Приемка квартиры от застройщика — это ключевой этап передачи нового жилья от строительной компании покупателю, который не является формальностью. В этот момент дольщик осматривает объект, чтобы убедиться, что застройщик выполнил свои обязательства и что дом соответствует принятым в отрасли стандартам. Обнаружение дефектов и несоответствий договору дает покупателю право требовать их устранения.
Подготовительный этап
Время передачи ключей, как правило, указывается в договоре долевого строительства, часто в виде периода, а не точной даты. Застройщик обязан уведомить покупателя о готовности объекта за месяц до завершения строительства, используя заказное письмо с уведомлением, личную подпись или уведомление с электронной подписью. У дольщика есть два месяца, отсчет которых начинается с момента получения уведомления.
Если в этот срок покупатель не приедет, застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, и жилплощадь будет считаться принятой. Важно планировать приемку на светлое время суток, чтобы дефекты были лучше видны, и выделить на осмотр не менее часа, поскольку по закону время приема квартиры не ограничено. Если застройщик торопит, это требование является незаконным, и его можно зафиксировать для последующего обращения в контролирующие органы, например, в Роспотребнадзор. Полезно пообщаться с будущими соседями, которые уже приняли свои квартиры, чтобы узнать о возможных типовых проблемах.
Перед осмотром квартиры необходимо проверить ряд документов в офисе строительной компании, а также взять с собой необходимые принадлежности и инструменты.
Документы, которые следует взять с собой и проверить у застройщика
- Паспорт дольщика (или дольщиков).
- Оригинал договора долевого участия или доверенность, если ДДУ оформлен не на того, кто будет принимать объект.
- Копия плана квартиры из приложения к ДДУ, на котором можно будет отмечать замеры стен и сверять фактическую площадь.
- Документ о том, что дом введен в эксплуатацию.
- Акт о вводе в эксплуатацию инженерных систем дома.
- Документы о присвоении адресной части (почтового адреса).
- Заключение о соответствии здания техрегламентам и проектной документации.
- Паспорта и гарантии на счетчики воды и электричества.
- Паспорт на входную дверь и окна.
- Кадастровый и технический паспорта, а также экспликация.
Набор инструментов для приемки
Как самому принять квартиру у застройщика? Для этого рекомендуется иметь при себе минимальный набор инструментов (о нём ниже). Профессионалы используют более продвинутое оборудование, о котором мы сейчас и расскажем. Важно понимать, что многие приборы, используемые специалистами, проходят ежегодную поверку, внесены в Госреестр и откалиброваны, что позволяет использовать их показания в официальных документах.
Лазерный нивелир
Этот прибор позволяет измерить ровность полов и стен. Он используется для проверки отклонений стен от вертикальной плоскости и плоскости полов от горизонтальной. Устанавливается на треногу для точных измерений.
Помогает обнаружить малейшие неровности и отклонение стен от вертикали. При проверке луч переводится в вертикальное положение, ищутся минимальные значения; при этом нормативный перепад от плоскости на всю высоту этажа для каменных конструкций составляет до 10 мм. Для проверки полов, луч переводится в горизонтальное положение, и замеры производятся линейкой в разных местах.
Недорогие осепостроители могут быть плохо откалиброваны, поэтому рекомендуем приобрести более серьезное оборудование, которое в дальнейшем поможет с ремонтом квартиры. Одна из самых популярных моделей на рынке сегодня - RGK PR-4D, прибор с универсальной конфигурацией лучей и питанием от аккумулятора.
Уровень (пузырьковый строительный)
Строительный уровень используется для проверки ровности стен и полов. Двухметровый уровень помогает определить отклонения от прямолинейности поверхностей стен, пола и откосов. Уровни длиной 40-60 см подходят для проверки окон, оконных откосов, подоконников и батарей.
Позволяет определить, установлен ли радиатор горизонтально. С его помощью можно проверить уклон горизонтальных канализационных труб, который должен быть 1-2 см на метр для трубы 110 мм и 3 см на метр для трубы 50 мм. Также помогает выявить критические перепады высоты и прямые углы между стенами, что важно для установки мебели. Для оштукатуренных поверхностей допустимы отклонения по вертикали и горизонтали, а также неровности, которые уровень помогает зафиксировать.
Советуем выбирать уровень с большим количеством колб, ручками и фрезерованной рабочей плоскостью, которая дает более точные результаты. Пример такого инструмента - RGK U7080.
Лазерный дальномер
Это важный инструмент, используемый при приемке квартиры для измерения расстояний и площади.
С его помощью можно замерить длину и ширину помещений, чтобы пересчитать фактическую площадь квартиры и сравнить ее с площадью, заявленной застройщиком в договоре долевого участия (ДДУ). Он также помогает измерить перепады стен и потолков.
Лазерный измеритель расстояния считается предпочтительным вариантом или хорошей альтернативой обычной механической рулетке для точных измерений. Пример функционального и доступного дальномера - RGK DL50, проверенный профессионалами на стройке.
Мультиметр
Мультиметр используется для проверки электрики в доме. Он позволяет измерить напряжение, сопротивление проводника и ток. Также с его помощью можно проверить наличие заземления и корректность работы УЗО (устройства защитного отключения). Если же речь идет о том, как принимать квартиру в новостройке без отделки, где заведен минимум электрики (один кабель и щиток в подъезде), мультиметра может быть достаточно. Оборудование также помогает убедиться, что в розетках есть ток (стандартно 220В, но должно быть 230В). Может выявить обрывы в цепи, если показания ниже нормы.
Большие модели с мощным функционалом для электротехников здесь избыточны, поэтому обратите внимание на компактные варианты с базовыми возможностями вроде RGK DM-10.
Токовые клещи
Токовые клещи используются для измерения тока в электрической сети. В отличие от мультиметра, который для измерения тока обычно требует разрыва цепи, токовые клещи позволяют измерять ток бесконтактным способом, обхватывая проводник, что удобно и безопасно. Они позволяют проверить сработку автоматики и УЗО (устройства защитного отключения).
Токовые клещи используются дополнительно к мультиметру и другим тестерам, когда требуется расширенная проверка электрики в квартирах с предчистовой или чистовой отделкой, так как там присутствует гораздо больше электрических параметров для контроля.
Для бытовых и профессиональных задач отлично подойдут токовые клещи RGK CM-10. Эта модель сочетает точность измерений, компактность и простоту использования, что делает её удобным инструментом для электромонтажников и владельцев квартир.
Детектор напряжения, индикаторная отвертка, тестеры розеток
Для проверки электрики при приемке квартиры, помимо мультиметра и токовых клещей, также используется детектор напряжения. Мультиметр является универсальным прибором, способным измерять напряжение, сопротивление и ток, а также проверять заземление и УЗО. Детекторы и тестеры — это более простой инструмент, который также может использоваться для проверки розеток.
Анемометр
Анемометр является прибором для измерения скорости потока воздуха. Продвинутая версия - термоанемометра - позволяет дополнительно определять температуру этого потока. Он используется для проверки корректности работы вентиляционной системы и выявления продувов в оконных блоках или между полом и стеной.
Помогает обнаружить инфильтрацию холодного воздуха, которая может стать причиной появления мостиков холода. Также позволяет определить обратную тягу, недостаточную тягу или полное отсутствие тяги в вентиляционной системе, что влияет на микроклимат в помещении. Особенно удобны в работе варианты с выносной крыльчаткой, такие как RGK AM-30 - такой датчик упрощает замеры в труднодоступных местах.
Тепловизор
Инфракрасный тепловизор способен показать места, через которые происходят теплопотери, такие как оконные блоки и щели в полу. Он особенно актуален для выявления мостиков холода и мест промерзания в зимний холодный период.
Тепловизоры для обследования дома позволяют обнаружить незаделанные щели и завоздушенные радиаторы. С их помощью проверяются углы стен, места расположения бетонных перемычек, низ стен под оконными блоками и сами оконные блоки, особенно монтажные швы, где часто бывают пустоты и происходит инфильтрация холодного воздуха. Обнаружение таких дефектов до подписания акта может сэкономить десятки и сотни тысяч рублей на последующий ремонт. При этом оборудование вовсе не должно стоить целое состояние; такие доступные модели вроде AMO T810 по карману каждому, а польза от них выходит далеко за рамки квартиры - эти тепловизоры можно использовать для ремонта авто, электроники и многого другого.
Минимальный набор
- Карандаш и блокнот для записи замечаний.
- Лист бумаги, зажигалка или свеча для проверки вентиляции и сквозняков.
- Маркер или мел для обозначения обнаруженных дефектов.
- Фотоаппарат (или смартфон) для фиксации недочетов.
- Какой-нибудь электроприбор (например, зарядка от смартфона) для проверки розеток и наличия тока, если нет специализированного инструмента.
- Лампочка (желательно светодиодная с цоколем Е27) для проверки патронов.
- Фонарик (или мобильный телефон) для осмотра труднодоступных и затемненных мест. Критерии для выбора - больше светодиодов, а также возможность подвешивания и встроенная подставка, чтобы освободить руки. Наиболее удобный фонарь должен выглядеть как RGK Flash 15 LED.
- Вертикальный отвес для проверки ровности стен, полов, оконных и дверных откосов, если нет лазерного уровня.
- Строительная рулетка - упрощенная альтернатива дальномера. Оптимальным выбором станет модель с лентой от 8 метров и автоматической фиксацией полотна при выдвижении, например, RGK RL8.
- Молоток для проверки качества стяжки пола.
- Бахилы и пакет для верхней одежды.
Все наше оборудование сопровождается официальной гарантией. А собственная сервисная служба оперативно проведет диагностику, настройку и качественный ремонт, если в нем возникнет необходимость.
Также при регистрации на сайте вы получите скидку 10%, а оплату можно разделить на части: сначала вносите всего 25% стоимости, а оставшиеся три части оплачиваете каждые две недели — без переплат и лишней нагрузки на бюджет.
Редко используемые инструменты, которые могут пригодиться
Набор щупов, который предназначен для контроля зазоров между поверхностями и в стыках элементов конструкций. Для проверки углов стен применяется угольник. Некоторые эксперты также используют счетчик Гейгера для измерения радиационного фона, детектор электромагнитных излучений и газоанализатор для выявления утечек газа.
Что проверять на объекте
Как принимать квартиру на деле? Объем проверок зависит от типа отделки, которая может быть черновой, предчистовой или чистовой. При черновой отделке проверяются площадь, вертикальность стен, состояние двери, окон и вытяжной вентиляции. В квартирах без отделки электричество подведено до щита, газовая труба до счетчика, а трубы водоснабжения и канализации не разведены. При предчистовой отделке к проверкам черновой отделки добавляется проверка стяжки пола, штукатурки стен и прокладки инженерных сетей (отопление, водоснабжение, электричество). В квартирах с чистовой отделкой проверяется также качество финишных покрытий, фурнитуры межкомнатных дверей, сантехники и электропроводки с установленными розетками.
Осмотр рекомендуется начинать с придомовой территории и мест общего пользования, таких как подъезды, лифты и лестничные клетки, поскольку к их качеству также можно предъявлять претензии.
В процессе приемки новой квартиры от застройщика необходимо пересчитать ее площадь квартиры, измерив длину стен и рассчитав площадь всех помещений, сравнив их с данными ДДУ. При значительном расхождении (например, более 0,5 м² или 1 м² в зависимости от договора) можно требовать компенсации.
Входная дверь должна легко закрываться без посторонних звуков, дверное полотно - ровное, без перекосов, ручки и замок работают мягко.
Окна и балконные блоки должны открываться и закрываться без проблем, стеклопакеты - быть целыми, без повреждений и грязи. Важно проверить отсутствие сквозняков, целостность уплотнительных резинок и качество монтажной пены, которая должна быть защищена пароизоляционной пленкой или герметиком. Отливы снаружи должны быть качественно закреплены и иметь отрицательный уклон для отвода воды. Также проверяется корректность работы запорно-прижимных механизмов.
Стены, пол и потолок - ровные, никаких трещин, подтеков, торчащей арматуры и тем более плесени. Для проверки ровности стен, углов и плоскости пола используются лазерные построители плоскостей, пузырьковые уровни, угольники и контрольные рейки. Для каменных конструкций нормированный перепад от вертикальной плоскости на всю высоту этажа составляет до 10 мм. Для оштукатуренных поверхностей допустимые отклонения зависят от типа штукатурки (простая, улучшенная, высококачественная) и могут варьироваться от 1 до 10 мм на различных параметрах. В чистовой отделке дополнительно проверяется качество финишных покрытий, таких как обои, плитка или ламинат, а также их укладка и отсутствие дефектов. Окрашенные поверхности проверяют "под лампочку", направляя луч фонаря под острым углом для выявления неровностей. Толщина стяжки пола должна быть не менее 40 мм при наличии тепло- или звукоизолирующей подложки, и не менее 20 мм непосредственно на плите перекрытия. Уровень пола в санузлах должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях или отделен порогом.
Вентиляция должна обеспечивать нормальную кратность воздухообмена. Проверяется тяга с помощью листа бумаги или пламени, которое должно отклоняться к отверстию вытяжки. При проверке необходимо открыть окно или входную дверь для обеспечения притока воздуха.
Трубы, краны и радиаторы отопления - новые, без подтеков и ржавчины. Места прохода труб через перекрытия должны быть герметичны и иметь противопожарные муфты. Радиаторы должны быть надежно закреплены и установлены горизонтально, с соблюдением необходимых зазоров для циркуляции воздуха. Проверяется уклон горизонтальных канализационных труб, который должен составлять 1-2 см на метр для труб сечением 110 мм и 3 см на метр для труб 50 мм. Запорные краны должны фиксироваться в закрытом положении четко и плотно. Необходимо записать показания счетчиков и сверить их серийные номера с паспортами.
Электрические розетки проверяются на наличие тока, заземления и полярности подключения с помощью индикаторной отвертки, мультиметра или тестера розеток/УЗО. Важно также проверить освещение, вкрутив лампочку во все патроны.
Фиксация дефектов и дальнейшие действия
Теперь, когда вы знаете, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке, важно понять, что делать после выявления недочетов. Все обнаруженные дефекты должны быть зафиксированы, а не просто доведены до застройщика устно. Их следует отметить маркером или мелом, сфотографировать и внести в дефектный акт (или акт осмотра). Важно, чтобы его подписал официальный представитель застройщика, а один экземпляр с подписью остался у покупателя.
Если обнаружены существенные недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи до их устранения. К таким недостаткам относятся, например, трещины в стеклопакете, бракованные двери, неработающие розетки или выводы под светильники. Застройщик обязан безвозмездно устранить такие дефекты в течение 60 календарных дней. Вместо устранения недостатков дольщик также может требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение дефектов. Если же дефекты несущественны и имеют косметический характер, акт приема-передачи можно подписать, указав эти недостатки в дефектном акте, и застройщик обязуется их исправить.
Если недочеты были обнаружены уже после подписания акта, их все равно можно устранить по гарантии. Гарантийный срок на конструктивные элементы здания составляет не менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее трех лет (с сентября 2024 года сокращен до 3 лет). В этом случае следует отправить претензию застройщику.
Привлечение стороннего эксперта может быть очень полезным, особенно для тех, кто не имеет опыта в строительстве. Специалисты обладают необходимым оборудованием и опытом, чтобы выявить большинство дефектов, которые обычный человек может не заметить. Стоимость услуг таких фирм обычно варьируется в зависимости от площади квартиры и сложности анализа. Эксперт поможет правильно составить акт осмотра в соответствии с законодательством. Выявленные недостатки могут сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей на последующем ремонте, поскольку их устранение изначально лежит на застройщике. Однако, если дольщик приступил к ремонту до устранения дефектов, потом будет очень сложно доказать в суде, что это недостатки застройщика, а не результат работ собственной бригады.
- Телеграм: https://t.me/rusgeocom