Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу об особенностях коммерческого найма жилого помещения.
Рынок недвижимости предоставляет потенциальным нанимателям достаточно большой выбор жилых помещений различного размера, качества и цены. Отдельные наймодатели имеют единственный источник дохода, - от сдачи своих жилых помещений в наем, потому, пытаются в договоре предусмотреть все максимальные риски, возложив их на нанимателя. Зачастую, договорные условия выходят за пределы допустимые законом.
У нанимателя интерес противоположный, он заинтересован в найме жилого помещения доступного ему размера, качества и цены, рассчитывая на согласованные с наймодателем условия, которые будут гарантировано соблюдаться во весь период пользования жильем без дополнительных обременений.
Поэтому сняв комнату, квартиру, или жилой дом на короткий или длительный срок наниматель должен быть уверен в соблюдении своих прав, также, как и наймодатель.
Гражданским кодексом РФ предусмотрен баланс интересов всех сторон договора найма, который в значительной мере ограничен свободой договора, относительно того-же договора аренды.
Так, правила найма жилого помещения установлены в главе 35 Гражданского кодекса РФ, в которой предусмотрено три вида договоров найма, в частности, договора коммерческого найма, договор социального найма и договор найма жилого помещения социального использования.
Все названные виды договоров найма не являются арендой и положения гражданского законодательства об аренде к ним не применимы. Несмотря на это, большинство договоров коммерческого найма, которые мне передавали клиенты, дублируют правила аренды и необоснованно ограничивают права нанимателей.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
При этом, жилое помещение должно быть погодным для проживания и, если жилое помещение находится в многоквартирном доме, у нанимателя возникает также право пользования общим имуществом этого многоквартирного дома.
Обязанность надлежащей эксплуатации дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, возлагается на наймодателя. Кроме этого, наймодатель обязан предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения также является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. При найме жилого помещения на срок более одного года, обременение подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Вместе с тем, подход судебной практики к разрешению вопроса о государственной регистрации договора найма свидетельствует о том, что отсутствие регистрации не является основанием для признания такого договора незаключенным или расторжения договора в случае смены собственника жилого помещения.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При заключении краткосрочного найма (на срок до одного года) в договоре могут не указываться граждане, проживающие совместно с нанимателем, наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не имеет права сдавать жилое помещение в поднаем, не допускается замена нанимателя в договоре, в случае выселения нанимателя из жилого помещения в судебном порядке, нанимателю не может быть предоставлен срок для устранения нарушений, послуживших основанием к выселению.
Если же договор заключается на срок более одного года, по истечении срока договора, наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора найма жилого помещения на новый срок.
Судебная практика свидетельствует о том, что в случае, если договор найма был заключен на срок до одного года, но в последующем был пролонгирован, то он считается долгосрочным.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Соответственно, если наймодателем не будет соблюдено условие об уведомлении нанимателя об отказе продления договора не позднее чем за три месяца до даты окончания договора, договор будет пролонгирован на тех же условиях и на тот же срок.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, которые имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. При этом, в случае нарушения совместно приживающими с нанимателем гражданами условий договора, ответственность перед наймодателем несет наниматель.
Согласие наймодателя на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей нанимателя, не требуется. Однако, при необходимости вселить в жилое помещение других лиц, необходимо согласие наймодателя.
Статус лиц, совместно проживающих с нанимателем, наделяет их правом запрета нанимателю досрочно отказаться от договора, или разрешить временным жильцам проживать в жилом помещении. Поэтому мнение совместно проживающих с нанимателем граждан тоже учитывается.
Обязанностями нанимателями являются следующие.
1) Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2) Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
3) Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
4) Совершать текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма.
Наниматель обязан уплачивать наем жилого помещения в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Только на условиях, предусмотренных законом или договором, допускается изменение размера платы в одностороннем порядке. В иных случаях изменение размера стоимости найма возможно только по соглашению сторон.
С согласия наймодателя жилого помещения наниматель вправе заключить договор поднайма и передать часть или все нанятое им жилое помещение в пользование другому гражданину. При этом ответственным перед наймодателем по договору остается наниматель. Договор поднайма должен быть возмездным, не превышать срока договора найма, на него не распространяются правила поднайма жилого помещения.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Расторжение договора найма по инициативе нанимателя предусматривает расторжение без объяснения причин в любое время действия договора, с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Названное правило кардинально отличает договор найма от договора аренды, в котором при досрочном расторжении по инициативе арендатора у арендодателя появляется право взыскать с арендатора убытки, вызванные досрочным расторжением договора или упущенную выгоду. При найме жилого помещения у наймодателя такого права не возникает, даже, если такие условия предусмотрены договором.
Судебная практика свидетельствует о том, что даже при несоблюдении нанимателем письменной формы уведомления наймодателя о досрочном расторжении договора, договор все-равно будет считаться расторгнутым, если наниматель докажет факт уведомления другими доказательствами. Например, в одном из дел, наниматель доказал факт уведомления наймодателя о досрочном расторжении договора детализацией звонков, смс сообщением, вывозом вещей из квартиры и передачей наймодателю ключей от нее.
Наймодателю, досрочно расторгнуть договор найма гораздо сложнее, так как такое расторжение допустимо в судебном порядке при определенных условиях, в частности:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использование жилого помещения не по назначению;
систематическое нарушение прав соседей;
жилое помещение перестало быть пригодным для проживания или стало находиться в аварийном состоянии.
При использовании жилого помещения не по назначению и в случае систематического нарушения прав соседей, до обращения в суд с иском о выселении нанимателя, наймодателю необходимо начала предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения.
При этом, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
Теоретически, наниматель может создать наймодателю серьезные неудобства, например, не оплачивать наем и коммунальные платежи, а при выселении его через суд может предоставить доказательства о том, что им начали устраняться недостатки. С высокой вероятностью суд отложит выселение нанимателя на год, а если наниматель свои обязательства не исполнит и будет просить отсрочку выселения еще на год (уже в новом судебном процессе) суд также может пойти к нему на встречу. Это даст нанимателю возможность пользоваться жильем, можно сказать даром, около трех лет.
Проживание в квартире наймодателя конечно не означает бесплатное пользование, все задолженности и пени возможно взыскать в судебном порядке, а если суд посчитает период проживания в квартире нанимателем незаконным, дело может не ограничиться только гражданским процессом, но и уголовным.
Конституционный Суд РФ указывал о праве наймодателя во внесудебном, одностороннем порядке отказаться от исполнения договора заключенного на краткосрочный срок (до одного года) в случае нарушения нанимателем условий договора, которые как предусмотрены законом, так и не предусмотрены законом, но согласованы в договоре.
Передача жилого помещения в наем, не препятствует собственнику жилого помещения совершать с ним другие сделки, в том числе связанные с переходом права собственности. Вместе с тем, переход права собственности, не влечет расторжения или изменения договора найма, причем, как долгосрочного, так и краткосрочного. В таком случае новый собственник жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Для разрешения проблемных вопросов между нанимателями и наймодателями во внесудебном порядке и в судебном порядке, обращайтесь ко мне через электронную почту, указанную в визитке страницы.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Образец иска о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования жилым помещением, выселения без предоставления другого жилого помещения, с последующим снятием с регистрационного учета
Образец уведомления о необходимости освободить жилое помещение и добровольно сняться с регистрационного учета
Образец извещения собственников жилого помещения о продаже доли жилого помещения постороннему лицу
Образец возражения на иск об обязании ответчика осуществить истцу и подрядчикам допуск в жилое помещение ответчика для подключения к инженерным сетям МКД
Образец договора купли-продажи жилого помещения
Образец иска о расторжении брака при отсутствии споров и возражений
Образец жалобы на решение клиентской службы СФР о отказе в установлении пенсии.
Образец жалобы в Конституционный Суд РФ
Образец иска о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Образец иска о взыскании уплаченной за товар с недостатками денежной суммы, законных неустоек, морального вреда, штрафа.
Образец заявления о вынесении судебного приказа (взыскание основного долга, неустойки до расторжения договора и после расторжения договора)
Образец заявления в суд о проверке судебного представителя на соблюдение запрета участия в качестве представителя
Образец жалобы на работу нижестоящего суда и судьи
Больше статей в подборке: "Гражданские правоотношения", "Жилищные правоотношения"
Образцы юридических документов в этой подборке.
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
