Вопрос «как купить дом, если нет финансовых накоплений и кредитный рейтинг низкий» задают очень многие. И я прекрасно понимаю это волнение. Совсем недавно один из подписчиков написал мне именно об этом.
Сегодня я подробно разберу два ключевых момента:
- Первоначальный взнос (downpayment)
- Кредитный рейтинг (credit score)
А в конце я покажу реальный пример моего клиента, который смог пройти квалификацию при минимальном взносе и минимальном рейтинге.
Первоначальный взнос
Для тех, кто впервые сталкивается с ипотекой в США, важно понимать базовые правила:
- Минимальный взнос 3% доступен по всей Америке.
Это значит, что при максимальном финансировании 726 200 долларов вы можете купить дом, квартиру или таунхаус стоимостью около 749 000 долларов.
Ваш первый взнос составит всего 23 000 долларов. - В дорогих регионах действует программа с 3,5% взносом.
Там максимальная сумма финансирования составляет 1 093 000 долларов, а стоимость дома может доходить до 1 128 000 долларов.
В этом случае ваш первый взнос будет около 39 000 долларов.
Это реально огромные возможности, если сравнить с ситуацией, когда банки требуют 20% или больше.
Источники первого взноса
У многих людей сразу возникает вопрос: где взять эти деньги?
У меня есть отдельный подробный материал про источники для downpayment, но перечислю коротко основные варианты:
- Личные накопления
- Подарки от родственников
- Пенсионные счета (в некоторых случаях)
- Продажа активов
- Гранты
Гранты — отдельная интересная тема. Они бывают двух видов:
- Прощаемые — вы должны прожить в доме определённый срок, и деньги списываются.
- Возвратные — возвращаются при продаже, рефинансировании или просто единым платежом.
Размер грантов может составлять 3–6% от стоимости дома. Эти деньги можно использовать как на первый взнос, так и на закрытие затрат.
Кредитный рейтинг
Второй ключевой момент — кредитный рейтинг.
Чтобы участвовать в базовых программах, вам нужно иметь минимум 620 FICO score.
Да, иногда встречаются банки, готовые дать ипотеку при рейтинге около 500, но там всегда будет условие: увеличенный первый взнос. То есть речь уже не идёт о минимальных 3%. Именно поэтому я такие варианты даже не рассматриваю — они не подходят тем, кто хочет купить дом при минимальном взносе.
Что делать, если рейтинг ниже 620?
Решения есть. Иногда всё упирается в небольшие шаги:
- Закрыть мелкий долг
- Оплатить просрочку
- Уменьшить кредитную нагрузку
Бывает, что рейтинг поднимается за пару дней или пару недель. У меня в практике были клиенты с 618–619, которым я давал конкретные шаги, и через неделю они выходили на 620+.
Реальный пример клиента
Давайте разберём живой кейс.
Клиент, которого я условно назову Fake Borrower, имел рейтинг 620.
Он хотел купить дом стоимостью 749 000 долларов.
Максимальная сумма финансирования по программе составляла 726 200 долларов. Значит, нужно было внести 3% взноса, что составило около 22 000 долларов.
Я проверил прайсинг по банкам — система автоматически подбирает условия в реальном времени. И вот результат:
- Банк готов выдать ипотеку при ставке 6,375%
- Минимальный взнос 3%
- Кредитный рейтинг клиента 620
То есть клиент смог пройти квалификацию и купить дом.
Ребят, хочу подчеркнуть главное:
Если у вас низкий кредитный рейтинг и нет накоплений — решение всё равно есть.
Да, иногда путь займёт не один день. Иногда нужно подождать пару недель или месяцев. У меня были клиенты, которые возвращались через год или два — и всё равно покупали свой дом.
620 FICO score и 3% downpayment — это реальная возможность.
И даже если у вас сейчас меньше — не сдавайтесь. У меня для вас всегда есть решения и программы, которые помогут.
Подписывайтесь на мой канал и следите за обновлениями — там я рассказываю о новых грантах, свежих ипотечных программах и делюсь практическими кейсами.