Привет!
В прошлом посте я вскользь упомянула, что у меня и самой есть грустная история, связанная с землей. История, которая и сделала меня тем юристом, который сначала десять раз проверит все на публичной кадастровой карте, а уже потом позволит себе влюбиться в участок.
Наливайте чай покрепче. Я расскажу вам о том, как однажды купила не землю, а целую головную боль. И о том, каким суровым, но верным учителем она для меня стала.
Тот самый участок моей мечты… и столб, на который я не обратила внимание
Дело было давно, в 2014-м. Я была моложе и наивнее. Покупала участок у юридического лица - застройщика в строящемся коттеджном поселка, и, конечно, делала это на эмоциях. Мне понравились маленькие ёлочки на участке, тихий укромный уголок коттеджного поселка и через проселочную дорогу вид на сосновый лес! На электрический столб в одном из углов земельного участка я не обратила внимания. Подумаешь, столб! Мне тогда и в голову не пришло, что этот «безобидный сосед» может накладывать на мою землю суровые ограничения. А застройщик, разумеется, этим со мной делиться не спешил.
А ограничения оказались действительно серьезные.
Чаще всего к дому ведет линия мощностью 0,4 кВт. При такой мощности охранная зона ЛЭП небольшая — всего по 2 метра в каждую сторону от проводов. Да-да, и у провода, который заводит электричество в ваш дом, есть своя охранная зона. На этом клочке земли нельзя строить, нельзя устраивать стоянку машин и много чего еще.
Но всё становится в разы хуже, когда через участок проходит магистральная линия. В моем случае всё так и оказалось.
Холодный душ спустя 6 лет
Я жила спокойно целых 6 лет. Возможности строиться на участке не было. И я навещала его иногда, мечтая, как когда-нибудь я всё-таки построю на нем дом своей мечты…. Пока однажды электросетевая компания не удосужилась повесить на «моем» столбе информационную табличку об установленной охранной зоне. На ней черным по белому было указано: мощность ЛЭП — 10 кВт. А это значит, что 3/4 моего участка — та самая зона, где нельзя почти ничего. Моя мечта о собственном доме с видом на закат из гостиной рухнула в одночасье…
Правда, которую от меня скрыли
Тогда во мне проснулся не только юрист, но и следователь. Я стала копать. И картина сложилась безрадостная, но очень четкая:
- Продавец-застройщик знал. Он не мог не знать, что по участку проходит мощная ЛЭП. Он строил поселок! Он оформлял технические условия на проведение электрической линии внутри поселка. Но в Договоре купли-продажи было аккуратно вписано: «...продает участок без каких-либо обременений и прав третьих лиц».
- Информация была недоступна. Самое страшное было в том, что даже если бы я захотела проверить, у меня бы ничего не вышло. На тот момент:
- В моей выписке из ЕГРН этих сведений не было.
- На Публичной кадастровой карте эту зону отметили значительно позже.
- В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) моего поселения про нее тоже не было ни слова.
Получалась идеальная ловушка: застройщик продавал «кота в мешке», а все официальные источники на момент покупки молчали. Я прошла долгие и изматывающие суды. Увы, доказать в суде, что застройщик умышленно скрыл информацию, которую невозможно было проверить, — задача титаническая. И суд почему-то решил, что у Продавца были ровно те же возможности, что и Покупателя чтобы получить данные об обременении, а раз столб был, то я не проявила должную осмотрительность.
Очень грустный и дорогостоящий опыт… Но я считаю, что он не прошел для меня даром. Пока я боролась, я изучила тонны законов и горы судебной практики. Я поняла, что система несовершенна, но я теперь знаю, на что надо обращать внимание при покупке земли, и даже когда уже позже всё пошло не по плану.
Какой же чай мы заварим после этого горького опыта?
Теперь, когда ко мне приходят клиенты с мечтой о своем клочке земли, я всегда, всегда даю эти советы. Как подруга, которая прошла через боль и не хочет этого для вас.
1. Доверяй, но проверяй того, кто продает.
Застройщик (да и любой другой продавец) — не друг и не добрый дядя. Это коммерсант. Ищите отзывы, смотрите историю его проектов, задавайте неудобные вопросы в письменной форме. «А есть ли на участках или рядом ЛЭП, газопроводы, иные сети? Какие у них охранные зоны?». Их уклончивый ответ — уже ответ.
2. Проверяйте информацию на ПКК(публичная кадастровая карта), ПЗЗ сельского поселения с графическими планами, смотрите на участок внимательно «живьем»
Чем больше источником информации вы изучите, тем лучше. Отлично, если продавец предоставит Вам Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он бесплатный, делается в местной администрации, но получить его может только собственник. Обращайте внимание на объекты расположенные на земельном участке и вблизи него: столбы электропередач, таблички о газопроводах, водоемы. Да-Да! И у водоемов тоже есть свои зоны с рядом ограничений. На ПКК включайте слой ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий).
3. Если собрали кучу документов и информации, но не можете понять что там надо смотреть – обратитесь к специалисту.
Земельный участок для того, чтобы построить дом своей мечты – это серьезная покупка. Часто мы покупаем землю единожды в жизни. Поэтому вполне нормально, если для вас это не каждодневное дело, не знать всех тонкостей и нюансов. Так же как когда покупаете б/у авто и загоняете его в сервис на диагностику, так и земельный участок, который приглянулся вам лучше проверить у профессионалов.
4. Если беда уже случилась (как у меня).
Не сдавайтесь. Да, сложно, но шанс есть. Если вы купили участок и обнаружили скрытое обременение, можно пытаться оспорить сделку (ст. 179 ГК РФ — обман). Ключ — в сборе доказательств, что продавец знал и скрыл. Любые брошюры, фото с сайта (если там нет столбов), переписка, показания других покупателей. Даже если обременение не было в ЕГРН, но оно фактически существует и делает участок бесполезным для вас — это ваше основание для борьбы.
Моя история не закончилась хэппи-эндом в суде лично для меня. Но но теперь я готова делиться с вами своим опытом и знаниями в этом вопросе, что бы вы не попалив беду, выбирая участок для дома своей мечты.
P.S. Если вы только присматриваетесь к участку и хотите, чтобы я помогла составить план его правовой проверки — пишите в личные сообщения. Сделаем это вместе за нашей виртуальной чашкой чая.
#ИсторииЮриста #ГрустнаяИстория #ЛЭП #ОхраннаяЗона #ПроверкаУчастка #ПравоНаЧай #СвойДом