Часто при покупке квартиры в строящемся доме будущие жильцы не могут определиться: заказывать чистовую отделку у застройщика или сделать ремонт своими силами. С одной стороны, многим хочется побыстрее заселиться в новую квартиру или начать сдавать её в аренду и получать доход, поэтому многие склоняются к варианту с ремонтом под ключ. С другой — придётся доплатить застройщику, да и ремонт может оказаться не таким качественным, как обещала строительная компания.
Разберёмся, в каких случаях лучше взять квартиру с отделкой под чистовую, какие могут быть с ней проблемы и как проверить качество ремонта в процессе приёмки.
Что такое чистовая отделка
В наши дни застройщики предлагают покупателям три вида отделки квартир:
- черновую
- предчистовую
- чистовую
Последний вариант — финальная стадия ремонта, с ней жильё полностью готово для заселения. Все основные работы уже выполнены: поклеены обои и окрашены стены, уложено напольное покрытие, установлены двери, сантехника и базовая электрика. Пространство подготовлено для того, чтобы занести мебель и начать жизнь.
Чистовая отделка идеально подходит тем, кто:
- не хочет тратить время на ремонт
- не желает заниматься выбором материалов и подрядчиков
- планирует как можно быстрее переехать
Преимущества
- Экономия времени и усилий. Всё уже готово — въезжай и живи.
- Расходы не вырастут в процессе ремонта. Стоимость ремонта фиксированная и известна заранее, её можно включить в ипотеку.
- Возможно выбрать один из вариантов отделки. Например, цветовую гамму краски для стен, плитки и обоев. Как правило, застройщики предлагают 3–5 вариантов на выбор.
- Ремонт по дизайн-проекту. Цвета строительных материалов сочетаются друг с другом, оттенки спокойные, ненавязчивые.
Недостатки
- Ограниченная индивидуальность. Отделка выполняется по дизайну застройщика. Планировка квартир будет у всех одинаковая.
- Качество под вопросом. Иногда застройщики выбирают недорогие материалы или допускают мелкие дефекты, которые могут проявиться только после заселения.
- Застройщик может поменять цвет или марку отделочных материалов. В таком случае результат будет отличаться от образца, который покупателю демонстрировали перед заключением договора.
- Дефекты строительства могут быть скрыты под отделкой. Трещину в стене, которую легко увидеть при черновой отделке, получится обнаружить, только когда сморщатся обои на стене.
Какие работы входят в чистовую отделку
В идеале после выполнения чистовой отделки в квартире достаточно расставить мебель и развесить шторы. Но в реальности список работ зависит от того, как её понимает застройщик.
Какие работы обычно выполняют:
- Стены и потолки. Стены выравнивают, шпаклюют и покрывают финишной отделкой: например, наклеивают обои или красят. Потолки в комнатах обычно делают натяжные, на балконе оставляют без отделки. Трубы могут закрыть коробами из гипсокартона или спрятать в стены.
- Полы. Застройщик делает стяжку и укладывает ламинат, паркет или плитку — в зависимости от помещения. Например, в ванной и кухне стелят плитку, а в комнатах — ламинат. В мокрой зоне предварительно делают гидроизоляцию.
- Сантехника. В санузле устанавливают унитаз, раковину, смесители и ванну или душевую кабину. Разводят трубы, ставят краны и счётчики воды. На кухне раковину и гарнитур обычно не монтируют, только выводят водопровод и канализацию.
- Электрика. Разводят проводку по комнатам, розетки и выключатели монтируют во всех помещениях, вешают звонок на входе.
- Двери. Обычно ставят и межкомнатные двери, и прочную входную. Монтируют все наличники.
- Окна. Устанавливают окна и подоконники. Застройщик закрывает откосы пластиковыми панелями или штукатурит их.
В недорогих домах, например для социального жилья, отделка минимальная: линолеум на полу, бумажные обои в комнатах, стены ванной комнаты и туалета окрашены краской, самая дешёвая сантехника. В ЖК элитного класса можно получить дизайнерский ремонт с дорогими материалами и расставленной мебелью.
Как принять квартиру с чистовой отделкой
Приёмка жилья с чистовой отделкой — сложная задача, к которой нужно подходить ответственно. Весь процесс этой процедуры описывается в №214-ФЗ, а некоторые поправки и дополнения — в ПП №442. С марта 2025 года действуют минимальные требования к качеству отделочных работ, а с февраля 2026 года вступят в силу изменения к СНиП 3.04.01-87. Стандарты отделки квартир, которые в Москве выдают по программе реновации, регулирует ПП №516.
Собственник оценивает качество работы застройщика и решает, принимать её или нет. Если всё устраивает, стороны подписывают акт приёма-передачи объекта, покупатель получает ключи от долгожданной квартиры и регистрирует право собственности в Росреестре. После этого у дольщика есть минимум 1 год, чтобы предъявить претензии к качеству ремонта.
При осмотре квартиры стоит обратить внимание на следующие моменты:
- Выполнены все виды работ, указанные в договоре.
- Двери и окна легко открываются, фурнитура не заедает. Из закрытых окон не дует.
- На обоях нет вздутий и пузырей, на плитке и ламинате — сколов и трещин. Под плиткой нет пустот.
- Между плинтусами и стенами нет щелей.
- Все розетки и другие электроприборы работают.
- Раковина и унитаз не качаются.
Чтобы не пропустить дефекты отделки, на осмотр приглашают независимого эксперта-приёмщика. Он приносит инструменты для проверки наклона стен, качества теплоизоляции и уровня радиации, тщательно исследует качество ремонта и фиксирует в дефектном акте или смотровой справке все обнаруженные недостатки.
Строительная компания обязана устранить недочёты за свой счёт в течение 45 дней. Когда дефекты будут исправлены, застройщик повторно приглашает покупателя на осмотр квартиры.
Если ликвидировать недостатки не получилось, дольщик может получить компенсацию. Для этого необходимо зафиксировать недостатки, заказав экспертизу квартиры. С отчётом эксперта нужно отправить застройщику претензию и предложить договориться без суда. Если девелопер не пошёл навстречу, можно обращаться в суд. Исключение — период действия моратория, когда дольщики не могут получить компенсацию за нарушение сроков.
Сколько стоит чистовая отделка от застройщика
Стоимость чистовой отделки у застройщика зависит от площади квартиры, используемых материалов и сложности работ. Обычно цену указывают в расчёте на квадратный метр.
Например, в ЖК «Первый Московский» (комфорт-класс, Москва) 1-комнатная квартира площадью 36,7 м² с чистовой отделкой продаётся за 325 тыс. рублей/м², а с черновой — за 274 тыс. рублей/м². Стоимость ремонта — 51 тыс. рублей за квадратный метр чистовой отделки.
* Данные на 2 сентября 2025 года.
Если сравнивать расходы, сначала кажется, что самостоятельный ремонт дешевле. Но это не всегда так: даже база из ламината, плитки и краски может вылиться в крупную сумму. Кроме материалов, потребуется оплата работы мастеров. Если хочется сделать красиво, понадобится дизайн-проект.
В самостоятельном ремонте есть скрытые расходы, которые не всегда учитывают:
- Доставка тяжёлых материалов. Иногда логистика обходится в 3–5% от цены заказа.
- Потери стройматериалов. Хранение, порча или расходы на брак могут увеличить стоимость отделки на 5–10%.
- Рост стоимости ремонта. Смета может расти из-за умышленного занижения цен на старте проекта, изменения желаний заказчика и подорожания материалов.
Самостоятельный ремонт удобнее для тех, кто хочет использовать редкие материалы, выбрать дорогую сантехнику или делать ремонт без спешки.
Коротко о главном
Чистовая отделка от застройщика подходит, если вы хотите сэкономить время и избежать забот с выбором материалов и подрядчиков. Это вариант для тех, кто ценит удобство, но готов мириться с ограниченной индивидуальностью и рисковать качеством отделки.
Если вам важно уникальное решение и нет спешки с переездом, стоит рассмотреть вариант с самостоятельным ремонтом. Но учтите возможные скрытые расходы и риски увеличения сметы.
Если сдавать или снимать квартиру через Яндекс Аренду, по поводу договора можно не переживать. Он составлен профессиональными юристами и защищает интересы как собственника, так и жильца. Всё прозрачно и без подводных камней. Подписать его можно с помощью СМС-кода.
