Помните, в апреле рассказывал вам про фонд на складскую недвижимость от Паруса? На фоне вялого рынка акций не так много активов, которые с тех пор принесли прибыль, и помимо облигаций и депозитов – коммерческая недвижимость один из них. На бирже инвестировать в нее можно с помощью фондов, ЗПИФов
Фонд – это оболочка, внутри которой лежат реальные активы – в данном случае склады в районе Красноярска. Купив пай фонда, вы фактически становитесь совладельцем крупнейшего логистического центра в Красноярске, где «сидят» арендаторы в лице $OZON и $SBER Логистики.
Недавно портфель фонда пополнился еще одним объектом – логистическим комплексом класса «А» площадью 41,4 тыс кв. м. Парус уже сдал его в долгосрочную аренду Wildberries, поэтому с ноября 2025 доходность от аренды по фонду в целом вырастет до 12,5%
Фонд биржевой – то есть купить и продать долю в складах можно за пару минут, при этом цена рыночная. С момента листинга 25 апреля паи выросли уже на +3%, и инвесторы получили выплаты в размере 12% годовых. Итого +8% в абсолюте за 5 месяцев – неплохо. На пятилетнем горизонте Парус ориентирует инвесторов на доходность в 27,7% годовых: складывается она из денежного потока от сдачи в аренду и роста стоимости самих складов. Ожидаемая доходность выросла после запуска 3 очереди
Как так получается? Считаем:
1) Арендный поток ежегодно индексируется, и рентная доходность вырастет с 12% до 13,5% (при условии, что вы купили пай за 900р)
2) Стоимость складов вырастет с 8,4 млрд до ~12 млрд к концу 2029 года за счет высокого спроса (вакансия в регионе в складах класса «А» близка к 0), инфляции и снижения ставок в экономике.
Важный момент
Порядка 800 млн в фонде – это деньги от банка, кредит, по ставке КС+3,3%. Это немного с учетом размера фонда 8,4 млрд ₽, но создает повышенные риски (поэтому фонд только для квал. инвесторов), с другой стороны, Парус планирует погасить кредит в ближайшие месяцы и больше им не пользоваться.
У меня в портфеле есть фонды на коммерческую недвижимость – держу их на счету для своего сына. Долгосрочно это очень интересный инструмент с точки зрения высокой доходности при невысоких рисках. А уж какой из фондов выбрать – это вопрос второй. Я вам подсвечиваю разные возможности на рынке – надеюсь, для вас это полезно