С 2026 года условия по семейной ипотеке планируют серьёзно изменить. Главная причина — дефицит бюджета, о котором открыто заявляет правительство. Дефицит прогнозируется и на 2025 год, поэтому Минфин ищет способы сократить расходы и закрыть финансовые дыры. Когда появляются слухи о возможных изменениях условий семейной ипотеки, они оказываются близки к реальности. Речь идёт не только об увеличении или уменьшении лимитов, но и о принципиально новой модели. Минфин предлагает привязать ипотечную ставку к количеству детей в семье. Логика в этом есть: цель программы — стимулировать рождаемость и помогать семьям с детьми улучшать жилищные условия, а не использовать льготные кредиты для личных инвестиций. Чтобы мотивировать родителей, Минфин предлагает новую схему.
Например, в новой модели семейная ипотека может выдаваться под 12%, до 12 млн руб. — для Москвы и области, до 6 млн руб. — для регионов. При рождении одного ребёнка ставка составит те же 12%. За второго ребёнка она снизится до 6%. А если в семье трое и более детей, Минфин предлагает выдавать ипотеку под 4%. Минфин считает, что новая схема станет стимулом для увеличения числа детей в семьях. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, рассказал, как изменение семейное ипотеки повлияет на рынок недвижимости.
Как повлияют изменения на рынок недвижимости?
Что же будет происходить с рынком новостроек после изменений в программе льготной ипотеки? Если посмотреть на отчёт Smarent, мы видим, что основная доля сделок совершается именно через льготную ипотеку, она составляет 86% всех ипотечных операций, а оставшаяся часть – это рыночная ипотека. То есть грубо говоря, примерно 80 на 20 – стандартный принцип: большинство покупателей пользуются льготной ипотекой. Возникает вопрос: если льготную ипотеку уберут, что будет с рынком?
Статистика показывает, что структура рынка выглядит примерно так: ипотека – 75%, рассрочка – 10%, наличные – 14%. В сегменте квартир до 24 млн руб., где взнос составляет примерно 50%, семейная ипотека играет ключевую роль. Даже если ставки по программе изменятся, резкого роста цен на евро-трешки и евро-четвёрки для семей не произойдёт. Однако застройщики могут пытаться манипулировать покупателями в офисах продаж, заявляя о росте ставки и предлагая бронировать квартиры быстрее. Важно не поддаваться этим манипуляциям и выбирать объекты, соответствующие вашей стратегии, а не первым, что покажут в офисе продаж.
Существуют также риски появления новых комиссий за выдачу семейной ипотеки. Например, в декабре 2025 года, когда много желающих купить квартиры, банки могут повышать комиссии или ограничивать выдачу ипотеки только для проектов с определённым проектным финансированием. Если вы хотите купить новостройку через конкретный банк, который не финансирует этот проект, шансы получить ипотеку будут минимальны. В некоторых случаях банк может предложить добавить к стоимости квартиры 5% комиссии, чтобы выдать ипотеку. Всё это приведёт к росту стоимости квартир, а вместе с этим – к дополнительным расходам для покупателей. Вероятное охлаждение рынка может произойти только в январе–феврале 2026 года, когда пик активности спадёт. В то же время семьи с двумя-тремя детьми смогут воспользоваться ставкой 6% или 4%, и для них этот момент станет возможностью купить жильё.
Доля ипотеки на рынке будет расти. По статистике Smarent, в декабре доля ипотечных сделок может достигнуть 85%, большая часть из которых придётся на льготные программы. Рассрочки и сделки по рыночной ипотеке будут составлять оставшиеся проценты. В случае введения прогрессивной шкалы по ипотеке мы увидим резкий всплеск выдачи семейных ипотек и рост количества желающих купить объекты недвижимости, чаще всего до 20 млн руб., что приведёт к умеренному росту цен. После этого возможен небольшой спад активности, но общий тренд сохранится.
Ещё один заметный тренд – сделки через реинвестицию. У человека может быть готовая квартира, которую он продаёт и получает, например, 12 млн руб. Параллельно он берёт 12 млн руб. по семейной ипотеке на новостройку за 18 млн руб., а оставшиеся 6 млн руб. кладёт на депозит под проценты. Таким образом, он обновляет недвижимость, получает ликвидность и увеличивает доход от капитала. Этот подход активно используется на рынке, компания Smarent помогает клиентам разрабатывать стратегию продажи вторички и покупки новостройки, чтобы обеспечить высокий арендный поток или сохранить капитал.
Ближайшие 2–3 месяца могут быть очень удачными для вторичного рынка, так как рыночная ипотека сейчас выдается под 17–18%, а банки активно участвуют в таких сделках. Бесплатная оценка объектов и стратегия по продаже позволяют собственникам правильно выйти на рынок и выгодно продать свои квартиры, при этом рассмотреть варианты реинвестирования в новые проекты. Такой подход помогает улучшить качество портфеля недвижимости и использовать появляющиеся возможности на рынке.
При подготовке к обсуждению семейной ипотеки я подумал, что стоит рассмотреть варианты покупки с небольшим бюджетом, и первым на ум пришёл проект «Соколиная гора». Недавно мы делали обзор Лефортово, и в комментариях мне написали: «Почему не добавили Соколиную гору?» Дело в том, что этот проект находится в другой части Москвы, но сегодня я специально рассказываю о нём. Для тех, кто хочет купить квартиру по семейной ипотеке в недорогом сегменте, «Соколиная гора» действительно стоит внимания. Квартиры здесь 40–45 м², разнообразные лоты можно приобрести примерно за 17 млн руб.
Планировка неплохая, хотя кухня находится в коридоре, что отличается от классического евроформата, но в целом это Евро-2 с 42 м². Через Smarent реальные цены могут быть около 16,6 млн руб., а при покупке по семейной ипотеке действует проектное финансирование Сбера с определённой скидкой. Проект подходит как для аренды, так и для личного проживания в развивающемся районе Москвы: рядом МЦК, парк, станция метро, а конкуренция на рынке новостроек здесь невысокая.
Если рассматривать финансовую сторону, цена квартиры 16,6–17 млн руб., первоначальный взнос 4,6 млн руб., ипотека 12 млн руб. под 6% даёт ежемесячный платёж около 72 тыс. руб. А доход от аренды такой квартиры может составлять 95–105 тыс. руб., в зависимости от меблировки и сезона.
Выводы
Выводы из этой лекции довольно простые. Уходящие льготные программы – это скорее возможность, чем угроза. Если вы смогли воспользоваться программой раньше, это хорошо, если нет – тоже не трагедия. Сейчас важнее условия покупки, чем стоимость квартиры. Рынок постепенно переходит на рыночные инструменты: рассрочку, рыночную ипотеку, что только укрепляет рынок. Льготная ипотека должна остаться адресной, для семей, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, а не для инвестиций. Застройщики будут манипулировать рынком, поэтому важно быть осторожными и делать правильные выводы. Возможно, имеет смысл купить одну квартиру побольше, чем две студии, всё зависит от вашей стратегии.
Что касается будущего, к 26-му году мы будем точно знать, изменят ли условия по семейной ипотеке. Все эти вопросы обсудим на большой конференции Smarent 8 ноября в 10:00. Там будет много спикеров, включая Олега Репченко, руководителя аналитического центра индикатора рынка недвижимости, которого редко удаётся услышать вживую. Модератор дискуссии Сергей Смирнов добавит перчика в обсуждение. Билеты уже заканчиваются, но спонсоры третьего уровня получают бесплатный билет, уточнять их наличие нужно заранее.