Нежилое помещение в аварийном доме: Верховный суд объяснил, на что может рассчитывать собственник при изъятии недвижимости
Владельцам квартир в доме под снос дадут новое жилье. А что закон гарантирует владельцам нежилых помещений в таких домах?
Меня зовут Надежда Швырева. Я — Председатель Московской коллегии адвокатов «ШВЫРЕВА И ПАРТНЕРЫ» и уже более 20 лет специализируюсь на семейных спорах.
В моем ТГ-канале вы найдете разборы реальных кейсов, рекомендации по решению сложных ситуаций и полезные советы из практики.
Разберу этот вопрос на примере дела, в котором Верховный суд РФ четко разграничил гарантии при изъятии аварийного жилья и нежилых помещений.
Как все начиналось: аварийный дом и спор за нежилые метры
Александре принадлежали нежилое помещение площадью 92,2 кв. м в многоквартирном доме (МКД) и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок.
МКД в 2020 году признан аварийным и в 2022 изъят для муниципальных нужд, а в 2023 включен в региональную программу переселения граждан из аварийного жилья.
Однако нежилое помещение Александры в этой программе не значится.
Александра посчитала, что ее имущественные права нарушены, и обратилась в суд с иском к администрации Астрахани об обязании предоставить ей равноценное нежилое помещение.
Кировский районный суд в иске отказал, поскольку закон и программа переселения предусматривают обеспечение жильем граждан, живущих в аварийных домах, но для нежилых помещений такой гарантии нет.
Астраханский областной суд это решение отменил и удовлетворил иск. Апелляция посчитала, что раз правовая ситуация не урегулирована, нужно применить аналогию закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ): если дом аварийный и помещение использовать нельзя, то собственник нежилого помещения тоже вправе получить равноценную замену.
Четвертый КСОЮ поддержал апелляцию.
Казалось бы, Александра победила, но администрация Астрахани двинула дальше.
Верховный суд РФ: правила предоставления замены аварийному жилью на нежилые помещения не распространяются
У ВС РФ оказалось совсем другое видение ситуации:
- Федеральный закон №185-ФЗ от 21.07.2007 и соответствующие региональные программы нацелены на защиту права граждан на жилье, а не имущественных интересов собственников нежилых помещений.
Нежилое помещение нельзя отнести к аварийному жилищному фонду.
Поэтому нормы о переселении из аварийного жилья не работают на сохранение бизнеса или имущественных вложений собственников нежилых помещений и не могут применяться по аналогии.
- В этой ситуации следовало применить сходные нормы, предусмотренные ст. 32 ЖК РФ. А именно то, что собственник нежилого помещения при изъятии дома вправе рассчитывать лишь на возмещение стоимости, а не на замену «метр в метр» (ч. 6).
- Администрация не отрицала права Александры на получение выкупной цены. По сути, спор сводился только к сумме компенсации.
Таким образом, ВС РФ пришел к выводу, что право на равноценное нежилое помещение у истицы отсутствует, отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе решение районного суда (определение ВС РФ от 17.06.2025 № 25-КГ25-3-К4)
Поэтому, если владеете нежилым помещением в аварийном МКД — рассчитывать можно только на денежную компенсацию, размер которой определяется соглашением или через суд. А попытка приравнять нежилое помещение к жилью через «аналогию закона» успехом не увенчается.
Если у вас остались вопросы или вам нужна профессиональная помощь в оформлении или проверке документов, а также консультация адвоката, пишите! Я и моя команда всегда готовы подставить вам плечо!
Оставьте заявку прямо сейчас на сайте или записывайтесь по тел. 8 (915) 105-61-28 и мы оперативно разберем вашу ситуацию и проконсультируем по всем юридическим вопросам. Не бойтесь действовать!
Подписывайтесь на канал и жмите на колокольчик, здесь я разбираю правовые ситуации, чтобы вы точно знали, какие права можно защитить, а какие надежды лучше сразу оставить.