В сентябре Центробанк снизил ключевую ставку до 17% — и она все равно продолжает оставаться высокой. Бизнес зависим от решений регулятора, и на примере строительной сферы это видно особенно хорошо. О том, что будет с рынком дальше, и о его перспективах рассказал владелец и генеральный директор ГК «Добро» Иван Богатов.
Какая ситуация сейчас на рынке жилья? Повлияло как-то существенно снижение ключевой ставки, вырос ли спрос?
Сейчас спрос, по большей части, объясняется не снижением ставок, поскольку оно несущественное, а двумя аспектами. Во-первых, сезонностью: осень — период деловой активности. Во-вторых, валютными рисками — девальвация рубля всегда вызывает спрос на недвижимость.
Как вы прогнозируете спрос на новое жилье на горизонте 5-7 лет? Какие драйверы будут его поддерживать, а какие факторы, наоборот, могут его сдержать?
В продажах жилья существует один большой драйвер — доступность сделки. На нее влияет несколько факторов: цена, которая формируется под воздействием себестоимости и требований банков, а также покупательская способность. Последняя поддерживается реальными доходами населения, накоплениями и доступностью кредитов для приобретения квадратных метров.
К примеру, если на каком-то рынке существует регуляторное ограничение, которое влияет на цену и «не пропускает» дешевый продукт для строительства, то себестоимость оказывается высокой. И итоговая цена для клиента будет соответствующая.
Дополнительно может влиять еще доступность сырья, земельных участков. При потенциальном покупательском ажиотаже на каком-то из локальных рынков земля сильно дорожает. Посмотрите на Крым: за три-пять лет цена участков под застройку выросла в разы.
Плюс никуда не деться от такого фактора, как дорогой или дешевый кредит. Мы работаем в условиях 214-ФЗ, который обязывает застройщика возводить свои объекты, используя проектное финансирование — то есть банковский заем. И его стоимость, которая зависит от размера ключевой ставки ЦБ, очень существенно влияет на цену метра. Около 20-30% от себестоимости квадратного метра как раз может составлять кредит. И я не вижу особых перспектив, чтобы что-то существенно снижалось.
Если говорить о покупательской способности, то это реально располагаемые доходы, зависящие от зарплат и инфляции. Если экономика начнет расти, а инфляция — снизится, то у людей появятся накопления, которые можно будет потратить на жилье. Это сильно поддержит спрос.
И нельзя забывать о стоимости ипотеки. Сейчас она недоступна большинству, а при льготной программе спрос был очень высоким.
Еще хочу отметить, что горизонт в 5-7 лет для нашего бизнеса — это очень короткий срок. Через 5 лет будут продаваться проекты, которые уже сейчас есть на бумаге. Мы в последнее время видим, что количество сделок существенно сократилось из-за дорогих денег. На рынке очень много отложенных покупок. Существует понятный спрос в силу социальных обстоятельств — скажем, дети выросли, надо расширяться — и за последний год он не был реализован. Думаю, такая ситуация продлится еще какое-то время. В итоге мы получим эффект накопленного спроса. Он сработает, если экономика будет развиваться, а доходы населения начнут увеличиваться — тогда мы увидим резко выросшие продажи.
Как изменился портрет покупателя за последние 3-5 лет? На что он обращает внимание в первую очередь?
Люди разные, и их запросы — тоже. Если говорить о массовом покупателе, то клиенты смотрят на доступность, чтобы объект соответствовал их финансовым возможностям. Очень важна транспортная инфраструктура, как добираться от квартиры до работы. Даже если взять жилье в Москве, то объекты, построенные рядом с метро или МЦД, дороже, чем лоты, до которых нужно добираться на перекладных. И еще играет роль окружение. Но цена здесь все-таки первична.
А вот люди, которые могут позволить себе заплатить чуть больше, уже будут смотреть на имя застройщика, качество проекта, сроки реализации, наличие отделки и прочие продуктовые «фишки». Чем выше платежеспособность, тем разнообразнее спрос — он отходит от базовой доступности к удовлетворению других потребностей. Но та аудитория, которая смотрит на отделку входных групп, раз в десять меньше, чем та, которую волнует цена.
Есть ли на рынке запрос на новые форматы жилья, кроме классических апартаментов и квартир?
Какие-то нишевые варианты всегда продаются, но все опять-таки упирается в доступность. Если человек может легко позволить себе приобрести отдельную квартиру, он вряд ли будет покупать комнату в коммуналке. Или существуют сервисные апартаменты — они интересны сегменту инвесторов, которые хотят получать доход с аренды. Поэтому чаще всего на рынке продаются классические форматы.
В ряде регионов наблюдается кризис перепроизводства: объемы ввода жилья значительно опережают платежеспособный спрос. Как вы считаете, это результат системной ошибки в планировании девелоперов или неизбежная фаза цикла развития рынка с учетом влияния рыночных факторов?
В этом случае предложение продукта превышает платежеспособный спрос. Возьмем для примера Краснодарский край, в нем как раз можно говорить о перепроизводстве. Есть огромная аудитория, которая хотела бы купить жилье в Краснодарском крае. Если бы объекты были доступными, а граждане располагали средствами, то и перепроизводства бы не было. Пару лет назад не было затоваривания, все, что строилось — продавалось, потому что были дешевые кредиты и низкая ключевая ставка.
Если в каких-то регионах мы видим перепроизводство, то это значит одно: раньше там был серьезный платежеспособный спрос, а теперь он внезапно прекратился. На примере Подмосковья можно заметить, как крупнейшие компании выводили на рынок огромный объем площадей, и было понятно, что все это живет, пока существует льготная ипотека.
Есть локальный рынок, который возникает из-за естественного спроса — ветшания жилого фонда, увеличения населения. Это касается любого экономически активного города. Плюс миграционный фактор — это тот же самый Краснодар, куда приезжают люди с северных территорий. И вот там как раз при снижении покупательской способности возникает перепроизводство — желание купить квартиру есть, а возможности нет.
Поэтому застройщикам нужно подключать здравый смысл и трезво оценивать, как долго и в каком объеме будет доступен дешевый кредит.
Какие регионы России вы бы назвали наиболее перспективными и недооцененными для девелопмента? Почему?
Сегодня я бы назвал перспективными регионами те, где активно развивается промышленность — Урал, Рязань, Тула. Там, где люди рабочих и инженерных специальностей раньше получали небольшую зарплату, а сегодня стали крайне востребованными. А если для них будет поддержка в виде недорогих кредитов, то у таких локаций вообще будет большое будущее.
Наши воссоединенные исторические регионы тоже очень перспективны: ничего нового в них давным-давно не строили. Огромный потенциал у Мариуполя, который находится на побережье — это наша будущая Ривьера.
Реально ли, с вашей точки зрения, как-то поднять объемы строительства в тех городах, где мало или вовсе нет новостроек?
Все крутится вокруг баланса предложения в определенной цене и платежеспособного спроса — и здесь речь идет не только о финансах, но и о смысле вложения в ту или иную локацию. Если мы понимаем, что есть малые города, которые власти стараются сохранять и развивать, значит, у людей будет смысл оставаться там жить и работать. В таком случае им понадобится качественное жилье.
Если продолжить рассматривать выражение «платежеспособный спрос» в разрезе продаж новостроек, то это про достижение паритета между стоимостью продукта и возможностью его купить. Себестоимость квартиры складывается из цен на землю, на присоединение к инженерным сетям, разработку проектной документации, из стоимости самого строительства и банковского кредита для девелопера. Требования к качеству для застройщика сегодня тоже довольно жесткие. Допустим, посмотрев на все слагаемые, мы понимаем, что продаваемый квадратный метр в стройке обойдется в 80 тыс. рублей. Но дом нужно спроектировать — это обойдется еще в 5 тыс. на квадратный метр. Дальше еще какие-то обязательные траты плюс кредит — и сумма повышается до 120 тыс. рублей. Это означает, что самая дешевая квартира будет продаваться по цене 140-150 тысяч за метр.
Может здесь регион оказывать поддержку? Конечно, может. Мы видим пример Фонда развития территорий, когда на исторических территориях девелоперам безвозмездно передаются участки под застройку. Может регион компенсировать подключение к инженерным сетям? Тоже да, если на то есть ресурсы. Может ли бюджет компенсировать часть процентной нагрузки? Может. Проще говоря, у государства должна быть цель развития конкретной локации. Вот сейчас уже принято решение по кредитам — обещают снижать ставки при строительстве в малых городах. Или же власти должны поддержать покупателей.
Считаете ли вы, что для девелопера работа с объектом культурного наследия (ОКН) — это головная боль и дополнительные расходы или это возможность реализовать высокомаржинальный проект и заработать?
Девелопмент — это в целом морока и головная боль. Это долгий, капиталоемкий, сложный бизнес. Работа с объектами культурного наследия требует определенных процедур, которые не всем понятны, но они не сильно сложнее, чем традиционный девелопмент. И вопрос только в одном: зачем это нужно? Если застройщик таким образом формирует продукт, который хорошо продается и маржинален, то это будет востребовано. Другое дело, что здания в исторических центрах городов редко относятся к категории жилых. Обычно речь идет про коммерческие объекты.
Могут ли меры поддержки от государства сделать историю восстановления исторических зданий массовой или она так и останется точечной и всегда будет зависеть от инициативы отдельных девелоперов?
Сегодня государство предлагает отличные льготные условия: забирать фактически за бесценок, чтобы реконструировать, реставрировать и использовать такие объекты. Это правильный шаг. Но массовыми такие проекты не станут, не так много ОКН, пригодных для эффективных инвестиций.
Но в целом эта работа благородна и оправдана, нам вместе с властями нужно работать над сохранением красивых исторических зданий, чтобы оставить их нашим детям.
Москва в движении: рейтинг транспортной доступности дорогих новостроек
Что будет и чего не будет в жилом комплексе будущего?
Снижение «ключа»: подстегнет ли оно россиян вернуться на рынок недвижимости?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости