Вчера зразделывая утку по-пекински в Шанхае я открыл портфель и взглянул на ОФЗ. Они стали ещё выгоднее: рынок продаёт номинал 1000 рублей почти с 40% скидкой.
Для тех, кто пропусти — повторю полностью легальную, прозрачную, «железобетонную» схему, которую мы за обедом уже обсудили с крепкими предпринимателями которые присоединились ко мне в этом бизнес туре.
———
Как купить магазин за 30% и через несколько лет вернуть себе остальные 70%
1. Проверьте старт.
У вас есть вся сумма на магазин «живыми»? Отлично. Не платите кэшем.
2. Берите ипотеку с фиксированной ставкой.
Без права банка менять повысить процент.
3. Первоначальный взнос — ~30%.
Например, объект стоит 25 млн → вносите 7,5 млн.
4. Свои «свободные» 70% (17,5 млн) положите в ОФЗ.
Ищем выпуски с дисконтом к номиналу (сейчас бумаги по ~605 за 1000) и фиксированным купоном. Купон платится 2 раза в год и считается от 1000, а не от цены покупки.
5. Деньги начинают работать с двух сторон.
— Арендаторы платят аренду → закрываете тело и проценты по ипотеке.
— ОФЗ платят купоны → докрываете платёж банку и/или наращиваете подушку.
6. Держите ОФЗ до погашения.
В дату погашения государство возвращает весь номинал (1000) по каждой бумаге. Купили по ~600 — получили 1000. Разница + купоны работают вам «сверху».
7. Итог через несколько лет.
— Магазин переходит в вашу собственность.
— Те самые «70%» кэша возвращаются из ОФЗ (и плюсуют доход).
— Все эти годы у вас шёл арендный поток.
8. Про рубль, ЦБ и «а вдруг все пойдёт в стране плохо».
Если рубль ослабнет, вы получите обесцененные рубли от государства и вернёте такие же обесцененные рубли банку. Симметрия.
А посередине — ваш железобетон: магазин, офис, торговый центр. Его цену определяет рынок и живые арендаторы, а не постановления.
9. Минимум дисциплины.
— Фиксированная ставка в банке.
— Фиксированный купон в ОФЗ.
— Подушка ликвидности 3–6 месяцев платежей.
— Не продавайте ОФЗ в панике до срока.
— На объекте: трафик, договор 5–7 лет, индексация, депозит 2–3 месяца, коммуналка на арендатора, юрчистота.
Так строится капитал: деньги работают сразу в двух местах. Пока одни «терпят», вы владеете и умножаете.
———
Зачем для этого Еговцев Бизнес-тур и Еговцев Бизнес-форум
Здесь, за реальным завтраком, мы с владельцами заводов, сетей и складов прогоняем такие конструкции под вашу конкретику: ставка, срок, тип арендатора, налоговый режим.
Вы уже опоздали в самолет сегодняшнего тура — но я возвращаюсь в Россию 30 числа и, 4–5 октября, мы собираемся в нашей башне на Еговцев Бизнес-форум.
Что разберём в зале на 200 мест:
— как жить при повышенном НДС;
— что делать, если по УСН 6% порог снизят с 60 млн до 10 млн;
— как перестроить структуру бизнеса и собственности, чтобы 2026 год не ударил по марже, а стал точкой роста;
— какие магазины и договоры «несут» схему ипотека + ОФЗ без сюрпризов.
Это будут ваши чёткие планы на 90 дней: какие бумаги покупаем, какие помещения берём, какие — нет.
———
Регистрация на форум 4–5 октября: egovtsev.ru
———
В этом посте есть большое видео, которое не загрузилось в Дзен. Откройте оригинал поста в телеграме, чтобы его посмотреть
