Как я выбирал планировку и понял, что это ключевой фактор
Привет! Игорь на связи. После полугода поисков среди цены на квартиры в Москве 2025 года и анализа прогноз рынка, я наконец понял главное: планировка решает всё. Снимали однушку в Митино за 45 тысяч, и каждое утро превращалось в квест — где переодеться, чтобы не разбудить сына, где жене разложить рабочие документы.
В сентябре 2025 года цены стабилизировались после летнего роста, и мы решили действовать. Бюджет — 12 миллионов, первоначальный взнос накопили 2,4 млн. Думал, главное найти район и метраж. Как же я ошибался!
Первые ошибки: влюбился в картинки
Начал с новостройки Москвы в Некрасовке. Двушка 63 кв.м за 11,8 млн — казалось идеально. На рендере всё выглядело супер: огромная гостиная, отдельная спальня, даже место для детской кроватки нашлось.
Приехали на стройплощадку с рулеткой. И тут началось веселье.
— Лен, а ты где диван поставишь? — спросил у жены.
— Хм, если у окна, то проход к балкону закрывается. А если к стене, то входная дверь бьёт в подлокотник.
— А детская кроватка?
— Влезет, но тогда шкаф не поместится.
За полчаса с рулеткой понял: 63 метра на бумаге и 63 метра в жизни — это разные вещи. Особенно когда у тебя коридор съедает 8 квадратов, а санузел размером с кладовку.
Переключился на вторичку
Решил изучить вторичное жильё Москва. Логика простая: что построено в советское время, проверено поколениями семей. Нашёл трёшку в Тушино, хрущёвка 1962 года, 58 метров за 10,2 млн.
Пришли на просмотр — и влюбились. Комнаты изолированные, кухня хоть и 6 метров, но функциональная. Коридор узкий, зато каждый сантиметр используется.
— Смотри, — показала жена, — здесь детскую сделаем, тут наша спальня, а гостиная отдельно. И никто никому не мешает.
— А ремонт? Тут же всё менять надо.
— Зато планировку не трогаем. Это же золото!
Математика планировки
Составил таблицу эффективности планировок из просмотренных вариантов:
- Новостройка Некрасовка: 63 кв.м, жилая площадь 38 кв.м (60% эффективность)
- Хрущёвка Тушино: 58 кв.м, жилая площадь 42 кв.м (72% эффективность)
- Современная планировка Бутово: 65 кв.м, жилая площадь 35 кв.м (54% эффективность)
Хрущёвка побеждала по всем параметрам! Плюс ипотека в Москве на вторичку — ставка 16,8% на сентябрь 2025 года, ежемесячный платёж 95 тысяч рублей. Переплата большая, но зато живём, а не выживаем в тесноте.
Чек-лист для проверки планировки
Теперь хожу на просмотры с чёткой системой. Проверяю:
- Можно ли поставить диван, чтобы не блокировать проходы
- Помещается ли двуспальная кровать + два прикроватных столика
- Есть ли место для детского стола и шкафа
- Не бьют ли двери друг в друга при открывании
- Достаточно ли розеток и правильно ли они расположены
Чтобы не запутаться, сохранил для себя чек-листы: smartkey.profitflowai.ru. Там много полезного про нюансы, которые риелторы не всегда рассказывают.
Почему планировка важнее метража
За три месяца поисков понял: лучше 50 удачных квадратов, чем 70 неудачных. В той же Некрасовке видел семьи, которые через год после покупки делают перепланировку. Срок сдачи дома был в 2023-м, а жильцы уже сносят стены!
Инфраструктура тоже играет роль, но если дома неудобно, то даже МЦД в пяти минутах не спасёт. Проверено на себе.
Что бы я сделал иначе
За: начал бы с изучения планировок, а не с поиска районов. Сэкономил бы месяц времени и нервы.
Против: не стоило влюбляться в картинки на сайтах. Рендеры — это красиво, но жить придётся в реальности.
В итоге выбрали ту самую хрущёвку в Тушино. Да, ремонт встанет в 800 тысяч, зато каждый день будем благодарить советских архитекторов за продуманность.
А на каком этапе выбора планировки застряли вы? Пишите в комментариях, обсудим!
Не реклама, просто записал свой путь, чтобы не забыть.
▶️ Продолжение: «Как я торговался с продавцом и сбил цену на 300 тысяч»