C 1 января 2026 года налоговое бремя возрастёт сразу в двух направлениях.
Произойдёт увеличения основного налога по объёму собираемых денег НДС с 20 до 22% и понижение порога для компаний на «упрощенке» с 60 млн до 10 млн рублей в год. Соответственно, те, у кого оборот более 10 млн, будут платить НДС в размере 5 %.
На инвестиционном форуме «Россия зовёт», организованным ВТБ банком и проходившем 24 сентября в Санкт-Петербурге, спикеры обсуждали в целом вопрос влияния увеличения НДС на инфляцию. По их мнению в краткосрочной перспективе на горизонте 1 год это приведёт к не большому росту цен. Но в дальнейшем влияние этого фактора на инфляцию уже не будет заметным.
Важно отметить, что не на все группы потребительских товаров распространяется НДС 22%. Примерно также было и в 2019 году, когда подняли НДС с 18 до 20 процентов.
Соответственно в течение этого и следующего года темпы снижения ключевой ставки замедляться, если не остановятся совсем. Не исключён сценарий и её временного подъёма.
То же самое относится и к фактору снижения уровня для УСН до 10 млн. рублей. В целом предприятия на УСН (упрощённой системе налогообложения) дают относительно не большой объём в общем удельном весе продаж. И не на все виды деятельности при УСН распространяется наложение НДС 5%. Например, на продажу земельных участков НДС 5 % не применяется. А на сдачу в аренду недвижимого имущества применяется. Конечно, этот налог будет добавлен к конечной цене и за него заплатит покупатель. И свой, хоть и не большой, вклад в рост цен также окажет.
Поэтому, конечно, для рынка загородной недвижимости оба события носят негативный характер, поскольку напрямую влияют на показатели роста инфляции и соответственно замедление темпов снижения ключевой ставки.
А высокая процентная ставка означает высокую ипотечную ставку. А при высокой ипотечной ставке желающих покупать недвижимость совсем немного.
Чтобы компенсировать фактор влияния увеличенных налогов на инфляцию, ЦБ РФ скорее всего замедлит темп снижения ключевой ставки. И к концу года скорее всего ставка либо останется без изменений, либо снизится всего на 1%.
И уже с нового года после введения новых налогов ЦБ будет наблюдать за динамикой инфляции и регулировать её ставкой.
Поэтому следует ожидать в первом полугодии 2027 года весьма сдержанное поведение регулятора в отношении ставки. И, если и продолжится снижение ставки, то оно будет очень медленным и плавным.
Считаем, что в лучшем, случае с 2027 года можно ожидать снижения ипотечных ставок для приемлемого для роста загородного рынка недвижимости уровня в 13-14%. А ключевой ставки до уровня 12%.
А до этого загородный рынок будет находится в "боковике".
В то же время длительное охлаждение загородного рынка может привести и к дефляции - снижению цен. И, если эта тенденция продлиться в течение года, то потом её будет труднее остановить, чем инфляцию. Потребитель будет терпеливо ожидать дальнейшего снижения цен.
Также при высокой ставке девелоперовские компании и застройщики, взявшие кредиты под высокие проценты в расчёте, что это не надолго и при снижении ставки будут падать проценты по кредитам и они смогут перекредитовываться под меньший процент, начнут значительные убытки, которые могут привести их и к банкротству.
Так что надо будет проявлять особое внимание при выборе застройщика. Риски недостроя будут увеличиваться.
