Иногда арендодатель не желает регистрировать долгосрочный арендный договор и включает в него такие механизмы:
- до государственной регистрации договор является краткосрочным договором, заключенным на срок аренды, составляющий 11 месяцев с момента заключения договора;
- если в течение этих 11 месяцев стороны не зарегистрируют его, то договор как краткосрочный будет автоматически возобновляться на тот же 11- мес. срок;
- действие договора будет продолжаться 3 года, если одна из сторон не заявит об отказе в пролонгации не позднее, чем за 30 дней до окончания его срока действия.
В рассмотренном Верховным Судом РФ деле арендодателем были применены указанные механизмы. Арендатор в конце 2022 года решил расторгнуть договор ранее истечения первого 11-мес. срока из-за непригодности помещения для планируемой арендатором деятельности. Хотя в момент заключения договора - 17 августа 2022 года о непригодности помещения он не заявлял.
Учитывая отсутствие претензий к помещению в момент заключения договора, нижестоящие суды арендатору отказали и взыскали с него арендную плату за период и после истечения первого 11-месячного срока, который истек 17 июля 2023 года.
При этом нижестоящие суды руководствовались еще и тем, что арендатор за 30 дней до истечения первого 11-мес. срока не направил арендодателю уведомление о нежелании продления договора на новый 11-мес. срок.
Верховный Суд РФ с таким формализмом не согласился и указал, что предупреждение арендодателя о расторжении договора аренды помещения из-за его непригодности можно толковать как уведомление о нежелании продлевать договор на новый 11-месячный срок.
Соответствующее определение Верховного Суда РФ можно посмотреть здесь: https://forum.lusnikov.com/viewtopic.php?f=8&t=22405
