При покупке квартиры важно не только выбрать планировку, но и проверить застройщика. В таком случае она будет соответствовать рендерам, а вы не потеряете нервы из-за споров с компанией. Ведь ненадёжная организация может использовать материалы низкого качества, экономить на квалифицированной рабочей силе или вовсе объявить себя банкротом и не закончить работу. В статье расскажем, по каким критериям выбирать девелопера, чтобы избежать подобных ситуаций.
🔵 Критерий 1. Юридическая чистота проекта
Перед покупкой изучите документы на строительство на сайте Единой информационной системы жилищного строительства — наш.дом.рф. Там собрана полная информация о недвижимости в России. Так получится убедиться, что компания работает законно и вы точно получите ключи.
Какие документы обязательно должны быть у девелопера на момент старта строительства:
✅ Разрешение на строительство от органов местного самоуправления. Подтверждает, что проект соответствует строительным нормам и его можно возводить на конкретном участке.
✅ Проектная декларация на сайте застройщика и на наш.дом.рф. Содержит информацию о девелопере, проекте и источниках финансирования и позволяет понять, стоит ли покупать объект.
✅ Документы на земельный участок. Это, например, договор купли-продажи или акты органов власти. Гарантируют право пользоваться территорией и строить на ней дома. Без документов участок может находиться в спорной зоне — в таком случае объект возводить нельзя.
✅ Проект ДДУ — договора долевого участия. Заключается между клиентом и девелопером и доказывает, что первый вложил деньги в строительство, а второй обязуется передать квартиру в собственность.
Кроме того, проверьте свидетельство о регистрации юрлица, устав организации и выписку из ЕГРЮЛ. Если хотя бы одного документа не будет, это повод усомниться в юридической чистоте строительства.
🔵 Критерий 2. Финансовая устойчивость
Проверьте информацию о финансовом положении девелопера. У него должно быть достаточно средств, чтобы стабильно оплачивать все этапы строительства и вовремя его завершить. Так риск заморозки проекта минимальный, а в ином случае компания может задержать сдачу недвижимости или обанкротиться.
Какие критерии проверить, чтобы оценить финансовую устойчивость:
✅ Отчётность застройщика. Публичные компании открыто предоставляют информацию о доходах, расходах и долговых обязательствах в открытых источниках.
✅ Кредитный рейтинг на сайте Банка России. Позволяет оценить, сможет ли застройщик выплачивать долг банку. Чем показатель выше, тем компания устойчивее. Девелоперы, у которых нет проблем с финансами, имеют рейтинг от А- до ААА.
✅ Аккредитация в крупных банках. Доверие известных кредитных организаций — признак финансовой стабильности, ведь банки тщательно проверяют застройщиков.
✅ Темпы продаж и средняя цена сделок. Когда недвижимость активно приобретают, значит, проекты застройщика пользуются спросом и покупатели ему доверяют. Ещё обратите внимание на стоимость: если рыночная цена за квадратный метр — 300 000 рублей, а девелопер предлагает 80 000 рублей, это должно насторожить. Посмотреть информацию о сделках можно на сайте наш.дом.рф или в проектной декларации.
Многие застройщики публикуют документы и ссылки на них на собственных сайтах. Например, у Level Group есть раздел, где можно выбрать интересующий проект, перейти на его страницу на наш.дом.рф и скачать информацию за любой период.
🔵 Критерий 3. Сроки сдачи объектов и соблюдение графика строительства
Если девелопер завершает каждый этап строительства в срок, значит, с большей вероятностью вовремя сдаст объект. Иначе есть риск, что работы затянутся и вы нескоро получите ключи.
Чтобы обезопасить себя, сравните заявленные сроки с реальными результатами. Допустим, в марте 2025-го застройщик планировал начать этап чистовой отделки, но к этому времени возвёл ещё не все этажи. В таком случае лучше отказаться от покупки.
Кроме того, проверьте сданные объекты в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ). На сайте есть рейтинг компаний по разным показателям, в том числе объёму строительства и сдаче домов. Если позиция девелопера 5 из 5, риск недостроя минимальный. А когда низкая, например 1 из 5, лучше не доверять фирме.
Иногда даже надёжные компании могут переносить сдачу объекта на несколько месяцев. Например, когда городские службы долго согласовывают документы. Но если застройщик задерживал сроки на год или больше, — это тревожный сигнал.
🔵 Критерий 4. Технологии строительства и качество материалов
Уточните, какие материалы и технологии использует застройщик: от них напрямую зависит качество объекта. Например, если дом из тонких панелей, скорее всего, в квартире будет слышно, как кашляют соседи.
На что обратить внимание:
✅ Посмотрите на сданные объекты. Так вы сможете реально оценить качество строительства. Например, если дому два-три года, но фасад выцветает и разрушается, значит, девелопер экономит на материалах или нанимает рабочих с низкой квалификацией.
✅ Ознакомьтесь с экспертизой проектной документации. Сделать это можно на сайте наш.дом.рф. Документ дает возможность понять, какие используются строительные материалы и проектные решения, а также их соответствие строительным нормам.
✅ Изучите документы на материалы. Всё сырьё должно соответствовать строительным ГОСТам и СНиПам — это показатель их качества. Кроме того, стоит проверить другие параметры, например экологичность, прочность и устойчивость к внешнему воздействию — осадкам, ветру, морозу.
У застройщиков, которые на рынке много лет, есть пул проверенных годами подрядчиков и производителей материалов. Чтобы убедиться в надёжности организаций и сырья, изучите сданные объекты девелопера.
🔵 Критерий 5. Дополнительные гарантии
Чтобы максимально обезопасить себя, узнайте, какие ещё есть гарантии. Например, это может быть страхование эскроу-счетов, когда деньги покупателей хранятся на специальном депозите. Девелопер получит их только после сдачи дома в эксплуатацию, иначе средства вернутся покупателям.
Ещё одно преимущество — участие в Фонде защиты дольщиков. Он помогает покупателям при проблемах с застройщиком, например банкротстве компании или остановке работы. Фонд может выплатить компенсацию, а в некоторых случаях — профинансировать возведение объекта.
Узнайте, есть ли у застройщика собственная управляющая компания. Она сможет быстро и эффективно решать проблемы после сдачи дома, потому что будет общаться с девелопером без посредников.
Например, с проектами Level Group работает сервис управления домом Level Home. Компания на рынке уже более 20 лет и всегда поддерживает высокий уровень комфорта в домах. Оперативно принимает заявки жителей, ежедневно следит за чистотой в парадных и на придомовой территории, регулярно контролирует коммунальные услуги. Качество подтверждает признание профессионального сообщества: в 2023 году Level Home стала лучшей УК России по версии «Домиленд».
🔵 Критерий 7. Репутация и опыт
У застройщика с хорошей репутацией объекты соответствуют рендерам, ведь надёжная компания не будет рисковать статусом и после успешных проектов возводить некачественные.
Как проверить репутацию девелопера:
✅ Узнайте о спорах с покупателями. В картотеках арбитражных дел можно найти информацию о судебных исках. Особенно важны случаи, которые связаны с задержками в строительстве, финансовыми проблемами и некачественными домами.
✅ Посетите сданные объекты. Фотографии и рендеры могут сильно отличаться от реального результата, поэтому лучше увидеть проекты своими глазами.
✅ Пообщайтесь с жителями. Узнайте, довольны ли они недвижимостью, с какими проблемами столкнулись и как застройщик решал спорные вопросы. Например, насколько быстро устранил недочёты по гарантии.
Для уверенности в правильном выборе застройщика и жилого комплекса стоит выделить время и, помимо цены и условий покупки, проверить ключевые факторы, касающиеся непосредственно застройщика. Например, опыт, репутацию, финансовую устойчивость, качество построенных и введенных в эксплуатацию проектов. Важно учитывать не просто опыт девелопера, а именно релевантный опыт в строительстве жилья соответствующего класса в конкретном регионе. К тому же стоит живьем посетить уже построенные объекты для понимания реального качества строительства.
Ещё стоит обратить внимание на опыт, особенно в строительстве объектов нужного вам класса в конкретном регионе. Например, у Level Group девять реализованных проектов в Москве. А в рейтинге Единого ресурса застройщиков — 5 из 5 баллов. Это значит, что мы сдаём все дома в срок, потому что заботимся о клиентах и делаем всё, чтобы их не подвести.
Другие преимущества Level Group:
🟢 Большой выбор планировок. Есть редкие лоты, в том числе с мастер-спальнями, окнами в ванных комнатах и личными террасами.
🟢 Экспертиза на каждом этапе. Постоянно контролируем процесс строительства и следим за соблюдением сроков.
🟢 Выгодные условия. Предлагаем скидки и льготные программы, а также подбираем решения индивидуально для каждого клиента в зависимости от его возможностей.
🟢 Высокий кредитный рейтинг. В декабре 2024 года аналитический центр АКРА подтвердил «позитивный» показатель Level Group.
Сейчас у Level Group 13 строящихся объектов в разных частях Москвы. Среди них легко найти подходящий лот. Например, Level Южнопортовая понравится тем, кто хочет жить максимально близко к центру столицы. А Level Звенигородская подойдёт, если предпочитаете проводить досуг на природе: рядом расположено 12 парковых зон.
Листайте дальше, чтобы перейти на сайт Level Group, проверить документы и посмотреть проекты строящихся домов.