В ближайший четверг состоится заседания Общественного штаба по вопросам комплексного развития территорий (КРТ) в Санкт-Петербурге, которое, возможно, будет последним, в связи с чем хотелось бы еще раз высказать свое мнение по наиболее значимым, на мой взгляд вопросам.
Первое. Если отбросить эмоции и политиканство, то нужно признать: в широком смысле альтернативы КРТ нет. Так или иначе преобразование существующей застройки неизбежно и лучше, если это будет хоть по какому общему плану, чем вовсе без него. Город – живой взаимосвязанный организм в котором жилая застройка, инженерная, транспортная, социальная и прочие инфраструктуры сплетены и переплетены друг с другом и если изменять территорию, то делать это лучше комплексно. А изменять придется, потому что все на свете ветшает и приходит в негодность и если бетонные стены еще и могут постоять, то этого не скажешь об инженерии как внутри здания так и за его пределами, о крышах, подвалах и пр. Другое дело, что изменять – не всегда значит – сносить. Все должно начинаться с обследований и экспертизы. Но без преобразований территорий не обойтись. КРТ, в этом смысле, лишь инструмент, которым нужно уметь пользоваться.
Второе. Часто встречающиеся апелляции к тому, что КРТ - это нарушение Конституции РФ и права частной собственности – абсолютно некорректны. Во-первых, потому, что нет нигде в мире сегодня той сладкой частной собственности, когда «мое» - священно и неприкосновенно. Все это пропало уж лет, как минимум, сто. Во-вторых, в упоминаемой Конституции в ст. 35 говорится не только о том, что право частной собственности охраняется законом, но и о том, что в случае «государственных нужд» собственник может быть лишен своего имущества.
Третье. Что действительно важно, так это то, что, во-первых, принудительное отчуждение возможно только в силу «государственных нужд» (муниципалитеты в Конституции РФ почему-то не упоминаются, они появляются только в Земельном Кодексе РФ. в ст. 56.2), а, во вторых, изъятие имущества возможно «только при условии предварительного и равноценного возмещения». Вот эта позиция должна быть соблюдена безусловно ткак способ разрешения противоречия между общественными и частными интересами. А из этого следует несколько выводов.
Если есть государственная или муниципальная нужда, то она должна быть подтверждена. Здесь, безусловно, сразу будут ссылаться на ст. 64 Градостроительного Кодекса РФ, где среди целей КРТ первой названа: «обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, муниципальных округов, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства». Трудно поспорить – сбалансированное и устойчивое развитие – это, действительно, важная общественная цель. Следовательно, изъятие осуществляется в силу общественных нужд. Но почему тогда как данность принимается то, что вопросы компенсации, расселения и пр. должен решать застройщик. Такая практика широко распространена (начиная с изъятия земель в период подготовки Олимпиады 2014), но это не означает, что она правильна. Застройщик – частная организация, у которой есть свои ЧАСТНЫЕ интересы. Она объективно должна действовать в своих интересах и, можно не сомневаться, именно так и будет. Имущество изымается в силу ОБЩЕСТВЕННЫХ нужд, следовательно, все вопросы, связанные с нарушением частных интересов, частных прав должна взять на себя публичная власть, которая их и представляет. И только после того, как имущественные вопросы будут решены, заключать договор о развитии территории с частным застройщиком, либо развивать ее сама. Собственно, в начале п. 2 ст. 32.1. Жилищного Кодекса говорится именно об этом: «В случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность …» и только после этого говорится о передаче таких помещений лицу, заключившему договор о реализации КРТ. Но ни в одном законодательном акте нет указания на то, что эта функция ДОЛЖНА быть передана такому лицу. Обязательным элементом договора о реализации КРТ она не является, так что дело за региональными и местными властями, и, если они, действительно, отражают общественные нужды-интересы, то им предоставляется хорошая возможность проявить себя как достойных и ответственных представителей общества. Кстати, возможно при этом и количество включаемых в проекты и программы КРТ зданий и территорий поубавится).
Таковы, вкратце, некоторые основные соображения на тему КРТ. На деле, конечно, Вопросов, которые остаются на тему КРТ, остается еще немало. Но в одну статью все не вместишь. Так что пока больше не буду утомлять вас, дорогие читатели. О них поговорим в следующих публикациях.
Спасибо всем, кто прочитал и особо, тем, кто отреагирует.
До следующих публикаций!