Году примерно в 2005 случилась на московском рынке вторичной недвижимости такая история. Пожилая супружеская пара продавала квартиру на Парке Победы.
У них была свежая приватизация, поэтому в договоре купли-продажи договаривались с покупателем указывать не всю сумму покупки, а только 1 млн рублей - сумму, с которой налог не берется. С готовностью выдавали расписку, что получили остальные миллионы за квартиру помимо договора.
Сделка проходила прекрасно! Но после регистрации и получения денег продавцами, они не освобождали квартиру. А шли в суд. Показывали договор купли-продажи с ценой в 1 миллион рублей и отчет независимого оценщика с реальной ценой квартиры. На тот момент она была около 10 млн рублей. В иске писали, что они люди пожилые, не знали реальную цену своей квартиры. Мол, хитрые риэлторы и жадные покупатели убедили их продать за 1 миллион. А после сделки они опомнились. Люди добрые подсказали сделать независимую оценку, а там совсем другая цена! "Просим вернуть нам нашу квартиру. С радостью вернем покупателю его миллион рублей."
Покупатель, естественно, принес в суд расписку на недостающие 9 миллионов. Но государственная экспертиза не смогла уверенно доказать, кто эту расписку написал. "Может, продавец, а, может, и нет." - таков был ответ эксперта. Милые старички-мошенники так и остались бы с деньгами и безнаказанными. Если бы их не сгубила жадность. Они решили поставить сделки на поток. Ведь 18 миллионов лучше, чем 9, а 27 — еще лучше. Но после третьего подобного иска против них возбудили уголовное дело.
Эту историю я рассказала к тому, что не каждая бабушка — божий одуванчик, невинное создание, легко поддающееся влиянию и потенциальная жертва разного рода мошенников. Среди пенсионеров встречаются умные, хитрые, беспринципные преступники. Они прикрываются старческой слабостью и обводят вокруг пальца десятки вполне себе молодых, здоровых и грамотных.
Вот и сейчас, на волне телефонного мошенничества с недвижимостью, ловкие беспринципные старушки подхватили тренд и используют истории с мошенничеством в своих сильно корыстных целях. Схема отработана до мелочей и стала настоящим бичом для добросовестных покупателей.
Современная схема: «Меня обманули, а вы — мошенник!»
Картина выглядит примерно так. Вы находите идеальный вариант — квартира по цене низа рынка, но в рамках адекватного. Продает ее милая пенсионерка. Она охотно отвечает на все вопросы: говорит, что продает, чтобы переехать к морю, купить машину сыну или просто потому, что большая квартира не нужна. Она предоставляет все справки, включая заветную из психоневрологического диспансера, подтверждающую ее вменяемость. Она выписывается из квартиры, чтобы не создавать вам проблем. Сразу видно - хороший человек! Сделка проходит чисто, через банк или аккредитив, в присутствии риэлторов.
А через несколько дней вам звонит этот самый «божий одуванчик» и заявляет: «Денег у меня нет, а выезжать я не буду. Это мое единственное жилье!». Оказывается, полученные миллионы она тут же сняла и перевела «неизвестным лицам». А утром она уже написала заявление в полицию, где утверждает, что ее «обрабатывали мошенники», и вы, покупатель, — такой же мошенник, часть преступной группы.
Начинается суд. Вы — добросовестный покупатель, потративший все свои сбережения, подаете иск о выселении. А она — встречный о признании сделки недействительной. И вот тут начинается цирк.
В суде такие «жертвы» сами того не замечая, делают убийственные признания. Одна заявляет: «Я понимала, что меня дурят, но все равно делала». Другая откровенничает: «При совершении сделки знала, что она фиктивная и что покупателей потом выгонят, а квартиру вернут». Третья и вовсе проговоривается, что ей «обещали вернуть ранее переданные деньги, для этого нужно было произвести фиктивную продажу».
Но суды, к сожалению, часто встают на сторону «слабых и обманутых». Прокуратура и психиатрические экспертизы (РКПБ им. Бехтерева) начинают активно защищать пенсионерку. Даже если первая инстанция поддерживает покупателя, апелляция и кассация с легкостью отменяют решения, находя формальные поводы. Покупатель оказывается в адской петле: он остался и без денег, и без квартиры, а «бедная» бабушка, которая по четырем кредитам не внесла ни одного платежа и даже сняла со счета на работе 4 миллиона (подделав подписи!), получает прощение, потому что «не понимала, что творит».
Таких историй уже не 2-3, а десятки! "Добропорядочные" бессовестные пенсионеры уводят у более молодых покупателей десятки миллионов. Они научились имитировать преступные схемы телефонных мошенников.
Как же теперь покупать квартиры на вторичке?
С такими мошенниками борются не только правоохранительные органы, но и наше сообщество специалистов, работающих с недвижимостью — риэлторы и юристы. Только мы, в отличие от правоохранителей, не пытаемся поймать и наказать мошенников постфактум. Мы разрабатываем способы находить признаки такого мошенничества, опознавать недобросовестных продавцов еще ДО сделки и избегать покупки квартир у них.
Наша команда превратила этот негативный опыт в систему защиты. Мы знаем, на какие детали в документах смотреть, какие вопросы задать продавцу, чтобы выявить неискренность, и как проверить его историю так, чтобы ни одна сомнительная бабушка не прошла мимо нашего «фильтра».
Хотите обезопасить себя? Начните с малого.
На моем Telegram-канале «Дзен риэлтор» вы найдете бесплатный чек-лист. По нему вы сможете самостоятельно провести первичный отсев вероятных мошенников. А если подпишетесь, будете постоянно получать ценную информацию о московском рынке недвижимости и подводных камнях сделок.
Если же вы уже находитесь в активном поиске и столкнулись с непонятными документами, странным поведением продавца или вас просто что-то смущает - не рискуйте. Запишитесь ко мне на личную консультацию. Вместе мы разберем ситуацию по косточкам и не дадим мошенникам испортить вам жизнь.
Пишите мне в WhatsApp или в Telegram.
Помните, ваша безопасность — это моя профессия. Не дайте себя обмануть.