Здравствуйте, с вами Анна Дементьева, руководитель агентства недвижимости «Фэмили Риелт». Сегодня мы разберём одну из самых острых тем рынка недвижимости: почему квадратный метр жилья в Москве стоит более чем в два раза дороже его себестоимости. Я изучила статистику, факты и экспертные оценки, чтобы показать — высокая цена не миф, а закономерность, вытекающая из целого ряда факторов.
Что значит «себестоимость» и как её считают
Чтобы понять «двойную разницу», надо начать с того, что входит в себестоимость строительства. Это не просто кирпичи и бетон — сюда входят:
- инженерные сети, коммуникации, подготовка участка;
- проектные работы, разрешения, консалтинг;
- расходы на оплату труда, транспорт материалов;
- внутренние отделки, инфраструктура придомовых территорий;
- социальная зона, дороги, озеленение.
По данным ДОМ.РФ, средняя и медианная себестоимость в Москве — 145,2 тыс. рублей за кв. м и 122,0 тыс. руб. соответственно.
А в январе 2025 года Союз инженеров-сметчиков фиксировал полную себестоимость кв. метра в МКД по Москве на уровне 167 763 рубля.
И в середине 2025-го — по данным Союза инженеров-сметчиков — в среднем по России она оценивалась в 91,3 тыс. руб. за кв. м, а в Москве — выше.
Иными словами: себестоимость в столице уже сама по себе высокая.
А какова цена «квадрата» на рынке?
Давайте посмотрим, во сколько покупают:
- Квартиры в новостройках Москвы сейчас могут стоить от ~ 85 714 руб. за кв. м в бюджетном сегменте и гораздо выше — в премиум-классах.
- На начальной стадии — особенно в «старой Москве», по подсчётам аналитиков «Метриум», «квадрат» может продаваться за ~ 688 000 руб. в определённых проектах.
Если вы пересчитайте: себестоимость ~ 167–170 тыс. руб. в Москве, а цены на «квадрат» в некоторых проектах — в 4, 5, 6 раз выше — получается, что переплата далеко не вдвое, а гораздо больше.
Наценка более чем в два раза — это лишь минимальный ориентир, показывающий, что рынок давно живёт не по принципу «покрыть затраты»
Откуда возникает такая разница?
1. Земля и её цена
В себестоимость проекта зачастую не входит сама цена участка, или она учтена лишь частично. Но в зависимости от локации она может составлять огромную долю — стоимость территории, права, откаты, схемы земли.
2. Девелоперская маржа и риск
Девелоперы закладывают прибыль, нежизнеспособные объекты, риск простоев, задержек, штрафов. Это платит покупатель.
3. Урбанизация и престиж
Районы с развитой инфраструктурой стоят дороже. Даже небольшой проект в центре имеет цену, заложенную в том, что люди хотят жить ближе к метро, к кафе и сервисам.
4. Спекуляции, комиссии и цепочки перепродажи
Чем больше посредников, «дорогие маркетинговые пакеты», юридические шаги, тем больше надбавка.
5. Инфраструктурные обязательства
Обязательства по озеленению, благоустройству дворов, организации дорог, внешних сетей часто добавляют к стоимости объектов.
6. Недооценка в себестоимости «улицы»
Себестоимость может учитывать работы «внутри здания», но не учитывать затраты на дороги, коммуникации за пределами участка, внешние сети — а покупатель оплачивает их вместе с «квадратом».
Когда переплата менее выражена
Иногда встречаются проекты, где цена «квадрата» всего лишь чуть выше себестоимости. Например, в массовом сегменте в некоторых регионах аналитики сообщают, что цена в новостройках всего на 2 % выше полной себестоимости строительства.
Но Москва — не регион, и «почти себестоимость» здесь бывает крайне редко — и тогда проектам либо невыгодно продавать, либо они идут в убыток.
Почему это важно знать покупателю
Когда вы понимаете, как формируется цена жилья, у вас появляется несколько преимуществ:
- легче отличить справедливую цену от необоснованной переплаты;
- можно прямо спросить у застройщика: что именно входит в стоимость, какие есть коммуникации, какая инфраструктура реально будет;
- проще заметить, где цена «раздута» за счёт рекламы и красивых картинок;
- становится понятнее, в каких случаях реально добиться скидки.
Ты мог спросить: «Анна, если себестоимость 167 тыс., — почему застройщик продаёт за 300–400 тыс.?» — Да, так и бывает — потому что цена жилья складывается из затрат, маржи, ожиданий, конкуренции и инвестиционных рисков.
Или: «А могут ли цены в ближайшие годы «сойти к себестоимости»?» — Маловероятно. Рынок уже устроен так, что «квадрат» включает массу надбавок, которые нельзя просто «отнять».
Подписывайтесь на канал, будем вместе разбирать, где переплаты, какие схемы работают, и как покупать не «на угад». А если нужны услуги проверенного и надёжного агентства недвижимости по покупке и продаже домов, участков и квартир, строительству и оформлению ипотеки — переходите в наш Telegram-канал:
👉 https://t.me/+itmVHgpkfy8zYjQy.
С вами была Анна Дементьева.