то исчезают.
Вариант №1. Гасим ипотеку досрочно
Представим, у тебя ипотека на 5 млн ₽ под 14 % на 20 лет.
Платёж - примерно 60 000 ₽ в месяц.
За всё время переплатишь банку около 9 млн ₽ процентов.
И если ты вдруг решаешь внести, скажем, 500 000 ₽ досрочно, то:
- срок кредита сокращается примерно на 2 года,
- общая переплата уменьшается на около 800 000 ₽.
Звучит неплохо, правда?
Половина миллиона сейчас спасает тебя от почти миллиона процентов в будущем. Но есть нюанс - эти деньги могли бы тоже работать.
Вариант №2. Оставляем ипотеку, деньги кладём в банк
Те же 500 000 ₽ кладёшь на депозит под 11 % годовых.
Через год получаешь 55 000 ₽ процентов. Казалось бы — немного, но давай считать дальше. Если депозит пролонгировать и проценты капитализировать, то за 5 лет получишь около 310 000 ₽ чистой прибыли.
Но! За это время по ипотеке ты выплатишь банку процентов почти на 3 млн ₽.
И здесь возникает логичный вопрос: а не зря ли держим деньги под подушкой?
Если смотреть чисто математически - досрочное погашение почти всегда выгоднее, потому что ставка по ипотеке выше доходности депозита.
Но жизнь - не таблица Excel.
А теперь добавим психологию
Ты досрочно гасишь ипотеку - и чувствуешь себя победителем.
Но через месяц может случиться непредвиденное: болезнь, увольнение, форс-мажор. А свободных денег уже нет — всё ушло в банк.
Тут и начинается классическая история: человек гасил ипотеку, чтобы быть «свободным», а потом снова берёт кредит - уже потребительский, под 40 % 😅.
Поэтому важное правило:
Сначала подушка, потом досрочка.
Минимум 3–6 месяцев расходов должны быть в доступе.
Только потом — думай про ускоренное погашение.
А что, если инвестировать, а не класть в банк?
Вот тут начинается самое интересное.
Если не боишься рисков и умеешь обращаться с финансами, можно сделать иначе:
- вложить 500 000 ₽ не в ипотеку, а в индексные фонды (ETF);
- средняя доходность по российскому рынку за последние годы - 12–14 % годовых;
- при капитализации за 10 лет получаем почти 1,6 млн ₽.
Сравни:
- Сэкономил бы на ипотеке - 800 000 ₽;
- Заработал бы на инвестициях - 1,6 млн ₽.
Но! Инвестиции не гарантированы.
Могут быть и +20 %, и –15 % в разные годы.
Так что здесь нужно взвешивать свой уровень стресса: если ты не спишь, когда акции падают — лучше заплати ипотеку и живи спокойно.
Когда точно стоит гасить досрочно
✅ У тебя нет долгов, кроме ипотеки.
✅ Есть подушка безопасности хотя бы на 3 месяца.
✅ Ставка по ипотеке выше, чем ставка по вкладу (а сейчас почти всегда так).
✅ Деньги лежат и не работают.
✅ Ты не планируешь крупных трат (ремонт, машина, ребёнок).
Тогда - да, досрочка = экономия процентов и психологическое облегчение.
Когда лучше не торопиться
🚫 Если ты только начал копить и у тебя нет финансового запаса.
🚫 Если работа нестабильна или доход сезонный.
🚫 Если ипотека по льготной ставке (7–8 %) - гасить смысла мало, пусть инфляция её «съедает».
🚫 Если ты умеешь инвестировать и можешь заработать больше, чем платишь банку.
Тогда логичнее держать деньги в обороте, а ипотеку - спокойно платить по графику.
Мини-пример: «человеческая математика»
Сергей из Казани взял ипотеку на 3 млн ₽ под 13,5 % на 20 лет.
Через два года у него накопилось 400 000 ₽.
Если он погасит досрочно: сэкономит около 550 000 ₽ процентов за весь срок.
Если положит эти деньги на депозит под 11 %: заработает около 44 000 ₽ в год, или около 220 000 ₽ за 5 лет.
Вывод: в чистом виде ипотека съедает больше, чем приносит вклад.
Но если Сергей эти деньги сможет использовать как «подушку безопасности» или пустить в дело - выгода может быть иной.
Итак, что делать в 2025–2026 году?
Вот простая логика:
Вывод
В 2025 году досрочное погашение ипотеки - это не всегда финансовое решение, это решение эмоциональное.
Кому-то спокойствие важнее выгоды, а кто-то на риске делает больше процентов, чем платит банку.
Главное - не рубить с плеча.
Если ты не знаешь, что делать - раздели сумму: половину погаси, половину оставь на депозит.
И волки сыты, и овцы целы.
Не ипотека делает тебя бедным.
Бедным делает отсутствие финансовой стратегии.