Недвижимость: юридическая проверка и анализ договора
Приобретение квартиры или дома в Таиланде — это не только про вид на море, но и про документы 🙂
Дью диллидженс продавца и анализ договора — два фильтра, которые отделяют удачную сделку от дорогой ошибки.
Почему это важно? ⤵️
✅ Тайский рынок имеет свои особенности: виды титулов на землю, ограничения для иностранцев, договоры на тайском языке с последующим переводом на английский.
Титул на землю оказался не Chanote (высший уровень), а Nor Sor 3 Gor, с неясными границами и возможными спорами соседей. Риск — судебные тяжбы и потеря инвестиций. Решение — провели полную проверку титула в земельном офисе, потребовали обновление до Chanote от продавца как условие сделки, с удержанием части суммы до завершения.
✅ Без проверки вы рискуете потерять депозит, купить объект с долгами или без законного доступа, столкнуться с отказом в регистрации права собственности.
Что проверяем на практике?
➡️Титул и обременения: залоги, аресты; совпадение границ на плане с фактом.
➡️Зонирование и лицензии: строительные разрешения, соответствие этажности и отступов.
➡️Статус здания/кондоминиума: регистрация управляющей компании, квота для иностранцев, задолженности по общим платежам и фонду.
➡️Тип владения: фрихолд, лизхолд, оформление на юридическое лицо, регистрация договора в земельном департаменте.
В результате проверки объекта было обнаружено, что freehold квота для иностранцев уже исчерпана застройщиком из-за предыдущих сделок. Покупатель настаивал только на фрихолде.
Решение — проверили квоту через управляющие компании и земельный департамент, нашли альтернативный объект с доступным фрихолд. Оформили контракт.
➡️ Продавец: право распоряжения, корпоративные документы, открытые споры, судебные тяжбы.
У продавца вторичной квартиры долги по коммуналке и фонду капитального ремонта. Без оговорок долг перешёл бы покупателю. В договор включили условие о полном погашении и удержали часть цены до подтверждения управляющей компанией.
➡️Договор: предмет и комплектация, график платежей, условия возврата, распределение налогов и сборов, штрафы; приоритет тайской версии.
Проверка показала, что застройщик имел историю задержек в предыдущих проектах, с жалобами от покупателей на качество. Риск — неполучение объекта в срок, дополнительные расходы. Решение — изучили отзывы и реестр предыдущих проектов, включили штрафы за задержки в договор с опцией расторжения.
➡️ Записаться на консультацию к специалисту @alina_nirah
➡️ Отзывы, информация о нас, каталог услуг
Открытие компаний в 100% иностранную собственность в Таиланде
✅Независимая экономическая и юридическая проверка контрактов, застройщиков, недвижимости.
✅Медиация. Решение споров в досудебном порядке.
#НедвижимостьВТаиланде #ПокупкаНедвижимости #ЮридическаяПроверка #ТаиландНедвижимость #КондоминиумВТаиланде #АрендаЗемли #земельныйдепартамент
