Если Вы планируете покупку недвижимости в Сочи, смотрите не нарвитесь на неликвид. Что на первый взгляд может показаться достаточно неплохим вариантом в пешей доступности к морю, по факту может быть проблемным к реализации объектом. По моему мнению, нужно покупать такую недвижимость, которую можно будет легко продать в любой момент, ведь это Ваш актив. В Сочи есть достаточно востребованные жилые комплексы, а есть объекты со своими особенностями, что прямо влияет на сроки реализации. Тем более те люди, кто покупают в Сочи, это по большей части, про сохранение денежных средств или инвестиции, а не единственное жилье для переезда.
Рыночная цена, нормальный многоквартирный дом, ремонт - а продается уже несколько лет. Я отсеял фейки с авито, рассматриваем в данной статье только предложения от собственников, которые есть на открытых площадках. Жилые помещения и апартаменты исключаем из выборки, только всем привычный квартирный статус недвижимости.
Стоит отметить важный момент, бывает недвижимость не продается в связи с имеющимися проблемами с документами у собственников. Мы сейчас не углубляемся в документы и юр.проверку, не общались с собственниками данных лотов и не выясняли обстоятельства продажи того или иного объекта. Как правило, все вопросы юр. характера решаемые и на практике это никак не виляет на скорость реализации объекта, был бы покупатель. Сейчас у меня задача показать Вам несколько кейсов и рассказать о нюансах жилых комплексов на конкретных примерах, исходя из чего можно предполагать, почему квартира зависла на рынке.
Прям сейчас поставьте лайк 👍 этой статье, она будет для Вас полезна. А если изучаете рынок недвижимости и интересен такой формат статей, подписывайтесь на канал.
ЖК Сочи парк и Кислород. Северный склон Бытха.
Новый жилой микрорайон расположен на северном склоне Бытха и состоит из двух современных жилых комплексов бизнес-класса, совсем не далеко от центра города Сочи. Комплексное развитие территории, новый торговый центр, в районе строится школа, детский сад, медицинский центр, сквер.
Если посмотреть визуальную составляющую, дома очень красивые, есть шикарные виды на море и заснеженные горы. Это и привлекает покупателей, в Сочи не так много аналогичных проектов с большой территорией и новой инфраструктурой.
Так почему же тогда студию не могут продать с 2023 года?
Ведь это минимально возможный порог входа в дома по ФЗ-214 с такими характеристиками. Дата публикации объявления 2023 год, на растущем рынке, видимо, была спекулятивная стратегия, цена в объявлении выше 10 млн руб. Спустя 2 года данный лот можно купить за те же деньги, что и покупал собственник.
На два ЖК в одной локации приходится более 7 тысяч квартир, подобающее большинство которых - студии, в этом и заключается сложность в реализации, просто конкуренция. При чем конкуренция как в продаже, так и в аренде. На сегодняшний день достаточно большой выбор лотов на вторичке как с ремонтом, так и черновых, а также есть квартиры в продаже у застройщиков.
У застройщика стоимость существенно дороже по шахматке, но периодически проходят акции, потенциальным покупателям делают скидки, а решающим фактором здесь становятся приятные условия по ипотечным программам и безопасность сделки.
В агентских базах есть уже квартиры с ремонтом, которые собственники по факту продают себе в минус, в связи со сложной ситуацией на рынке, высокой ключевой ставкой ЦБ ,и как итогом, отсутствия приемлемой ипотечной ставки.
Знаю кейсы, когда в данных ЖК люди покупали квартиру 18 м2 за 7.5 млн, сделали ремонт за 1,5 млн, а сейчас готовую с ремонтом продают за 7 млн. Итого минус 2 млн руб. за два года. Сейчас есть два лота по такой цене с ремонтом и видом на море, если нужно - обращайтесь, контакты будут внизу.
Стоит отметить, что ремонт в маленькой квартире по цене за м2 строители считают куда дороже, чем бы это была полноценная квартира, так как нет должного объема работ, никакому прорабу не будет интересно брать такой объект в работу.
Кому стоит рассмотреть вариант покупки квартиры в ЖК Сочи Парк и ЖК Кислород? -Людям с минимальным бюджетом, кто хочет приобрести квартиру в Сочи в достойном комплексе. Если мы смотрим аналогичные варианты в данной ценовой категории, там только уже эконом-класс и точечная застройка, даже если и немного большей площади.
ЖК Каскад, спальный район Донская
Достаточно популярный спальный район для жизни в центральном Сочи, есть абсолютно вся инфраструктура, дом по ФЗ-214 точечной застройки.
Одна особенность, которая сказывается на ликвидности данного объекта - это ландшафт. Можно сказать, что весь Сочи гористый, но гора горе рознь, есть вполне пригодные районы для жизни. Здесь же заезд с улицы Пасечной вверх, а далее вниз по бетонной узкой дороге. Для тех кто жил на равнине, подъемы и спуски с горы в гору откровенно пугают.
Несмотря на низкую цену м2 (198 т руб), а для Сочи это считайте подарок в сегодняшнем рынке (в августе месяце в истории цены стояла сумма 7.7 млн) - квартира так и не была реализована. Если по адресу Вы посмотрите объявления, там несколько квартир плюс минус одной цены, которые продаются с год и больше.
Если же говорить конкретном об этом варианте, есть еще вопросы и к планировке, достаточно узкая кухня. На агентских внутренних базах есть более удачная квартира, которой нет на авито.
Если заинтересовало, пишите в личку. Но я бы рассмотрел другие предложения.
ЖК Лукоморье, Адлерский район.
Пешая доступность к морю, есть видовые квартиры, многими любимый Адлер. Да, есть кто предпочитают именно этот район, в основном по причине близости к аэропорту. Адлер, как правило, дороже по цене, чем Центральный район Сочи, скорей в связи с ограниченным предложением нормальных объектов квартирного статуса.
Полноценная однокомнатная квартира с ремонтом по вполне разумной цене в продаже с 2023 года. Существенный минус данного дома, что отталкивает потенциальных покупателей - это отсутствие центрального водоснабжения и отопления. По проекту должен был быть газ в каждой квартире, но застройщик его так и не подключил. Отапливаются в доме в основном кондиционерами, конвекторами или теплыми полами, а воду греют бойлерами. Подъезд к дому через частный сектор, бетонная дорога, но вполне приличная.
Резюмируем:
Про каждый жилой комплекс можно сказать по разному, как хорошо, так и минусы найти. Я же привык максимально разбираться во всех аспектах влияющих на реализацию объекта. На каждую квартиру есть свой покупатель, вопрос цены. А при покупке недвижимости в Сочи в первую очередь нужно отталкиваться от своих целей, задаться вопросом - а зачем мне нужна недвижимость в курортном городе? И от этого уже подбирать вариант, анализировать и подумать о завтрашнем дне, ведь будет приятно видеть, когда Ваш объект в цене даёт рост или хорошо сдается в аренду. Большинство же людей думают категорией просто "хочу квартиру в Сочи, это мечта" или "дайте мне вид на море/хороший ремонт", на другие факторы вообще не смотрят. Мы же в диалоге разбираемся, на конкретных примерах даём информацию и только потом уже рассматриваем, что-либо предлагаем.
Понравился формат такого обзора, прочитали до конца? Поставьте 👍 это продвигает статью. Подписывайтесь на канал и покупайте ликвидную недвижимость.
Объекты недвижимости в Сочи с исключительно с полной суммой в ДКП в канале тг, заходите и подписывайтесь, чтобы не потерять, вдруг пригодится рано или поздно. Нужно нажать на иконку выше👆.
Хотите купить недвижимость? пишите или звоните, просто нажмите на синий текст для перехода в вотсап, ответим на все вопросы и подберем хороший объект.