На рынке недвижимости России набирает популярность схема мошенничества с участием пожилых продавцов. Десятки семей теряют и деньги, и жилье после, казалось бы, чистых сделок. Так произошло и с жителями Татарстана, чьи истории наглядно показывают все риски подобных покупок. О подробностях сделок они рассказали Урбан Медиа.
Куплено, но не ваше: суть схемы
Все начинается с обычной, на первый взгляд, сделки. Пожилой человек, чаще всего женщина преклонного возраста, продает квартиру, получает полную оплату и подписывает все документы. Но через некоторое время новому собственнику приходит уведомление о судебном иске — прежний владелец требует вернуть квартиру, утверждая, что стал жертвой мошенников.
Ключевой элемент схемы — сразу после получения денег бабушка переводит всю сумму злоумышленникам. В некоторых случаях они обещают не только вернуть средства, но и выплатить дополнительное вознаграждение. Дальнейший сценарий таков: подается заявление в полицию, собираются доказательства психологического давления, и суд часто встает на сторону пожилого человека.
Даже при наличии нотариально заверенного договора и полной оплаты суды нередко признают такие сделки недействительными. А когда покупатель требует вернуть деньги, выясняется, что продавец официально признан банкротом.
Истории пострадавших похожи в деталях, создаются чаты поддержки, где люди делятся опытом борьбы с системой. В подобной ситуации оказались жители Татарстана Александр Гурьянов и Владислав Гайнуллин.
Сделка в Альметьевске затянулась на месяцы судов
Александр воспользовался корпоративной программой целевого займа — работодатель предоставил 4 млн рублей на 15 лет. К этой сумме он добавил 1,2 млн собственных сбережений и начал поиск квартиры — на выбор жилья работодатель дал три месяца. Семья вместе с риелтором рассмотрела несколько вариантов вторички в Альметьевске, прежде чем остановилась на двухкомнатной квартире. Хозяйка — женщина 50-60 лет — произвела впечатление адекватного человека. «Она была приветливой, разговорчивой. Беспокойств и волнений не было, вела себя спокойно», — вспоминает Александр. Со стороны продавца также был риелтор, который участвовал в сделке.
В начале июня стороны подписали предварительный договор с внесением задатка в размере 2%, примерно через неделю в отделении Сбера состоялась передача оставшейся суммы. «Деньги отдавал наличкой. Зашли с ней в кабинку, нам выдали средства, их считала машинка, затем продавец вручную пересчитала», — описывает детали Александр. Продавец написала расписку о получении всей суммы, после чего участники сделки отправились в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Александр обратил внимание на поведение продавца: «Она читала документы полностью, расписывалась, не беспокоилась. Сообщила, что хочет купить квартиру в Казани».
Передачу ключей назначили на конец июня, тогда и начались первые тревожные звоночки. Женщина затягивала с отъездом, ссылаясь на проблемы со здоровьем. Александр вместе с риелтором приехал в квартиру, где застал пенсионерку в «больном» состоянии. Мужчина признается: «Я на эмоциях поставил ей срок до 28 июня собрать вещи и уехать. Моя ошибка — лучше бы остался в тот день и настаивал на ее переезде до последнего».
На следующий день начались странные звонки, в том числе в мессенджере. Пострадавшему, а также его риелтору звонили неизвестные и представлялись сотрудниками Росфинмониторинга. Вести диалог с сомнительными личностями мужчина не стал.
Вскоре продавец написала Александру, что стала жертвой мошенников и отдала им все вырученные деньги. После этой новости житель Альметьевска написал в суде исковое заявление. Продавец также обратилась в полицию по факту мошенничества, но позже.
За это время было шесть судебных заседаний, три из них — по существу. В суде продавец утверждает, что после сделки передала деньги мошенникам в Казани, куда отправилась на такси, но никаких доказательств ни она, ни ее адвокат не предоставили. Есть риск, что деньги женщина оставила у себя — к такому варианту склоняется сам Александр.
Отдельный вопрос — роль риелтора, представлявшего интересы продавца. «Если бы он появился из ниоткуда, это вызвало бы подозрения, — рассуждает пострадавший. — Но мой риелтор ранее с ним работал, они провели несколько сделок. При этом он продолжает участвовать в процессе: посещает все судебные заседания, дает показания, мы его заявили как свидетеля со своей стороны».
Сейчас участники процесса ждут результатов повторной психолого-психиатрической экспертизы. Первая в рамках уголовного дела установила вменяемость продавца на момент совершения сделки. Недоумение у Александра вызывает поведение женщины в суде: «Она абсолютно спокойно себя ведет, как будто так все и должно быть. Со своей представительницей сидит и улыбается».
На сегодня продавец из квартиры выписана, но продолжает там жить. Александр не может получить доступ к купленному жилью. Добавим, что суд наложил арест на квартиру на время следствия. «Мы женщине объясняли, что пока она там находится и не передает ключи, она рискует деньгами, потому что фактически я не могу пользоваться своей жилплощадью. У меня все зафиксировано, я сейчас плачу за съемную квартиру», — поясняет Александр.
Житель Альметьевска старается сохранять спокойствие и позитивный настрой: «Психологически я это отпустил, если постоянно через себя пропускать, с ума сойдешь. Сейчас уже от нас ничего не зависит, все в руках адвокатов».
Суд вернул квартиру продавцу
Владислав Гайнуллин переехал из Ижевска в Казань, где и оказался в числе пострадавших от новой мошеннической схемы. В октябре прошлого года мужчина решил приобрести квартиру в столице РТ, на сайте объявлений он изучал варианты, одним из которых была двухкомнатная квартира в Азино. Пострадавший добавляет, что само жилье было с недостатками, но цена — 6,7 млн рублей — его устроила.
Продавала недвижимость 67-летняя женщина, ранее работавшая учителем. По словам Владислава, она произвела впечатление адекватного человека: «Продавец вела себя уверенно, раскрепощенно. Она занимается репетиторством, общается с родственниками, к ней приходят на занятия, — вспоминает Владислав. — Продавец к себе располагала, на все вопросы отвечала, мы обговаривали, что из мебели остается».
Во время сделки женщина вела себя вполне адекватно: «Она внимательно читала документы, расписывалась в них, не была обеспокоенной. Сообщила, что хочет переехать к племяннику, поскольку она уже пожилая, ей нужен уход».
Сделка проходила за наличный расчет — об этом просила продавец, ссылаясь на прежний негативный опыт. Деньги она планировала передать племяннику, чтобы он расширил жилплощадь. «Я был заинтересован в покупке квартиры и мог обеспечить оплату наличкой, поэтому пошел навстречу», — объясняет житель Казани.
Перед покупкой он совместно с юристами изучил документы — все было чисто, продавец казался добросовестным. Деньги передавали в банке под камерами и под расписку, а саму сделку проводили электронно через сервис «Домклик». При этом накануне покупки к продавцу заходил участковый, чтобы убедиться в чистоте намерений, а в день сделки продавец посетила психиатра и получила справку о том, что здорова — все говорило, что женщина сама изъявляет желание продать квартиру. 21 октября 2024 года Владислав стал полноправным собственником квартиры.
Стороны договорились, что 30 октября состоится акт приема-передачи ключей, но в этот день ситуация резко изменилась. Продавец заявила, что «совершала сделку под заблуждением, что ее обманывали мошенники». На встрече присутствовала ее сестра, которая, по словам мужчины, давила на него и угрожала, что он останется без денег и квартиры. После этой встречи все каналы связи с продавцом были заблокированы.
Владислав совместно с юристами составил иск для выселения женщины и снятия ее с регистрационного учета. Со стороны продавца также был подан иск (ее интересы представляет прокурор) о признании сделки недействительной.
Спустя год есть первые результаты — суд признал сделку недействительной, то есть квартира возвращается продавцу, а женщина должна вернуть покупателю деньги. Положение дел осложняется тем, что у пенсионерки нет этих средств, а значит, решение суда в реальности неисполнимо.
Владислав будет подавать апелляцию и уже подготовил жалобу. Его цель — сохранить квартиру, поскольку он хотел там жить и создавать семью. Параллельно заведено уголовное дело о мошенничестве, где продавец выступает потерпевшей. Однако, как отмечает мужчина, оно сейчас приостановлено.
Житель Казани состоит в чате обманутых покупателей в соцсети «ВКонтакте». Сейчас в нем насчитывается порядка 80 человек — это только те, кого удалось найти. География обширна — пострадавшие есть от Калининграда до Хабаровска.
Должно насторожить, когда человек продает срочно и дешево
Учредитель юридического бюро «Буркин и партнеры» Виталий Буркин отмечает, что подобные случаи стали появляться в судебной практике в последние год-два. При этом решения остаются неоднозначными: в одних случаях суды поддерживают добросовестных покупателей, в других — признают сделки недействительными. Все зависит от того, на чью сторону встанет судья.
«В ситуации с Владиславом решение об аннулировании сделки абсолютно незаконно. Это дикость, что в таких случаях применяют последствия о недействительности сделок. Если после сделки продавец отдал кому-то деньги, то это не должно становиться проблемой покупателя. Самое главное — он выразил свое желание, подписал договор и получил деньги», — обращает внимание юрист.
Виталий Буркин добавил, что в решении суда есть несостыковка: прокурор настаивает на том, что женщина стала жертвой мошенников, хотя этот факт еще не доказан и является лишь одной из версий сторон. «Если женщина стала жертвой мошенников, раскрывайте преступление, находите аферистов, пусть они возмещают средства. Кроме того, государство проводит регистрацию сделки недвижимости, если такие дела проходят, значит, выплачивайте людям компенсацию», — комментирует эксперт.
При этом действующее законодательство содержит четкие критерии. «По Гражданскому кодексу сделку в случае обмана можно отменять, только если другая сторона была в сговоре или знала об обмане. А еще — нельзя считать обманом и введением в заблуждение такие обстоятельства, которые разрешаются путем обычной осмотрительности», — поясняет Виталий Буркин.
Сложившаяся практика может создавать дополнительные риски для стабильности судебной системы. В таких условиях все могут пойти и начать отменять свои вчерашние, сегодняшние сделки. При этом ничем себя обезопасить нельзя, поскольку даже идеальное соблюдение всех формальностей не гарантирует защиты прав покупателя.
Вице-президент Гильдии риэлторов РТ, руководитель АН «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев подтвердил, что в ассоциацию периодически обращаются пострадавшие от подобных схем. По его словам, риелторы сами предотвращали подобные попытки мошенничества: «Когда люди приходят продать квартиру и мы понимаем, что они находятся под влиянием аферистов, сразу идем в полицию». Он отметил, что только за последний год зафиксировано несколько случаев, когда удалось спасти потенциальных жертв от мошенников — гильдия проводит разъяснительные мероприятия как с риелторами, так и с населением.
Особое значение приобретает подготовка к сделке. Покупая квартиру у пожилого человека, убедитесь, что он полностью осознает свои действия, и снимайте на видео процесс оформления документов. Если пожилой продавец действует без родственников — это повод для беспокойства.
Андрей Савельев озвучил ряд маркеров, на которые следует обратить внимание: «Должно насторожить, когда человеку нужно продать срочно и дешево. Второе — если продавец продает недвижимость и ничего не покупает взамен».
Как минимизировать риски при покупке вторички
Полностью обезопасить себя от рисков невозможно, но соблюдать простые и проверенные правила нужно, чтобы избежать неприятных неожиданностей.
Оплату следует проводить только через банковские ячейки, эскроу-счета или нотариуса. Наличные лучше не использовать — потом трудно доказать, что вы их передали.
Тщательно проверяйте все документы на квартиру. Пригласите юриста, который убедится, что нет скрытых обременений. Уточните, не прописаны ли в квартире дети или другие родственники, которые могут претендовать на жилье.
Не оформляйте сделку онлайн. Лично встречайтесь со всеми участниками, проверяйте их паспорта. Не отдавайте оригиналы документов риелторам. Внимательно читайте все, что подписываете.
Вице-президент гильдии советует: «Нужно однозначно работать с профессионалами, чтобы вас сопровождал квалифицированный эксперт. Необходимо изучать ситуацию, в медицине есть термин «анамнез», здесь то же самое. Нужно узнать, зачем человек продает, что взамен покупает, какая история, ситуация и т. д.». Если что-то кажется странным — лучше отложить сделку и все перепроверить.
Чтобы защитить пожилых родственников от мошенников, научите их простым правилам:
- не разговаривайте с теми, кто представляется сотрудником банка или полицией
- не поддавайтесь на уговоры срочно перевести деньги
- всегда перезванивайте родным, чтобы проверить информацию
- установите приложение для блокировки спам-звонков
Самое главное — поддерживать доверительные отношения в семье, чтобы пожилой человек советовался с близкими, а не с незнакомцами по телефону.