В последние три года возросла активность частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. Если раньше граждане предпочитали покупать квартиры и сдавать их в аренду, то теперь они все чаще рассматривают покупку коммерческого объекта для последующей сдачи. И, по аналогии с жилым сегментом, ищут коммерческие помещения на стадии строительства. По данным CORE.XP, инвестиции в строящиеся коммерческие объекты в 2024 году выросли на 65% – этот показатель учитывает как вложения профессиональных игроков, так и розницу. Но стоит ли частному инвестору покупать строящийся объект в расчете на большую прибыль?
Ожидание и реальность
Многие частные инвесторы, пришедшие в коммерческую недвижимость, раньше покупали квартиры под сдачу в аренду. Логика была простая: покупаешь жилье «на котловане» в хорошем комплексе, за годы строительства оно дорожает, арендаторы отрывают его с руками, а в случае продажи за квартиру можно выручить хорошие деньги. Первоначальные вложения окупаются с лихвой.
Но в коммерческом сегменте это так не работает из-за множества особенностей, которых просто нет на рынке жилья. Инвестор, покупая магазин на первом этаже дома, представляет, как сдает его «Пятерочке», получает высокую арендную плату, а потом продает помещение в два раза дороже.
«Но на деле часто оказывается, что надежные арендаторы выбрали не его, а в данное помещение готов заехать только киоск с шаурмой и просит ставку в два раза ниже, чем планировал инвестор. А окупаемость такого арендного бизнеса волшебным образом выросла до 15 лет с обещанных застройщиком восьми. И, когда собственник решает избавиться от этого подарка судьбы, тут его поджидает еще один неприятный сюрприз: после оценки выясняется, что коммерческое помещение стоит дешевле, чем при покупке», – предупреждает основатель платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.
Пыль в глаза
В последние годы рынок недвижимости сильно трансформировался. Раньше застройщики строили на первых этажах квартиры, а потом не понимали, что с ними делать, потому что их никто не хотел покупать. Некоторые застройщики стали строить коммерческие помещения на первых этажах, но по-прежнему не знали, что с ними делать, и продавали их бессистемно. Коммерческая недвижимость была скорее обузой, чем источником прибыли, вспоминает Никита Корниенко. И единственный, кто знал, что делать с этими помещениями, были профессиональные игроки, которые покупали дешево, а сдавали дорого.
Сейчас застройщики научились продавать коммерческие объекты на первых этажах и извлекать из этого выгоду. Инвестор может выбрать понравившийся рендер на сайте или приехать в офис, встретиться с менеджером и уйти уверенным, что он готовится совершить выгодное вложение, которое быстро окупится. Но нужно помнить про базовый принцип инвестирования: там, где все легко и комфортно устроено и нет риска, нет и высокой доходности. Активный спрос со стороны розничных инвесторов толкает цены вверх, и доходность объектов в результате снижается. И это не единственная проблема.
На большом рынке стрит-ритейла помимо розничных инвесторов, которые хотят вложить деньги в бетон и кирпичи и получать прибыль, есть крупные предприниматели, которые строят свой бизнес на сдаче объектов в аренду.
«У этих предпринимателей хорошие отношения с застройщиками, и именно они первыми получают всю информацию о лучших предложениях и эксклюзивные цены, – комментирует Никита Корниенко. – И даже им найти интересные предложения от застройщиков сложно. Профессионалы постоянно оценивают предложения застройщиков и брокеров и часто замечают, что качественный объект продается слишком дорого и не дает сколько-нибудь интересной доходности. Или он продается недорого, но там слишком высокие риски. Когда профессионалы отказываются от коммерческого объекта застройщика, он попадает на сайт «для всех», и именно это коммерческое предложение видит частный инвестор. То есть застройщик предлагает неликвид, который не захотели покупать профессионалы. Исключения бывают, но тогда объект стоит дорого».
Стройка может затянуться
Один из рисков состоит в том, что застройщик не уложится в срок, говорит частный инвестор, основатель «Школы практического инвестирования» Федор Сидоров. Он относит покупку строящегося коммерческого объекта к категории высокорискованных вложений для розничного инвестора. «Главный риск связан с самим строительным процессом: задержки сроков ввода объекта, технические проблемы или изменение планировочных решений могут сдвинуть момент, когда помещение станет доступным для сдачи в аренду», – объясняет Федор Сидоров.
По данным, которые озвучил ранее вице-премьер Марат Хуснуллин, сейчас около 20% застройщиков не укладываются в сроки строительства. Это связано с дороговизной обслуживания кредитов под строительство, потому что счета эксроу наполняются медленнее, чем раньше. Чем меньше средств на эскроу-счетах, тем выше ставка по кредиту, обратил внимание Хуснуллин. Чиновник отметил, что в качестве антикризисной меры застройщикам разрешили сдвигать сроки строительства. Что это значит для инвестора? Что при покупке коммерческого объекта на этапе строительства есть шанс не получить его в срок.
Еще один смежный риск — финансовая устойчивость застройщика, который сейчас выживает в период по-прежнему чрезмерно высоких ставок в экономике, говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties. «Действительно, с начала года несколько строительных компаний столкнулись с трудностями, однако важно отметить, что банки и государство активно работают над предотвращением массовых банкротств застройщиков, поскольку это критически важно для экономики. Текущая ключевая ставка создает определенное давление на девелоперов, но ситуация постепенно стабилизируется», – отмечает он.
Где взять качественного арендатора?
Залог успеха арендного бизнеса — качество арендатора. На этом поле частный инвестор тоже конкурирует с профессиональными игроками, которые давно и хорошо знают рынок и сетевых арендаторов, приносят им каждый месяц по пять-десять новых объектов и готовы заключить с ними типовой договор аренды без лишних вопросов. Какой смысл крупному арендатору иметь дело с новичком, который не разбирается в рынке и готов предложить только один объект? Вопрос риторический.
«В современных ЖК очень много коммерческих площадей, чаще всего небольших, по 50-100 кв. м, которые как раз наиболее востребованы у частных инвесторов из-за небольшой стоимости. Все эти помещения однотипные. Каждый покупатель хочет заключить договор аренды с надежным сетевым арендатором, но их на всех, конечно, не хватает. Поэтому частный инвестор вынужден сдавать свое помещение тому, кто готов его снять. Например, такому же новичку, который запускает первую в своей жизни кофейню. Окупится ли такое помещение с таким арендатором? Неизвестно», – говорит Никита Корниенко.
Как оценить объект
Частному инвестору, который не имеет опыта в стрит-ритейле, крайне сложно отличить качественный объект недвижимости от некачественного. Понять, что будет привлекательным для арендатора, а что нет. Что будет выгодным, а что принесет убытки. Стрит-ритейл — достаточно сложный сегмент, в котором нужно учитывать множество деталей. Например, понимать, как в строящемся жилом комплексе будут распределяться пешеходные потоки и где будут точки притяжения людей, где расположатся якорные арендаторы. Зачастую на этапе строительства это спрогнозировать крайне сложно даже для профессионала.
«Стрит-ритейл очень чувствителен к колебаниям потребительского спроса. Если трафик объекта снижается, или, например покупатели переориентируются на онлайн-каналы, окупаемость объекта может быть ниже ожидаемой», – говорит Федор Сидоров.
Огромную роль играет то, как внутри того или иного жилого комплекса расположены пешеходные потоки и подъездные пути, добавляет Никита Корниенко. «Порой в одном доме могут быть расположены два супермаркета. Но вход у одного из них находится на оживленной пешеходной улице, а другого — во дворе. Первый супермаркет процветает, наращивает продажи и там все время есть покупатели, а второй через короткое время закрывается, потому что туда никто не ходит. А все дело в пешеходном трафике. И его нужно оценивать до того, как вы покупаете объект коммерческой недвижимости», – говорит Никита Корниенко.
Помимо этого, инвестору нужно оценивать планировку помещения (часто работает принцип «чем проще, тем лучше»), качество инженерных коммуникаций и ряд других факторов, в которых разбираться самостоятельно весьма трудно. Вероятность ошибки от незнания тут велика, и это может вести к убыткам.
Проще купить готовый
То, что на котловане объект всегда дешевле – это миф. И коммерческие объекты на этапе строительства продаются по очень высоким ценам, это убивает весь смысл покупки строящегося объекта.
«Мы видим, что средняя стоимость строящихся объектов коммерческой недвижимости последние полгода превышает среднюю стоимость готового арендного бизнеса, то есть уже действующего помещения с действующим арендатором. Это только на первый взгляд странно, но объясняется легко: стоимость готового арендного бизнеса оценивается, исходя из уже существующего арендатора, договора и ставки. Есть средний срок окупаемости, который можно сравнить со сроком окупаемости других готовых объектов. Какой будет арендатор и какая ставка у строящегося объекта — неизвестно. При этом новичку крайне сложно распознать завышенную стоимость коммерческой недвижимости», – говорит Никита Корниенко.
Чтобы понять справедливую стоимость объекта, нужно смотреть на локацию, окружение, планировку, конкурентов, технические особенности, сравнивать стоимость и ставки аренды в округе. И действительно, иногда объект за МКАД будет более дорогим и более инвестиционно привлекательным, чем в центре Москвы. Более того, если квартиры в одном доме плюс-минус одинаковые по качеству, то соседние коммерческие помещения в одном доме могут сильно отличаться по своим характеристикам (трафику, планировкам, расположению входов). И цены могут различаться в разы. Частному инвестору сделать объективный вывод о цене быстро не получится, зато можно поддаться уговорам застройщика и совершить ошибку.
Еще один связанный с покупкой коммерческого объекта риск — это в принципе продолжительный срок возврата инвестиций.
«В период строительства вложенные средства не приносят дохода, а возможные задержки ввода объекта в эксплуатацию могут увеличить сроки начала окупаемости. В случае покупки помещений в жилых комплексах дополнительным фактором является время, необходимое на ремонт и заселение при передаче квартир без отделки. Это также может сместить сроки запуска коммерческих площадей. В то же время данные обстоятельства компенсируются приростом рыночной стоимости. В зависимости от локации рост цены на этапе строительства может достигать 20%, а в отдельных случаях — до 30% от первоначальной стоимости», – говорит Ирина Козина, директор департамента направления стрит-ритейла NF Group.
Профессионализм наше все
За последние годы на рынок коммерческой недвижимости пришло очень много частных инвесторов, а застройщики стали уделять этому сегменту много внимания. Высокий спрос привел к росту цен, падению доходности и огромной конкуренции за качественные объекты. Так можно ли все-таки заработать, покупая коммерческую недвижимость у застройщика?
«Главное правило успешного инвестирования в стрит-ритейл — работа с профессионалами на всех этапах. Опытные консультанты помогут выбрать надежного застройщика, правильно оценить объект и минимизировать риски. При грамотном подходе стрит-ритейл способен обеспечить доходность до 15-19% годовых, что сейчас уже превышает банковские депозиты. В 2025 году рынок показывает признаки стабилизации, и для подготовленных инвесторов открываются интересные возможности», – говорит Валерий Тумин.
Также можно отложить затею с покупкой строящегося объекта и выбрать готовый бизнес с арендатором. В этой покупке больше выгоды и меньше рисков. Хотя и тут есть свои подводные камни.
«Еще один вариант, который подходит тем, кто не готов самостоятельно вникать в детали и нести повышенные риски, но хочет получать пассивный доход — коллективные инвестиции в недвижимость. Порог входа в инвестиции будет низким — буквально от 100 тыс. рублей, при этом вкладывать вы будете в объекты, которые отобрали профессионалы. Например, в крупные супермаркеты "Пятерочка", "Перекресток" или "Магнит"», – резюмирует Никита Корниенко.
Нежилые помещения в доме: порядок использования, налоги и перевод из категории жилых
Квартира для пенсии: как обеспечить себе пассивный доход без лишнего риска
Малогабаритки на «вторичке» более доходны, чем в новостройках
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости