Важнейшим элементом любых арендных отношений является договор аренды, который закрепляет условия работы и правила взаимодействия арендодателя и арендатора на территории конкретного объекта коммерческой недвижимости (торговый или офисный центр, складской комплекс или др.), в том числе достигнутые в результате переговоров.
Для того, чтобы финансово-хозяйственная деятельность арендодателя осуществлялась системно, успешно и длительно, его договор аренды должен быть "сильным".
В настоящей статье мы рассмотрим понятие, важные аспекты и вопросы формирования сильного договора аренды (на основе опыта управления торговым центром).
Понятие сильного договора аренды
Сильный договор аренды – договор аренды, который содержит в себе все необходимые пункты, учитывающие интересы арендодателя и нивелирующие все его риски от взаимодействия с арендаторами.
Он позволяет арендодателю стабильно получать и увеличивать свою прибыль, а также достигать авторитета среди арендаторов, вынуждая их "играть по установленным правилам".
Важно отметить, что арендодателю для формирования сильного договора аренды необходимо 24/7 "держать руку на пульсе", в том числе анализировать договорные отношения с каждым арендатором, фиксировать и находить решение по каждой проблемной ситуации с клиентом (партнёром).
Когда сильный договор аренды сформируется, то в ряде случаев переговоры станут более длительными, а объем работ арендного отдела соответственно увеличится.
Как правило, мелкие арендаторы выбирают стандартное (минимальное) помещение и с ними легче подписывать договор аренды в редакции арендодателя. Крупные арендаторы (это федеральные торговые сети или крупные производители) же берут в аренду помещения большей площади или несколько стандартных, а потому усиленно торгуются по цене и представляют определенный набор разногласий к договору. Поэтому с последними обязательно будет проведён еще один этап переговоров (обсуждение замечаний и согласование единой редакции договора аренды), который увеличит общие сроки принятия решения о заключении договора.
Важные аспекты сильного договора аренды
Рассмотрим важные моменты, которые делают договор аренды сильным.
✅ Договор аренды должен быть составлен грамотно, связно, без нарушений действующего законодательства.
Это необходимо для того, чтобы ключевые пункты и сам договор аренды в любых судебных разбирательствах не были признаны ничтожными - постоянно сохраняли свою "силу".
Здесь важно понимать: если одному из арендаторов удастся признать весь или часть договора аренды ничтожным, то за ним последуют и другие предприниматели / компании, а это приведёт к ощутимым финансовым потерям арендодателя. Потому к разработке договора аренды необходимо подходить серьёзно и вдумчиво.
✅ Договор аренды должен защищать арендодателя от всевозможных рисков сотрудничества с арендаторами.
Например, он должен защищать арендодателя от:
📌 разрушения здания, порчи имущества арендодателя и других арендаторов;
📌 низкой собираемости арендной платы;
📌 повышения себестоимости услуг (например, из-за нерационального использования энергоресурсов);
📌 стихийных и/или массовых съездов арендаторов;
📌 недобросовестной конкуренции среди арендаторов;
📌 нарушений правил торгового (офисного) центра и прав покупателей (сотрудников);
📌 снижения трафика посетителей и объёмов продаж торгового комплекса;
📌 репутационных рисков.
✅ Договор аренды должен учитывать все принципиальные моменты арендодателя*, на которых держится объект коммерческой недвижимости.
Например, одним из принципиальных моментов арендодателя может быть "долгосрочные (длительные) арендные отношения". В этом случае сильный договор аренды должен содержать ряд пунктов, призванных мотивировать арендаторов соблюдать договор аренды на протяжении всего его срока действия, в том числе не расторгать сотрудничество досрочно. Как вариант, одним из способов решения данной задачи является правильное применение обеспечительного платежа (задатка).
* Более подробно данный вопрос рассмотрим в одной из будущих статей.
✅ Договор аренды должен предоставлять возможность оперативно вносить необходимые изменения в отношения между арендодателем и арендаторами.
Помимо наличия стандартного пункта о возможности вносить в договор изменения (посредством подписания дополнительного соглашения), это позволяют сделать, например, структурированность договора аренды и более короткий период действия договора.
Договор аренды со сроком действия чуть менее года позволяет раньше и чаще вносить коррективы, чем 5-летний договор, то есть первый (при правильном подходе) должен стать сильным значительно раньше.
Как сформировать сильный договор аренды
Как вы уже поняли, сильный договор аренды формируется не за один год, для этого может понадобится 2-5 договорных периодов (лет).
В течение каждого договорного периода необходимо фиксировать все негативные прецеденты в работе с арендаторами и все случаи, когда арендодатель в своих интересах не мог повлиять на арендаторов "в стенах" объекта недвижимости. Положительные моменты прошедшего договорного года также можно и нужно отмечать для понимания правильности выбранного "пути".
Все указанные (отрицательные и положительные) ситуации крайне важно учитывать в новом договорном году.
Для этого лицу (подразделению), ответственному за работу с арендаторами, необходимо совершить следующие действия:
📎 на протяжении всего договорного года фиксировать все сложные и проблемные ситуации в работе с арендаторами, на которые действующий договор аренды и ответственные лицы повлиять не смогли;
📎 совместно с юристом обсудить и разработать варианты юридических решений, исключающих повторение негативных прецедентов;
📎 (не менее чем за 2 месяца до начала договорной кампании) инициировать совещание (рабочей группы) с ЛПР (лицом, принимающим решение) и другими заинтересованными лицами по вопросу нового договорного года, в том числе по обсуждению нового проекта договора аренды.
На данном совещании обсуждаются положительные и проблемные ситуации завершающегося договорного года, предлагаются и согласовываются конкретные варианты решений негативных моментов взаимодействия с арендаторами объекта, а также новые финансовые условия аренды.
📎 совместно с юристом сформулировать новые или актуализировать существующие пункты "главного арендного документа", по которым получено одобрение или согласованы изменения, включить их в проект нового договора аренды;
📎 отправить проект нового договора аренды на согласование всем заинтересованным лицам (членам рабочей группы), в том числе организовать устранение возникающих замечаний согласовантов;
📎 предоставить согласованный проект договора на утверждение ЛПР.
⚠️ Сильный договор должен обязательно предусматривать штрафные санкции за различные нарушения арендаторов. К сожалению, без них сложно организовать порядок на объекте. Но здесь важно не переусердствовать! А как это сделать - читайте в одной из моих будущих статей.
Рекомендую подборки статей:
Подпишитесь на мой канал и читайте больше управленческих статей:
С уважением и благодарностью к своим читателям,
Азат Хабибуллин
#аренда#договор#договораренды
#торговыйцентр#тц#трц
#торговаяплощадь#помещение
#арендодатель#арендатор
#классикауправления
#classic_management
#classicmanagement
#азатхабибуллин#казань
#azatkhabibullin#kazan#8