Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС, — специально для Всеостройке.рф.
Российский рынок индивидуального жилищного строительства — крупнейший сегмент отрасли, но при этом наименее управляемый. Почему сложилась такая ситуация, специально для Всеостройке.рф рассказал Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС .
По данным ДОМ.РФ, ИЖС формирует более 70% всего ввода жилья — около 75–80 млн м² в год. Из них до 60–70% строится в «серой» зоне: без проектной документации, без надзора и без квалифицированных подрядчиков. Это миллионы домов и триллионы рублей, которые не превращаются в финансовый актив и остаются вне поля налогов и инфраструктурного планирования.
После перехода к уведомительному порядку в 2018 году частное строительство фактически «отпустили». Предполагалось, что конкуренция и свобода выбора сами обеспечат качество. Эта модель дала рост объемов, но не управляемости: рынок раздроблен, инфраструктура перегружена, а качество часто определяется случайными исполнителями.
Сегодня очевидно, что вмешательство в ИЖС должно быть не административным, а организационным. Государству нужен инструмент, который повысит прозрачность и качество, не превращая рынок в бюрократическую систему.
Проблема «последней мили»
Федеральные институты уже создали мощный «верхний контур»: приняты базовые законы, действуют программы инфраструктурных кредитов, работает цифровая платформа строим.дом.рф. Но эти инструменты не доходят до того места, где реально создаётся стоимость, — до участков, подрядчиков и семей, которые строят дом.
Эта «последняя миля» сегодня никем не управляется. Муниципалитеты не обладают компетенциями, бизнесу невыгодно заниматься координацией, а частные застройщики действуют вслепую. В результате только около четверти рынка попадает в «белый» оборот, а доля ИЖС, проходящая через ипотеку и эскроу, не превышает 10%.
Рынок не «белеет», потому что каждый участник решает свои задачи. Государство создает законы, банки — финансовые продукты, бизнес строит, а граждане пытаются сэкономить. Но никто не связывает эти интересы в единую систему. Из-за этого полезные инициативы часто сталкиваются и теряют эффективность: домокомплекты конкурируют с другими форматами, банки выдают эскроу только с ипотекой, а людям нужны гибкие кредиты на отдельные этапы. У банков нет контроля на земле, у подрядчиков — правил игры, у государства — актуальной информации.
Рынку нужен единый медиатор, который объединит участников, выровняет интересы и превратит разрозненные инициативы в систему.
Решение — региональные центры компетенций
Эту роль могут выполнить региональные центры компетенций (РЦК) ИЖС — площадки, где встречаются власть, бизнес и граждане. Такой центр выполняет функции координации и методологии, не дублируя работу саморегулируемых организаций и не создавая новых барьеров.
Оператором подобной сети может стать профессиональная ассоциация, объединяющая проектировщиков, подрядчиков, производителей и экспертов — например, Ассоциация МЖС. Через систему региональных хабов она способна объединить рынок, наладить обмен данными и внедрить строительные стандарты в повседневную практику.
Парадокс в том, что необходимая сеть уже создана. Во многих регионах остались ипотечные корпорации и фонды жилья, возникшие на базе бывших АИЖК. У них есть помещения, персонал и прямой выход на губернатора, но нет миссии. Им можно дать новую роль — стать операторами ИЖС-хабов. Для государства это минимальные затраты: инфраструктура уже оплачена, требуются только методика и координация.
Даже в типовом регионе с объемом ИЖС около 1 млн м² внедрение такого механизма способно дать ощутимый результат:
• вывести из тени до 500 тыс. м² и увеличить налоговые поступления на 0,5–1 млрд ₽;
• повысить ввод жилья на 10–15% в год;
• снизить себестоимость строительства на 18–22% и сроки — на треть;
• привлечь 3–4 млрд ₽ ипотечного капитала и до 4 млрд ₽ инфраструктурных инвестиций через ИБК;
• для граждан — возможность построить на 20–25 м² больше жилья при тех же расходах;
• для банков — рост кредитного портфеля по ИЖС в 1,5–2 раза.
В совокупности каждый рубль региональных вложений создает до 50 рублей совокупного эффекта — за счет налогов, занятости и роста ликвидности активов.
Время для системного решения
Сейчас, когда темпы строительства снижаются, а ипотека переживает спад, именно ИЖС остается единственным устойчивым сегментом. Это уникальный момент, когда обеление и организация частного рынка могут стать драйвером отрасли и снизить социальное напряжение.
Государство может влиять не через новые ограничения, а через внедрение стандартов и знаний в реальную практику. Так происходит переход от количественного роста к качественному — когда дом перестает быть рисковым самостроем и становится ликвидным активом, а рынок ИЖС — управляемым и устойчивым.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказал о рисках дисбаланса на рынке жилищного строительства России.