Покупка коммерческой недвижимости всегда связана с множеством формальных и юридических аспектов. На первый взгляд здание может выглядеть идеально: удачная локация, подходящая цена, хорошие технические характеристики. Но вся эта привлекательность может быстро потерять смысл, если объект невозможно использовать по назначению из-за ограничений, прописанных в документах. Именно поэтому тема разрешённого использования (РВИ) — одна из самых недооценённых, но критически важных при инвестировании в коммерческую недвижимость.
Многие инвесторы совершают ошибку, полагая, что раз здание стоит и сдано в аренду, значит, его статус соответствует назначению. На практике это далеко не всегда так. Иногда собственник сдаёт в аренду помещение под магазин, хотя по документам оно значится как склад, или же покупатель планирует разместить ресторан, а земельный участок под зданием имеет разрешение только под административное использование. Такие несоответствия могут обернуться штрафами, остановкой деятельности арендаторов и даже невозможностью эксплуатации объекта.
Давайте разберёмся, что такое разрешённое использование, как оно определяется, чем отличается разрешение на землю и на здание, какие риски влечёт несоответствие и как правильно проверить документы, прежде чем подписывать договор купли-продажи.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Что такое разрешённое использование
Разрешённое использование — это официально закреплённая категория, определяющая, какие функции допускаются для конкретного земельного участка и объекта недвижимости. Фактически это «правовой сценарий», в рамках которого можно эксплуатировать недвижимость.
В России разрешённое использование регулируется Градостроительным кодексом, правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), классификатором видов разрешённого использования земельных участков и технической документацией на здания.
Важно понимать, что ВРИ существует в двух уровнях:
Разрешение на использование земельного участка — определяет, что можно строить и как эксплуатировать участок (например: для размещения торговых объектов, для складов, для административных зданий).
Разрешение на использование здания (помещения) — указывается в техническом паспорте БТИ, в выписке из ЕГРН и других документах. Оно должно соответствовать земле. Например, если земля предназначена для складов, а здание числится как торговый центр, возникает конфликт.
Именно синхронизация этих двух уровней и создаёт «законность» объекта в его реальной эксплуатации.
Найти выгодные условия лизинга на платформе Ten-X.pro.
Чем грозит несоответствие
Если фактическое использование не соответствует разрешённому, инвестор сталкивается с рядом рисков:
— Штрафы и предписания надзорных органов. Роспотребнадзор, пожарная инспекция или администрация могут запретить эксплуатацию объекта. Штрафы для юрлиц достигают сотен тысяч рублей.
— Расторжение договоров аренды. Арендаторы, не имея возможности работать, будут требовать снижения арендной платы или расторгать договоры.
— Снижение ликвидности объекта. Продать недвижимость с «подвешенным» статусом гораздо сложнее.
— Судебные разбирательства. Арендаторы могут требовать компенсации убытков, если их деятельность остановлена из-за ошибок собственника.
— Запрет на реконструкцию или перепланировку. Без корректного ВРИ не получится узаконить изменения в здании.
Пример из практики: инвестор купил объект на окраине города, планируя сдавать его под автосервис. На бумаге земля числилась «для размещения складских комплексов», а здание как «производственный корпус». В итоге арендаторов обязывали закрыть бизнес, а собственнику пришлось два года проходить процедуру изменения назначения. За это время объект не приносил дохода.
Получайте запросы от крупных покупателей. Заполните профиль компании всего за 5 минут.
Как правильно проверять разрешение на использование
Запросить выписку из ЕГРН. В ней указано назначение объекта и вид разрешённого использования земельного участка. Это первый и обязательный шаг.
Изучить правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В каждом муниципалитете есть свой документ, который определяет зонирование территории. Нужно убедиться, что планируемое использование входит в допустимые виды для данной зоны.
Проверить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нём отражены ограничения по застройке, санитарно-защитные зоны, охранные зоны коммуникаций.
Сверить назначение здания с землёй. Если земля «для торговли», а здание числится как «административное», необходимо приводить к соответствию.
Уточнить фактическое использование у арендаторов. Если арендаторы уже используют объект «не по документам», это тревожный сигнал.
Обратиться в администрацию. Иногда в публичных документах нет всей информации, и только запрос в орган местного самоуправления прояснит ситуацию.
Получайте целевые заявки от клиентов. Разместите компанию бесплатно на нашем портале.
Неожиданный факт
Согласно исследованию Национального объединения застройщиков, более 30% объектов коммерческой недвижимости в регионах эксплуатируются с нарушением разрешённого использования. То есть почти каждый третий объект юридически «работает не так, как должен». Эта статистика показывает, насколько велик риск купить проблемный актив, если не провести тщательную проверку.
Как изменить разрешённое использование
Если объект интересен, но его назначение не соответствует вашим планам, ситуацию можно исправить. Для этого существуют официальные процедуры:
— Изменение вида разрешённого использования земельного участка. Подаётся заявление в администрацию, проходит публичные слушания. Процесс занимает от 3 до 12 месяцев.
— Изменение назначения здания. Потребует внесения изменений в технический паспорт и регистрацию в ЕГРН. Может быть связано с реконструкцией.
— Комплексное согласование. Иногда нужно менять и землю, и здание одновременно, что удлиняет процесс.
Инвестору важно учитывать эти сроки и расходы при расчёте рентабельности сделки.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Практические советы инвестору
Никогда не доверяйте словам продавца — проверяйте документы.
Закладывайте юридическую экспертизу в обязательный этап due diligence.
Всегда проверяйте соответствие земли и здания.
Если планируете менять назначение, оцените заранее сроки и затраты.
Не берите в расчёт доходность объекта до тех пор, пока не убедитесь в законности эксплуатации.
Итог
Разрешение на использование — это не формальность, а фундаментальная основа юридической «чистоты» объекта. Ошибка на этом этапе способна обнулить доходность и превратить инвестицию в источник убытков. Грамотный инвестор всегда проверяет соответствие назначения объекта ещё до подписания договора, а при необходимости заранее готовит план изменения статуса.
Инвестируя в недвижимость, важно помнить: покупаете не стены и не крышу, а право на законное использование. Всё остальное вторично.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!