Вернемся к недвижке. РБК выдало статью, в которой коллеги демонстрируют классический образец безудержного эйфорического прогнозирования, основанного на одной переменной (ключевой ставке) и игнорирующего реальность. Давайте разберем её по кирпичикам:
Сначала бросаются в глаза цифры прогнозов (20-25% рост спроса, 10-15% цены). Такие точные предсказания в нестабильной экономике всегда сомнительны. Особенно смешно то, что ставку снизили всего на 2% (с 20% до 18%), а уже рисуются радужные картины
Все молятся на возврат капиталов из депозитного рабства, но забывают, что при ставке 18% вклады ВСЕ ЕЩЕ выгоднее недвижимости. При 18% годовых депозиты остаются сверхпривлекательными и крайне низкорисковыми по сравнению с недвижимостью. Убедить крупного капиталодержателя, что лучше вложить сотни миллионов в низколиквидную недвижимость с непредсказуемыми издержками и рисками, чем получать гарантированные 18% в год в банке - это требует не просто анализа, а волшебной палочки ну или паяльника 🤣
Что там дальше? Ипотека в элитном сегменте? Да кто в здравом уме будет брать ипотеку под вероятные 20% годовых для покупки квартиры за 100+ млн? Это же экономическое самоубийство
Основная аудитория элитки – люди, которые не нуждаются в ипотеке. Они покупают за свои. Убеждать себя, что снижение на 2% ключевой ставки спровоцирует людей бежать и покупать элитку в ипотеку - это, простите, жалкая попытка натянуть сову на глобус, особенно если сравнивать это с цифрами 2023 года, когда ставки были совсем другими. "Значимых сделок с ипотекой не было" – да потому что это экономически бессмысленно!
Но больше всего мне нравится итог - это чистая мантра:
в итоге снижение ключевой ставки приведет к оживлению рынка элитного жилья и росту цен. «И вместе с тем рынок элитного жилья снова станет рынком продавца, а не покупателя», — говорит Дмитрий Халин. По его словам, все эти изменения повлияют на стоимость квартир — цены на элитное жилье будут расти. Согласно прогнозу экспертов, в течение второго полугодия цены реальных сделок могут повыситься еще на 10–15%
Серьезно? Я помню, что такое рынок продавца в элитном сегменте - он был где-то так в 2006-2007 годах. Потом все. Рынок насытился проектами, элитки стало больше чем тех, кто ее готов покупать, а рост требований к "элитным" квадратным метрам дал дополнительный приток этих метров на рынок, перенасытив его ещё больше. Ни о каком рынке продавца тут не может быть и речи. Ну разве что если только в молитвах...
Но самое смешное, что коллеги противоречат сами своим же цифрам - смотрим их таблицу:
Число сделок: +15% (740 vs 645)
Суммарная стоимость: +51% (160 млрд руб. vs 106 млрд руб.)
Средняя цена сделок: +24% (1,665,000 руб./кв.м vs 1,342,000 руб./кв.м)
Средняя стоимость лота: +32% (216 млн руб. vs 164 млн руб.)
Получается, что рынок элитки показал взрывной рост именно в период максимальной ключевой ставки (20%). Это напрямую противоречит тезису, что высокая ставка душила рынок и подтверждает мой, что рынок элитки вообще никак не реагирует на ставку. Здесь очень мало ( в 2024 году всего 4% а в 2025 году и того ноль) ипотечных денег и от того, что ставку снизили на жалких 2% счастья ждать не надо
Но можно молиться, читать мантры и писать заклинания😉
Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко
PS: А ещё теперь вы знаете кого "благодарить" персонально, когда очередной ваш собственник откажется снижать стоимость квартиры, которую не может продать пару лет ☹️
P.P.S. Если вам понравилась статья, то, пожалуйста, поставьте лайк и подпишитесь на мой канал Александр Дьяченко ♛︎ Беспринципный риэлтор. Это поможет мне создавать больше полезного контента для вас. А если вы хотите узнать больше секретов работы агентов, работающих с элитной недвижимостью, учавствовать в прямых эфирах с известными экспертами рынка недвижимости и других бонусах, то подпишитесь на мой телеграм-канал, который так и называется - "🎩 Александр Дьяченко | Беспринципный риэлтор". Вы легко найдете его поиском в Telegram
