Думаю, всем нравится, когда в жизни торжествуют закон и справедливость. Хотя, если помните, я неоднократно говорил, что между этими двумя понятиями не всегда можно поставить знак равенства. А иногда законность и справедливость прямо противоречат друг другу.
Вот сейчас нотариус мой с коллегой по телефону говорил. Обсуждали они одну тенденцию, которая уже явно наметилась в российских судах: суды стали чаще признают недействительными сделки с квартирами, если продавец действовал под влиянием мошенников. Вот, казалось бы, и закон и справедливость в одном флаконе. Но, как говорится, есть нюанс. Где же тут справедливость в отношении покупателя? Ведь по результатам таких решений покупатель остаётся и без недвижимости, и без денег. Подчеркну - добросовестный покупатель. Конечно, чисто гипотетическая возможность вернуть деньги у него есть, но уж очень отдалённая и очень туманная.
Вот например, недавно был случай. Мошенники развели пенсионерку на "фиктивную" продажу квартиры. Саму схему описывать не буду, там всё по стандарту: пожилая женщина помогала "следствию" в поимке опасных преступников. Так вот, квартиру она продала ничего не подозревающему человеку. И надо отдать должное, покупатель долго сомневался, т.к. цена квартиры была ниже рынка. Покупатель долго расспрашивал пенсионерку о причине продажи, более того запросил справку из ПНД, в себе ли старушка? Но женщина выглядела вполне адекватной, продажу объясняла, как научили "сотрудники", дескать, переезжает за город с родственниками, покупают один большой дом, т.к. ей уже уход нужен по старости. Ну, словом сделку совершили. Старушка с квартиры не съезжает, т.к. уверена - сделка-то фиктивная, сейчас подлых мошенников сцапают, деньги покупателю вернут и все будут довольны. Покупатель же в полном недоумении, чего это женщина приобретенную им площадь не освобождает? Ну, в общем когда всё это дело открылось. Пенсионерка подала в суд, для признания сделки недействительной. Суд рассмотрел дело и встал на сторону обманутой женщины. Вернее принял решение о двусторонней реституции сделки. Т.е. как бы и обязал женщину вернуть покупателю деньги. А как она их вернёт? С пенсии отчислять будет? То есть покупатель - он тоже обманутый, и даже в большей степени.
Что тут можно сказать? Сделки с пожилыми людьми или по ценам ниже рыночных — это всегда зона повышенного риска. За такими сделками часто скрывается "второе дно", и стандартные предположения о добросовестности сторон в суде могут не сработать. Я ведь этот конкретный случай привёл лишь для иллюстрации. Важно помнить, что он не единственный, т.е. налицо именно тенденция признавать такие сделки недействительными. И вот опять-таки, покупатель в этой истории был осторожен и предусмотрителен, но не сделал одного, очень важного шага - не обратился к нотариусу для удостоверения сделки. А ведь это могло спасти всё дело! Тем более, раз уж видел, что квартира отдаётся по низкой цене, мог бы раскошелиться на услуги нотариуса.
В такой ситуации нотариальное удостоверение становится не просто рекомендацией, а необходимостью. Нотариус проверяет все документы, удостоверяется в дееспособности сторон и следит за тем, чтобы сделка была законной. А если что-то пойдет не так, нотариус станет вашим союзником в суде, ведь он тоже отвечает за действительность сделки.
И я не буду идеализировать, даже нотариальное оформление не дает стопроцентной гарантии от мошенничества, но риски снижает значительно. Кроме того, если сделка будет оспорена из-за ошибок нотариуса, пострадавшая сторона сможет получить компенсацию из Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. В плюс добросовестному покупателю идёт ещё и то, что нотариус может вести аудио и видеозапись сделки, что усложняет мошенникам задачу доказать, что продавец действовал под давлением или в состоянии аффекта. Мы ведь понимаем, что в ряде случаев продавец может быть не жертвой, а деятельным участником мошеннической схемы. Как впрочем и покупатель... Но и тут коварные замыслы разоблачаются в стенах нотариальной конторы.
Так что, если вы планируете купить квартиру, особенно у пожилого человека или по подозрительно низкой цене, не экономьте на нотариусе. Это не только защитит ваши интересы, но и даст вам уверенность в том, что сделка будет законной и безопасной.