Закрыли ипотеку? Щи дохлёбывайте и…
"С чего бы мне уезжать, что за бред-то?" — спросите вы. А мы ответим: это не бред, а реальная история одной московской пары.
Семья с ребёнком приобрела квартиру в Южном Бутове. Прожили там шесть лет: возвращались домой с работы, заказывали доставку, ходили в фитнес-клуб в своём ЖК, по прописке водили дочку в детсад, а затем и в школу. И тут им говорят: "Съезжайте".
Суд оказался непреклонен. Отсутствие сговора с мошенниками "не доказано", и вообще, "должны были догадаться", что документы — липовые. При том что банк и риелтор провели проверки перед продажей квартиры.
Как так вышло? Какие справки навести, чтобы наверняка не наткнуться на мошенников? И неужели нет шансов отстоять свои пенаты? Разобрались в этой мутной истории вместе с нашим постоянным экспертом, адвокатом Артёмом Багдасаряном.
Что пошло не так?
Подставил москвичей прошлый владелец квартиры. Он приобрёл недвижимость у города по поддельным документам.
В начале 2025-го семья закрыла ипотеку и обратилась в Росреестр, чтобы снять обременение. Но вместо выписки получила иск от департамента имущества. А в нём — требование покинуть квартиру.
30 сентября суд вынес окончательное решение о выселении, сказав, что "сами виноваты". Против настоящего мошенника дело так и не завели.
Можно ли "догадаться об обмане"?
Ситуация, в которой оказалась эта семья, увы, типична для споров о "добросовестных приобретателях", говорит Багдасарян.
Суд посчитал, что граждане "должны были догадаться" об обмане, исходя из формального подхода: покупатель обязан проявлять "разумную осмотрительность" — проверять документы, на основании которых квартира переходит от владельца к владельцу, и убедиться, что в них нет признаков фиктивных сделок. На деле, по словам эксперта, всё сложнее:
У покупателя нет доступа к исходным документам первого владельца, особенно если имущество было муниципальным. Предположить факт подделки акта передачи или распоряжения департамента практически невозможно. Требовать от гражданина экспертных познаний в области фальсификации документов — заведомо несправедливо.
Покупаю квартиру — какие нужны документы?
Минимум: выписка из ЕГРН, справка о наличии обременений, судебных споров и зарегистрированных лиц. Также не поленитесь потратить время, чтобы наверняка установить личность продавца и его правоустанавливающих документов.
Проверить цепочку сделок можно, но лишь в пределах доступных сведений из Росреестра. Получить же полный пакет документов на предыдущие переходы права собственности без согласия сторон не получится.
Поэтому, отмечает Багдасарян, стопроцентной защиты от мошенников не существует.
Без шансов на апелляцию?
Шансы есть, особенно если всё-таки будет доказано, что семья действовала добросовестно.
Тем не менее судебная практика по таким спорам неоднозначна. Есть примеры, когда гражданам удавалось отстоять право собственности, но это долгий и сложный процесс. Защите придётся попотеть, чтобы доказать, что ошибка произошла не по вине людей, а связана с ненадлежащим контролем со стороны госорганов.
На крайняк можно поставить вопрос о компенсации ущерба за счёт виновных лиц или государства. Конституционный суд ранее подчеркивал, что публичная власть несёт ответственность за надёжность системы государственной регистрации.
От слов к делу
1. Ознакомьтесь с материалами суда. Заявите статус "добросовестного приобретателя".
2. Соберите документы, подтверждающие "добросовестность": договор купли-продажи, квитанции об оплате квартиры, ипотечный договор, переписки с продавцом, риелтором и т.п. Это позволит применить статью 302 ГК РФ.
3. Добивайтесь от СК признания продавца мошенником и заявите встречные требования в зависимости от ситуации:
- о признании права собственности за вами;
- о взыскании убытков с мошенника или риелтора.
4. Если выиграть невозможно, то:
- заявите виндикацию встречной стоимости жилья;
- подайте иск о возмещении за счёт казны по ст. 16 ГК РФ.
5. И помните: до вступления решения в силу и возбуждения исполнительного производства вас никто не имеет права выгонять.