Центробанк говорит о том, что нельзя людям покупать квартиры в рассрочку, поскольку это опасно, да и переплата большая, а вот ипотека... Собственно про «вот ипотека» мы и поговорим на примере отчета ЦБ РФ. Заодно определим, что дешевле ипотека или рассрочка.
Хорошее дело кредитом не назовут
Если кто-то что-то делает в кредит, то это обязательно отразится на стоимости конечного продукта. Собственно, если застройщик строит в долг, а не за свои, то рынок недвижимости продолжит расти. Причем расти будет не только первичка, но и вторичка. Ну в самом деле, если квартира через дорогу стоит столько, а она не очень, то моя должна стоить явно дороже. – Двигатель роста вторички.
Первичное жилье – то, которое строится и еще не введено в эксплуатацию и не поставлено на учет
Вторичное жилье – то, что уже поставлено на учет.
За свои строит малая часть застройщиков, большинство сидят в проектном финансировании (считай в кредите) и если верить ЦБ РФ - а почему бы нам ему не верить? – объем выданных денег застройщика вырос. То есть, закредитованность кредитного сектора ползет вверх, теперь 48% капитала банковского сектора находится в проектном финансировании.
Застройщики привлекают деньги как под новые проекты, так и для того, чтобы доделать старые, поскольку денег нет, а строить надо. Потому что надо сдавать дома, передавать их в обеспечение по проектному строительству, чтобы получать новые кредиты и строить, строить и строить. Осталось еще начать продавать, но до этого мы тоже дойдем.
Они привлекают больше кредитов, квадратные метры начинают стоить дороже, а льготной ипотеки мало того, что не хватает на выкуп недвижимости, так она еще и заканчиваться начинает. И вроде бы при вводе жилья в эксплуатацию дела у застройщика должны поправиться, если сохранят мораторий на уплату штрафов за несвоевременный ввод домов в эксплуатацию – с одной стороны. С другой – если дом не продан, то деньгами с эскроу счетов кредиты не покрыть.
Собственно, ЦБ РФ признает, что качество кредитного портфеля по застройщикам несколько ухудшиться из-за снижения распроданности.
Хорошее дело эскроу счетами вообще не назовут
Фишка эскроу счетов в том, что застройщик получает деньги только после завершения строительства. То есть, на нем весит кредит, который надо обслуживать сегодня, а деньги за проданные квартиры он получит потом. Как думаете, куда зашьются риски застройщика? – правильно, в стоимость квартир.
В общем, в моменте стоимость всего и вся растет, а деньги застройщика заморожены, чтобы покупателям было безопасно. Вот только количество покупателей снижается. Потому что ипотека становится недоступной, то есть, уменьшается покупательская способность людей. Ведь основной объем квартир выкупается именно за счет кредитных средств. И это уже заметно на старых проектах застройщиков, по которым покрытие по эскроу снизилось. Хотя ЦБ РФ смягчает действительность словами «немного» снизилась.
При этом ЦБ РФ продолжает петь старую песню о том, что рассрочка несет в себе риски, а вот ипотека (та которая стала недоступной) это самое то. Ему не нравится, что именно за счет рассрочки застройщики поддерживают активность продаж, считай, перекрываются по кредитам не за счет ипотеки. А если банку регулятору что-то не нравится, то вскоре кого-то начнут прикручивать и это будут застройщики. И все произойдет в рамках маршрута по кредитному охлаждению.
Тут ЦБ РФ говорит о том, что все дело не в привязывании сектора недвижимости к кредитному сектору, а в чем-то еще, но там непонятно ….
Рост стоимости проектного финансирования
Кредитный сектор поднял стоимость проектного финансирования, потому что все равно никуда не денутся. Но это, почему-то, недолжно было увеличить финансовую нагрузку, соответственно, увеличить стоимость квадратного метра. И это путь в никуда.
Застройщики показали готовность строить новые объемы на фоне спада количества квадратных метров, введенных в эксплуатацию. А это не очень позитивный признак, поскольку новые кредитные деньги будут тратиться на старые проектные объемы. Соответственно будут возникать финансовые разрывы, и кто-то начинает игру на тоненького, стоя на краю банкротства.
Оказывается, объем продаж все там же
ЦБ РФ говорит о том, что уровень продаж остался на прежнем уровне. Правда, если в другие отчеты посмотреть – нет. И тут, наверное, можно говорить о стабильных продажах по старым объектам, либо у кого-то слишком позитивные настройки в формулах экселя при написании отчетов.
В то же время, охлаждение ипотеки за счет повышения требований к заемщикам и показателям банков привело к уменьшению покупок. Плюс льготную ипотеку потихоньку прекращают. Соответственно, застройщики будут действовать, как и банки, увеличивая стоимость квадратных метров, чтобы перекрыть свои риски. То есть, как бы там ЦБ РФ не боролся со стоимостью недвижимости, стоимость продолжит поглядывать в сторону космоса.
В ипотеку дешевле, чем в рассрочку
Однако, несмотря на это все, ЦБ РФ говорит о том, что ипотека (кредит) — это хорошо, если человек покупает в рассрочку, то он может не справиться с финансовой нагрузкой и значительно переплачивает за квартиру. Продавая ее, он потеряет эти деньги, а вот в ипотеку… давайте посчитаем:
Если брать средний вариант, о котором говорят банки (от 20.1 % годовых), то за 30 лет ипотеки человек отдаст +600% процентов от стоимости квартиры. Интересно, а продавец точно сможет продать свою квартиру за стоимость 7 квартир? – с точки зрения Центробанка, видимо да.
Про безопасность работы с ипотекой, вообще молчу. Особенно в том месте, где ЦБ РФ говорит, что человек может остаться без денег и без квартиры. Но тут я могу с Центробанком согласиться, поскольку при ипотеке ты остаешься без денег, без квартиры и с долгами.
Заключение
Собственно, узнать сколько вам будет стоить построить дом в рассрочку или приобрести в ту же рассрочку, но готовое жилье, вы можете, обратившись по телефону: 88005500024