Инфляция в РФ, официальная, по периодам
С сентября 2020 по н.вр.: 51%
С мая 2022 по н.вр.: 22,6%
С апреля 2023 по н.вр.: 20,3%
С июля 2024 по н.вр.: 9,6%
На графике цены квадратного метра московской жилой недвиги - инфляция за эти периоды в виде красных векторов:
На картинке видно, что жилая недвижимость, всё таки, остаётся противоинфляционным активом: купленное в общем и целом подрастает примерно на величину официальной инфляции. Разумеется, купленное по низу инфляционного канала, т.е. в январе 2023, в январе и июне 2025 - почти постоянно в плюсе (с учётом инфляции).
Вывод №1: Если хочешь купить квартирку в Москве - покупай её в январе.
В январе, кстати, закрываются новогодние депозиты в банках, а они обычно имеют повышенную доходность. Как раз снимутся сливки с депозитов - и алга в недвигу.
На этом же графике видно, что самые высокие цены (с учётом инфляции) наблюдались в мае и июне - что противоречит общепринятому мнению о пике в декабре.
Абсолютные цены, без учёта инфляции, конечно, самые высокие в декабре. Но к декабрю как раз, инфляция на пике - и резко тормозит в январе. Перемножаем абсолютные цены на инфляцию - и получаем, что декабрь - не самое лучшее время для продажи.
Вывод №2: продавай в мае.
Вывод №3: деньги от проданного в мае можно преспокойно держать на депозитах и в фондах денежного рынка на бирже до середины января, спокойно подыскивая варианты.
Ну если вы умеете в депозиты и в ММ-фонды.
Типы городов
Сейчас в РФ города средние и крупные бывают 2х типов: с падением населения и с ростом оного. Тип конкретного города легко определятся гаданием по инету.
Черкесск - устойчивый тренд на снижение последние 20 лет. Постепенное, но постоянное снижение спроса с соотв. влиянием на цену квадрата. абсолютная цена стагнирует с лета 2022, то есть с учётом инфляции - упала на приблизительно никак не меньше, чем на 25%.
Петрозаводск - вроде бы устойчивый рост в течении 12 лет, хотя 2022й дал сильный удар вниз. Ещё непонятно, что будет через несколько лет - что там будет с геополитикой и как это скажется на западном приграничном городе. Можно рискнуть и купить, а можно и не рисковать.
Квадрат медленно растет в абсолютных цифрах и медленно дешевеет если с учётом инфляции.
Причём резкое снижение населенности в 2022-2023гг отразилось в начале снижения цен на жильё в 2024г, т.е. с лагом 1 год.
Новосибирск - устойчивый рост последние 20 лет и нет признаков окончания роста. Разворот мировой экономики на Восток и всё такое. Дорого, но вряд ли будет дешевле. Квадрат устойчиво растет, с лета 2022го добавил 25% - но всё-таки, отстает немного от инфляции. Ну если с ценой проживания - то, наверное, инфляцию догоняет - напоминаю, что если вы ничего никому не платите живя в своей собственной квартире - по факту вы невидимо кладете себе в карман ежемесячно цену сдачи этой же квартиры внаем.
На десерт.
Видите синхронные задёрги наверх в золоте и в недвиге? Лично моей голове это складывается так, что наступил консенсус Народного Банка Китая и московских мелковладельцев о том, что скоро грянет инфляционный удар.
Всем удачи в бетонном казино!