«Купили в ипотеку, доплатили маткапиталом — теперь не можем продать?» — такой вопрос слышим всё чаще. На самом деле продать такую квартиру можно, но нужно пройти два фильтра: банк и органы опеки. Рассказываем, как мы успешно закрыли такие сделки, сколько это заняло — и что нужно сделать, чтобы ничего не сорвалось.
Автор: Владимир Чмеленко, специалист по вопросам недвижимости, эксперт агентства «Столица Квартир»
📞 Телефон: +7 (911) 156-16-71
📧 Электронная почта: vladimir2610@yandex.ru
🌐 Сайт: https://столицаквартир.рф/
💬 Канал: Разговоры о недвижимости | Столица Квартир
Я — автор и ведущий этого канала. Готов ответить на любые вопросы, связанные с недвижимостью и смежными темами.
💬 Вопрос клиента:
«Добрый день! Подскажите, пожалуйста, у вас есть опыт продажи квартиры с мат. капиталом? Насколько долго и сложно это продавать? Спасибо за ответ 🙏»
Отвечаем честно: да, у нас есть такой опыт — и не один.
И да, это сложнее, чем обычная продажа.
Но совсем не невозможно — если всё сделать правильно.
Особенно если квартира куплена в ипотеку + с маткапиталом — тогда нужно учитывать два ключевых фактора:
✅ банк-кредитор (залогодержатель),
✅ органы опеки (защита прав детей).
⚖️ Почему продажа с маткапиталом и ипотекой — особая сделка?
Когда вы используете материнский капитал на покупку жилья, Пенсионный фонд РФ требует:
Выделить доли всем членам семьи — в том числе несовершеннолетним детям.
А когда вы берёте ипотеку — банк накладывает залог на квартиру.
Это значит:
- Необходимо погасить задолженность по кредиту;
- После погашения кредита — нужно снять обременение.
👉 Если доли не выделены — сделка будет оспариваемой.
👉 Если не согласовано с опекой — сделку могут признать недействительной.
✅ Как продать квартиру с маткапиталом и ипотекой — основные этапы
Шаг 1. Погасите ипотеку (или договоритесь о досрочном погашении за счёт покупателя)
- Чаще всего покупатель перечисляет деньги на погашение кредита через аккредитив или ячейку.
- Банк выдаёт справку о полном погашении и согласие на снятие залога.
Шаг 2. Убедитесь, что доли выделены всем членам семьи
- Все — включая детей — должны быть собственниками.
- Это подтверждается выпиской из ЕГРН.
❗ Если доли не выделены — сначала оформите нотариальное обязательство или соглашение о выделе и зарегистрируйте его.
Шаг 3. Получите разрешение от органов опеки
Опека проверяет:
- Не ухудшатся ли жилищные условия детей;
- Будет ли выделена равная или большая доля в новом жилье.
📌 Совет от практики:
Мы часто организуем цепочку сделок:
- Находим покупателя на вашу квартиру;
- Одновременно подбираем новое жильё для вашей семьи;
- Подаем пакет в опеку — и получаем разрешение за 10–14 дней.
Шаг 4. Зарегистрируйте сделку в Росреестре
- После погашения кредита, снятия залога и получения разрешения от опеки — сделка проходит без рисков.
⏱️ Сколько это занимает по времени?
👉 В среднем — от 4 до 8 недель, если всё готово и вы работаете с профессионалами.
💡 Реальный кейс из практики «Столицы Квартир»
Семья в Санкт-Петербурге купила двушку в новостройке в 2021 году:
- Ипотека — 4 млн ₽,
- Маткапитал — 483 882 ₽ (на погашение и первоначальный взнос).
Доли детям не выделили.
В 2024 году решили продать и переехать в трёшку.
Мы:
- Помогли оформить нотариальное обязательство и выделить доли;
- Нашли покупателя, который согласился погасить остаток ипотеки (1,2 млн ₽);
- Подобрали новую квартиру — с большей площадью и долей для детей;
- Получили разрешение от опеки и согласие банка;
- Закрыли обе сделки в один день.
Результат:
✅ Дети — в лучшей квартире с большими долями;
✅ Продавцы — получили деньги;
✅ Покупатели — жильё без обременений.
❌ Распространённые ошибки
- Продают без выдела долей → сделку оспаривают через годы.
- Не согласовывают с опекой → регистрация приостанавливается.
- Забывают про банк → даже при погашении — нужно официальное снятие залога.
- Покупают «в никуда» → опека отказывает.
👉 Не рискуйте — доверьтесь специалистам.
💬 А у вас есть опыт продажи с маткапиталом и ипотекой?
- Уже продавали?
- Или только планируете?
Напишите в комментариях!
— Сколько занял процесс?
— Были ли сложности с банком или опекой?
— Какой район СПб?
Ваши истории помогут другим — и я лично отвечу на все вопросы.
📞 Нужна помощь с продажей?
Звоните или пишите прямо сейчас:
+7 (911) 156-16-71
📧 vladimir2610@yandex.ru
🌐 https://столицаквартир.рф/
- Проверим, выделены ли доли;
- Свяжемся с банком и опекой;
- Найдём покупателя быстро;
- Организуем безопасную сделку через аккредитив или ячейку.
🔚 Вывод: продать можно — но только по правилам
Квартира с материнским капиталом и ипотекой — не «замороженный» актив.
Это просто недвижимость с двойными обязательствами.
Если соблюсти их — сделка пройдёт гладко, быстро и безопасно.
👉 Главное — не начинайте продавать без консультации.
Один неверный шаг — и вы потеряете месяцы, деньги и нервы.
Подписывайтесь на канал 👉 Разговоры о недвижимости | Столица Квартир
Больше реальных кейсов, юридических лайфхаков и стратегий продажи.
Ставьте ❤️, если планируете продавать квартиру с маткапиталом. Делитесь — кто-то уже в поиске покупателя и не знает, с чего начать!
#материнскийкапитал #ипотека #продажаквартиры #недвижимость #столицаквартир #ЧмеленкоВладимир #органыопеки #выделдолей #залог #банк #недвижимостьспб #юридическаяконсультация #дзен #семья #дети #новостройки