С 1 сентября 2025 года в России вступают в силу важные изменения в правилах учёта недвижимости. С этого момента Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет содержать не только информацию о владельцах квартир и домов, но и сведения о членах их семьи — в том числе бывших, — которые имеют право на пожизненное проживание в этом жилье. Юристы уже окрестили таких жильцов «невидимой обузой» для собственников, а риелторы предупреждают: проверять историю квартиры перед покупкой станет еще важнее.
Кто эти «вечные жильцы»?
Законодатель чётко выделяет две категории граждан, чьи права теперь будут зафиксированы в ЕГРН.
1. «Отказники» от приватизации. Это, пожалуй, самая распространенная категория. В 90-е годы, когда жилье массово переходило из государственной в частную собственность, многие граждане (часто пожилые родители или супруги) из благих побуждений отказывались от своей доли в пользу детей или других родственников. По закону, такой отказ не лишает их права бессрочного пользования этим жилым помещением. Теперь факт наличия такого «отказника» будет прямо указан в выписке из ЕГРН.
2. Члены семьи в кооперативных квартирах. Аналогичные права возникают у тех, кто проживал совместно с пайщиком жилищно-строительного кооператива (ЖСК) на момент полной выплаты паевого взноса. Когда пайщик становится полноправным собственником, все проживавшие с ним на тот момент члены семьи сохраняют право пользования квартирой навсегда.
Зачем это нужно?
До сих пор права «вечных жильцов» были своего рода «миной замедленного действия». Покупая квартиру, новый собственник мог не знать, что у бабушки-прежней-хозяйки есть сын, который десятилетиями жил в другом городе, но сохранил право в любой момент вернуться и потребовать вселиться. Это выливалось в долгие и мучительные суды.
Нововведение преследует несколько целей:
· Повышение прозрачности сделок. Теперь, получая расширенную выписку из ЕГРН, покупатель будет видеть все обременения, связанные с правом пользования. Это защитит его от недобросовестных продавцов, скрывающих таких жильцов.
· Защита прав социально уязвимых групп. Закон укрепляет позиции «отказников», которые часто оказывались под угрозой выселения после продажи квартиры новым владельцем.
· Снижение судебных рисков. Четкая фиксация прав в реестре минимизирует почву для будущих судебных споров между собственниками и «вечными жильцами».
Что говорит закон?
Нововведение основано на нормах действующего жилищного законодательства, которые теперь получают мощное подкрепление.
· Право пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника установлено статьёй 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
· Права членов семьи пайщика ЖСК защищены статьёй 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и статьёй 128 Жилищного кодекса РФ.
· Само же положение о внесении этих сведений в ЕГРН вводится поправками в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ).
Комментарий эксперта:
«Это долгожданное и крайне необходимое изменение, — считает юрист по недвижимости Анна Иванова. — Раньше право бессрочного проживания было "невидимым" обременением, которое всплывало, как чертик из табакерки, уже после сделки. Теперь рынок станет чище. Покупателям я настоятельно рекомендую с 1 сентября 2025 года заказывать не просто выписку о собственнике, а расширенную выписку из ЕГРН, где будут отражены все зарегистрированные права пользования».
Что делать собственникам и покупателям?
· Нынешним собственникам, у которых есть такие «вечные жильцы», стоит быть готовыми к тому, что эта информация станет публичной. Это может усложнить продажу жилья или повлиять на его рыночную стоимость.
· Потенциальным покупателям необходимо проявлять повышенную бдительность. Стандартной выписки о переходе прав будет недостаточно. Только полная выписка из ЕГРН даст полную картину о «юридическом багаже» приобретаемой недвижимости.
Введение новой категории сведений в ЕГРН — это серьезный шаг к прозрачности рынка недвижимости, который, однако, заставит многих собственников всерьез задуматься о «наследстве», оставленном им эпохой приватизации.