Многие собственники предпочитают договоры до года (обычно до 11 месяцев), чтобы не попадать под дополнительные правила, применяемые к аренде на год и более. В частности, долгосрочные договоры подлежат обязательной регистрации в ЕГРН и дают арендатору преимущественное право на продление (ст. 683 ГК РФ). Чтобы сохранить гибкость, собственники часто прописывают в краткосрочных договорах автоматическую пролонгацию.
Конституционный суд РФ в постановлении г. № 23‑П разъяснил ключевые моменты, которые теперь важны для собственников:
- Если фактически арендные отношения длятся более года из‑за регулярной пролонгации краткосрочных договоров, такие отношения признаются долгосрочными и подпадают под соответствующие правовые последствия.
- Право на одностороннее расторжение договора без обращения в суд допускается только при наличии вины арендатора — например, при серьёзной задолженности или грубом нарушении правил проживания. Простого условия о том, что собственник может в любой момент расторгнуть договор и выселить арендатора, недостаточно.
- При отсутствии оснований для расторжения арендатор может защитить свои права в суде и требовать компенсации ущерба.
- Для договоров на срок больше года собственник, как правило, не вправе выселить арендатора без решения суда: право на жилище и стабильность проживания защищаются Конституцией (ст. 40).
Что это означает для собственника квартиры
Если вы заключаете краткосрочный договор с автоматической пролонгацией и регулярно его продлеваете, суд может признать ваши отношения долгосрочными. В этом случае вы лишаетесь возможности быстрого внесудебного выселения.
Чтобы сохранить право на внесудебное расторжение, оформляйте отдельные договоры сроком до одного года и не включайте в них условие об автоматической пролонгации. При необходимости продления заключайте новый договор на новый срок. Такой подход соответствует позиции Конституционного суда и снижает риск проблем при выселении недобросовестных арендаторов.