Продолжаю свою спонтанно возникшую рубрику «Воскресная минутка истории» и сегодня мы отправимся в США.
В XIX веке ипотека оставалась инструментом для узких групп - дворян в России, помещиков в Пруссии, крупных землевладельцев в Англии.
Но в XX веке именно США превратили её в массовый продукт для миллионов семей.
Перелом случился в 1930-е годы, во времена Великой депрессии. Тысячи американцев лишались домов из-за невозможности платить по кредитам: типичные тогда ссуды выдавались на короткий срок (3–5 лет) и требовали полного погашения в конце. Когда экономика рухнула, система дала сбой.
Правительство Рузвельта пошло на радикальные шаги:
- в 1933 году был создан Home Owners' Loan Corporation (HOLC), которая рефинансировала ипотечные долги и переводила их в более долгосрочные кредиты;
- в 1934 году появился Federal Housing Administration (FHA), впервые введшая стандартизированные долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированным процентом;
- в 1938 году учреждена Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) — государственная компания, которая выкупала ипотечные кредиты у банков, создавая рынок «вторичной ипотеки» и обеспечивая приток ликвидности.
Эти шаги изменили всё: ипотека из нестабильного и рискованного инструмента превратилась в доступный и массовый. Банки получили уверенность, что смогут вернуть деньги, а семьи - возможность брать кредиты на десятилетия вперёд.
После Второй мировой войны именно через ипотеку реализовывалась программа возвращения ветеранов к мирной жизни. GI Bill (1944) обеспечивал гарантии по кредитам для солдат, вернувшихся домой. Именно тогда началось массовое строительство пригородов, состоящих из частных домов с садом и белым заборчиком 🏡.
Можно сказать, что именно благодаря ипотечным реформам США середины XX века собственный дом стал символом благополучия и ключевой частью «американской мечты».
А в следующем выпуске «Воскресной минутки истории» поговорим о том, как во второй половине XX века в США и Европе появились ипотечные ценные бумаги (MBS) - инструмент, который сделал рынок ещё глубже… и который через несколько десятилетий сыграл роковую роль в кризисе 2008 года.