Момент запуска: почему стартовые цены всегда ниже
За последние пять лет я наблюдаю интересную закономерность на дубайском рынке недвижимости. Покупатели, которые входят в проект на старте, через пару лет продают те же квартиры с серьезной наценкой. Причем речь идет не о скромных 10-15%, а о суммах, которые иногда достигают двукратного увеличения первоначальной цены.
Давайте разберемся, откуда берется такой рост и на каких этапах формируется прибыль.
Когда застройщик анонсирует новый проект, первым покупателям он делает существенную скидку. Обычно разница между стартовой ценой и той, что будет через год-полтора, составляет 20-30%.
Зачем девелоперу занижать цены? Ответ простой: нужны деньги на запуск стройки и создание ажиотажа. Первые сделки формируют репутацию проекта, показывают банкам и инвесторам, что спрос есть. Плюс застройщик получает часть финансирования без кредитов.
Для покупателя это шанс купить дешевле, чем будут платить те, кто придет позже. Многие мои клиенты именно так и поступают: берут квартиру в первый месяц продаж, а через два года продают с хорошей маржой. Риски при этом не такие высокие, как кажется, потому что в Дубае строгий контроль над стройками.
В процессе строительства цены ползут вверх
Когда проект переходит в активную фазу, вокруг стройплощадки начинает меняться район. Прокладывают дороги, открывают магазины, улучшают транспортную доступность. Люди видят, что дом действительно строится, а не остается на бумаге, и готовность платить растет.
Застройщики это понимают и регулярно поднимают цены. После заливки фундамента — плюс 5-7%. Построили половину этажей — еще процентов 8-10%. Завершили фасад — снова корректировка прайса. За год может быть три-четыре таких повышения.
Здесь появляется интересная возможность. Многие инвесторы не ждут окончания стройки, а продают свои контракты раньше. Это называется assignment или переуступка прав. По сути, вы продаете не квартиру (она еще не построена), а право на покупку этой квартиры по старой цене. Разницу между вашей стартовой ценой и текущей рыночной забираете себе.
Знаю случаи, когда люди за полтора года получали 25-35% прибыли таким способом. Причем без необходимости ждать сдачи объекта и оформления собственности.
Финальная стадия: когда проект почти готов
Ближе к завершению строительства происходит интересная вещь. На рынок выходит новая категория покупателей — те, кто не хочет или не может ждать. Им нужна квартира прямо сейчас: для переезда, для сдачи в аренду, для размещения сотрудников компании.
Эти люди готовы переплатить за то, что через пару месяцев получат ключи и сразу смогут пользоваться недвижимостью. Спрос резко возрастает, а вместе с ним и цены.
По моим наблюдениям, к моменту сдачи стоимость вырастает в среднем на 35-60% от первоначальной. В некоторых локациях, особенно рядом с водой или метро, видел рост до 80-100%. Один комплекс возле Dubai Marina показал прирост 92% за три года строительства.
Что делать дальше с готовой квартирой? Варианты разные:
- Продать и зафиксировать весь заработанный прирост стоимости
- Сдавать в аренду — в Дубае это приносит 7-10% годовых от текущей цены объекта
- Жить самому, при этом ваш капитал остается в активе, который продолжает дорожать
Почему такая схема работает именно здесь
Государство жестко контролирует застройщиков
Все проекты проходят через Dubai Land Department и агентство RERA. Деньги покупателей лежат на специальных счетах, с которых застройщик получает средства только по мере выполнения этапов работ. Если что-то пойдет не так, деньги вернут. Случаев массового недостроя здесь просто нет.
Постоянный приток новых жителей
Каждый год в Дубай переезжает больше 100 000 человек. Это специалисты из IT, финансов, медицины, торговли. Все они снимают жилье, пока не купят свое. Такой спрос на аренду держит рынок в тонусе и не дает ценам просесть.
Застройщики дают длинную рассрочку
Можно купить квартиру, внеся сначала 20-30%, а остальное растянуть на 6-8 лет. Получается, что для старта не нужен весь бюджет сразу. Многие платят часть из арендного дохода, который уже получают от других объектов.
Налоги не съедают прибыль
В Дубае нет налога на доходы физлиц и нет налога на прирост капитала. Заработали 200 000 долларов на росте стоимости квартиры — все ваши. Не нужно отдавать 13% или 20% государству, как в большинстве других стран.
Живой пример с цифрами
Возьмем реальный кейс. Проект Dubai Hills от застройщика Emaar запустили в 2021 году. Квартиры на старте продавались по 400 000 долларов.
Через три года, в 2024-м, когда дом сдали, такие же квартиры стоили уже 620 000 долларов. Прирост получился 220 000 долларов или 55%. И это чистая прибыль от роста цены, без учета того, что квартиру можно было сдавать еще в процессе строительства.
Похожая история с проектом в районе Business Bay. Студия стоила на старте 290 000, а к сдаче выросла до 480 000. Рост 65% за два с половиной года.
Главные выводы
Недвижимость в Дубае — это инструмент, который работает на рост вашего капитала. Но результат зависит от трех вещей:
Первое — нужно входить рано, желательно в первые недели продаж. Там самые выгодные цены.
Второе — выбирать проверенных застройщиков. Emaar, Damac, Meraas, Sobha — у них десятки сданных проектов и понятная репутация.
Третье — иметь четкую стратегию. Продавать на этапе переуступки? Держать до сдачи? Сдавать в аренду? Каждый вариант дает свою доходность.
Каждый новый проект здесь — это возможность приумножить капитал в городе, где экономика растет быстрее, чем в большинстве развитых стран. Главное — действовать по правилам этого рынка.