Кейc «Купил сейчас — держи 5 лет»: реальный расчёт доходности

❤️❤️❤️❤️❤️❤️

Кейc «Купил сейчас — держи 5 лет»: реальный расчёт доходности

Исходные параметры:

- Тип: 2‑Евро, м²

- Цена покупки: 16 000 000 ₽ (568 000 ₽/м²)

- Вступительные транзакционные расходы при покупке: 50% (8 000 000 ₽)

- Чистая годовая доходность от аренды (после расходов и вакантности): 6,1% от цены = 1 040 000 ₽/год

- Комиссия при продаже: 2% от цены продажи

Сценарии роста стоимости (годовой):

- Консервативный: 8% в год

- Оптимистичный: 10% в год

❤️Расчёт — Консервативный (8%):

- Цена через 5 лет = 16 000 000*(1.08)^5 ≈ 23 509 249 ₽

- Комиссия при продаже (2%) ≈ 470 000 ₽

- Чистая выручка от продажи ≈ 23 039 249 ₽

- Первоначальные вложения (покупка + расходы) = 8 470 000 ₽

- Прибыль = 23 509 249 ₽ − 16 470 000 = 7 039 249 ₽

❤️Расчёт — Оптимистичный (10%):

- Цена через 5 лет = 16000000*(1.1)^5 ≈ 25 768 160 ₽

- Комиссия при продаже (2%) ≈ 515 000 ₽

- Чистая выручка от продажи ≈ 25 253 160 ₽

- Первоначальные вложения (покупка + расходы) = 8 515 000 ₽

- Прибыль = 25 768 160 ₽ − 16 515 000 = 92 53 160 ₽

❤️Выводы и практические заметки:

- Даже при росте (8% г/г) доходность за 5 лет даёт выше банковского депозита с учётом ликвидности недвижимости.

- Главные драйверы доходности: скорость прироста цены (инфраструктура), чистая арендная доходность и транзакционные издержки.

- Чувствительность:задержки в инфраструктуре существенно снижают итоговую доходность — делайте стресс‑тесты -2…-4% по росту.

- Если используется ипотека — расчет доходности на собственный капитал (equity) изменится в сторону увеличения IRR, но возрастёт риск и возможные расходы по кредиту.

Рекомендации по реализации стратегии:

- Выбирайте проекты с подтверждёнными сроками инфраструктуры или рядом с уже действующими ТПУ.

- Заложите в бюджет резерв на непредвиденные расходы и период вакантности.

- Планируйте выход заранее: мониторьте рынок и налоговые последствия продажи.

- Диверсифицируйте по локациям/сегментам, чтобы снизить риски «локальной» просадки.

Хотите расчёт по конкретной квартире/проекту под вашу ситуацию? Присылайте параметры — сделаю индивидуальный сценарий доходности на 5 лет.

🟠+7-985-550-05-33