В этой статье мы разберем, как быть в таких ситуациях и точно ли стоит закрывать ипотеку раньше положенного срока.
И поможет нам разобраться в этих процессах эксперт по ипотеке компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Подписывайтесь на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO I Этaжи.
Более детально тему досрочного погашения мы рассматривали в другой статье. Предлагаем перейти по ссылке после прочтения текущей статьи.
Варианты досрочного погашения
Таких всего два – полное или частичное погашение. При первом вы вносите полностью всю оставшуюся сумму долга вместе с текущими процентами и закрываете ипотеку. А при втором выбираете, что хотите снизить – ежемесячный платеж или срок кредитования.
Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, а выбор одного из них зависит от вашей финансовой ситуации и целей.
Сократить срок ипотеки
Для этого необходимо внести сумму выше ежемесячного платежа и указать в заявлении банку, куда должны быть направлены эти средства. Сделать все это можно в приложении своего банка.
Более того, необходимо выбрать вариант нового графика кредитования – с сокращением срока кредита. В этом случае платеж останется прежним, но может существенно уменьшиться срок кредита и переплата.
Пример. Есть кредит в размере 1 миллион рублей на 30 лет под 19% годовых с плановой переплатой 4,720 тысяч рублей.. В первый месяц после покупки внесли 20 тысяч рублей на досрочное погашение с сокращением срока. Уменьшение срока составило 10 лет и 1 месяц, а переплата сократилась на 1,9 миллион рублей. Чем раньше вносится сумма на досрочное погашение, тем выше эффект.
Если банк в кредитном договоре не установил меньший срок, то его надо предупредить за 30 дней до внесения дополнительных средств. Но на практике перерасчет сделают быстро и вы уже на следующий рабочий день сможете получить новый график кредитования.
Уменьшить размер ежемесячного платежа
Методов сокращения ежемесячного платежа сейчас достаточно много:
- частичное досрочное погашение;
- рефинансирование под сниженный процент;
- использование субсидий – например, материнского капитала;
- и даже кредитные каникулы.
Важно! Если вы хотите уменьшить платеж при частичном досрочном погашении, то это важно указать в заявлении при внесении суммы.
Но этот вариант подходит в случаях, когда вы хотите снизить финансовую нагрузку в ближайшие месяцы.
Хотя расчеты показывают большую выгоду от досрочного погашения с сокращением срока, в то же время даже рекомендовано каждый раз выбирать уменьшение обязательного платежа, а не срока кредитования. Но с поправкой! Банк пересчитывает и уменьшает обязательный ежемесячный платеж, но фактический платеж нужно сохранять на прежнем уровне или даже увеличивать.
То есть досрочное погашение проводится не разово, а ежемесячно. Если реальный платеж не уменьшается, то фактическое погашение долга и итоговые проценты будут такие же, как при выборе сокращения срока кредитования.
В чем преимущество? Самое важное – это наличие подстраховки, когда можно заплатить не полный платеж, а только обязательную уменьшенную сумму. Далее ежемесячная привычка проведения досрочного погашения и внимание к кредиту дополнительно стимулирует заемщика прилагать усилия по возвращению долга, а как результат – экономия в несколько миллионов.
Но такой вариант подходит только самоорганизованным заемщикам.
Что лучше в ипотеке – уменьшить платеж или срок
Каждый случай имеет смысл рассматривать индивидуально. Приведем несколько примеров вместе с Татьяной Решетниковой.
Бывают ситуации, когда появилась крупная сумма и нужно уменьшить платеж, чтобы он стал посильным, но очень хочется сократить срок для более значительного сокращения переплаты. В этом случае можно разделить сумму и последовательно оформить досрочное погашение с сокращением платежа, а второе – с сокращением срока.
Например, семья приобрела квартиру за 6 миллионов рублей с ипотекой в 3 миллиона рублей на срок 20 лет под 19,7%. Платеж составил 50259 рублей, что значительно выше желаемого платежа в 30000 рублей.
Через 3 месяца они продали дачу за 2 миллиона и провели два досрочных погашения. 1,2 миллиона внесли с сокращением платежа – он стал 30128 рублей, а переплата снизилась на 3,551 тысяч рублей. Оставшиеся 800 тысяч рублей они внесли с сокращением срока и он уменьшился на 15,5 лет. Переплата сократилась еще на 4834 тысяч рублей.
В итоге уменьшили:
- платеж с 50 тысяч до 30 тысяч;
- срок с 20 лет до 4 лет и 5 месяцев;
- переплату с 9 миллионов до 677 тысяч рублей. Такой расход эквивалентен среднегодовому удорожанию приобретенного объекта в размере 0,56%, что намного ниже инфляции.
Когда не стоит пользоваться досрочным погашением?
Закон запрещает взимание каких-либо комиссий или иных санкций при полном или частичном досрочном погашении и поэтому таких пунктов вы не встретите в кредитном договоре.
Однако банк при выдаче кредита мог продать платную опцию по снижению ставки и в этом случае досрочное погашение лишь повышает доходность банка и, соответственно, ведет к удорожанию кредита с учетом времени пользования деньгами. Рассчитайте возможную доходность при размещении свободных денег на вкладе.
Также досрочное погашение не рекомендовано, когда ставки по вкладам выше ставки по вашему кредиту – разместите деньги на вкладе и получите больший доход, чем набежит по ипотеке.
Приведем несколько примеров ситуаций, когда не стоит досрочно погашать ипотеку.
1. У семьи совершенно отсутствуют накопления – тогда точно не стоит отдавать все деньги и оставаться без так называемой подушки безопасности.
Важно! Подушка безопасности должна составлять минимум 2 ипотечных платежа.
Храните деньги на депозите – так будет компенсироваться часть процентов. Например, есть сумма 50 тысяч рублей и ее можно направить на досрочное погашение кредита оформленного под 20% годовых и ежемесячно экономить 833 рубля. Но ее размещают на вклад под 16% и ежемесячно получают доход 666 рублей. Таким образом подушка безопасности обходится в 167 рублей в месяц.
2. У семьи имеются дополнительные финансовые траты или цели – например, необходимо оплатить обучение студенту или вложиться в покупку машины. То есть направляя деньги на погашение ипотечного кредита, придется занимать более дорогие деньги.
3. Деньги можно инвестировать в более выгодные направления, собственный бизнес и т.д.
Также бывают ситуации, когда заемщики не стремятся полностью закрывать кредит. Например, вот два реальных кейса из практики компании «Этажи»:
- Сергей Игоревич с женой решили использовать материнский капитал на погашение ипотеки. Но отец детей намеренно оставил часть долга с минимальным платежом, чтобы не выделять доли детям (по закону их надо выделить в течение 6 месяцев после погашения ипотеки). Причем данное действие совершено как раз в пользу детей – чтобы они в будущем смогли поучаствовать в жилищных программах и наличие небольшой доли в родительской квартире им не помешало в этом.
- Екатерина Васильевна для безопасности также оставила небольшой долг с минимальными процентами, причем сумму для оплаты этих процентов единовременно зачислила на счет. И все для того, что при наличии обременения банка продать объект мошенническим способом невозможно (если вдруг стал доступен доступ к Госуслугам или кто-то подделает доверенность).
Ипотека под низкий процент
Зачастую совсем не выгодно закрывать ипотеку досрочно. Сравниваем процент с инфляцией или со ставкой вклада. Что будет выгоднее - выплатить ипотеку сейчас или, например, положить деньги на вклад с большей доходностью?
Нет финансовой подушки
Финансовые эксперты рекомендуют каждой семье иметь накопления – так скажем, резервные деньги на любые непредвиденные случаи.
Относительно ипотеки, лучше иметь в запасе сумму в размере минимум 2-3 ежемесячных платежей.
Сдавать ипотечную квартиру в аренду
При этом способе можно закрывать ипотеку досрочно. Это популярный сейчас способ компенсировать ежемесячный платеж. Оптимально, если суммы будут приблизительно равны.
Сдача в ипотечной квартиры в аренду помогает увеличить возможности по ежемесячному платежу и платить с опережением.
Например, молодой человек купил квартиру в ипотеку, но пока у него остается возможность жить у родителей. Так вот, квартиру он сдает, добавляет свои средства и платит с опережением, так он закроет ипотеку не за десятилетия, а за несколько лет.
Если ипотека практически погашена
А вот это распространенный миф, что если кредит подходит к завершению, то его не выгодно досрочно погашать, так как проценты уже выплачены.
Проценты платят по факту за месяц пользования кредитом из расчета остатка долга и ставки по кредиту.
Например, ставка по кредиту составляет 30% годовых и осталась небольшая сумма, при этом можно взять другой кредит под 20% годовых. Логично закрыть дорогой кредит и взять более дешевый.
Конечно, эффект при малых суммах и сроках не такой значительный в абсолютном выражении, но он существенный в относительном исчислении.
Резюмируем все вышесказанное.
Досрочное погашение ипотеки имеет несколько положительных факторов:
- Улучшает кредитную историю (вопреки мифам о ее ухудшении при досрочном погашении).
- Дарит ощущение успеха и положительные эмоции от эффекта экономии от досрочного погашения.
- Позволяет быстрее рассчитаться по кредиту и перейти к следующему этапу улучшения жилищных условий.
- Дает возможность быстрее снять обременение банка. При необходимости объект без обременения также можно использовать в нецелевом ипотечном кредитовании и получать наиболее выгодные и удобные потребительские кредиты.
- За время выплат формируется привычка оставлять часть дохода на оплату кредита, а после окончания выплат можно успешно накапливать в том же режиме.
- Стремление досрочно погасить долг приводит к повышению дохода и более успешной их реализации, развитию собственного дела, продвижению по карьерной лестнице или просто повышению результативности. Эти навыки сохраняются и после выплаты кредита. Рост доходов при наличии ипотеки и целях ее выплатить досрочно обычно составляет в среднем 30%.
Компания «Этажи» помогает людям быстро и выгодно продавать и покупать недвижимость. Если вы находитесь на одном из этих этапов, обязательно заказывайте бесплатную консультацию эксперта на на сайте etagi.com.