Нередко, изучая рынок недвижимости, мы сталкиваемся с весьма лестными характеристиками застройщика. Стабильно работающая много лет компания, отличающаяся высокими темпами строительства, вызывает доверие. Но для принятия решения о покупке квартиры этой информации явно мало. Когда неожиданно для себя собственник выявляет недостатки жилого комплекса, прежние заслуги застройщика отходят на второй план.
Лишь тщательное изучение объекта позволяет избежать неприятных сюрпризов. Сегодня детально разберем ЖК «Волга парк» в Ярославле от успешного застройщика с 30-летней историей, по объемам ввода жилья занимающего первое место в России.
О проекте
«Волга парк» — жилой квартал комфорт-класса в южной части Ярославля, на проспекте Фрунзе. Проект включает в себя 18 монолитно-каркасных домов высотой от 15 до 17 этажей, а также 2 школы большой и 3 детских сада. Сданные корпуса уже есть, срок сдачи последних — I квартал 2031 года.
Надёжность застройщика
Застройщиком выступает АО «ПИК», основанное в 1994 г. Компания считается крупнейшим девелопером России; численность сотрудников составляет 30 тыс. человек, собственный капитал — 182 млрд рублей, оборот — 380 млрд рублей. Штаб-квартира АО «ПИК» находится в Москве.
Компания строит жилые комплексы в столице и еще в 15 регионах страны. За 30 лет на рынке застройщик ввел в эксплуатацию более 30 млн кв. м, обеспечив квартирами свыше 2 млн человек. На текущий момент 94 дома сдано, 73 строятся.
«ПИК» отмечен множеством наград, в том числе компания вошла в топ-50 ценных брендов России рейтинга Brand Finance Russia 50 за 2018 г. Также входит застройщик занимает высокие места в международных рейтингах за стабильность. В 2020 г. «ПИК» признан самым быстрорастущим российским брендом.
Оценка 10/10. Мы не будем оригинальными и поставим компании высочайшую оценку. Раз так всё прекрасно, сомнений в надежности АО «ПИК» быть не может.
Расположение ЖК «Волга парк»
ЖК «Волга парк» строится на участке, ограниченном улицами Академика Колмогорова, Лескова, Дядьковская, и проспектом Фрунзе, в новом микрорайоне Сокол быстрорастущего (Фрунзенского) района Ярославля, в 20-25 минутах до аэропорта Туношна.
Транспортная доступность
Дома располагаются в 7-10 минутах ходьбы от остановки улица Академика Колмогорова по направлению в центр города. Напрямую добраться можно до Ярославля Главного (на автобусе № 41). До центра (площадь Богоявления) ходит 41б. Перемещаться в пределах района можно на 63. Также есть 183к, который ходит до автовокзала или до аэропорта Туношна (в другую сторону). До ТЦ «Вернисаж» (на Московском проспекте) можно доехать на 41а. Связь с другими районами обеспечивает 42 и 49 автобусы — 15-й микрорайон (Дзержинский район) и автобус № 45, который ходит до конечной Заволжского района (Машприбор). Другие маршруты предполагают пересадки.
В целом транспортная доступность довольно высокая и соответствует городскому уровню. Картину портят пробки, которые во Фрунзенском районе не редкость. Чтобы повернуть на Московский проспект в сторону центра, зачастую приходится ползти дольше 20, а то и 30 минут, особенно остро это ощущается в час пик. Дорога растягивается на час. На общественном транспорте, соответственно, добираться еще дольше.
Так что не стоит слепо верить обещаниям застройщика: за 15 минут до центра Ярославля от ЖК «Волга парк» добраться не получиться. Быстро принять всех, кто едет по соседним транспортным артериям, Московский проспект просто не способен.
Зато недалеко до аэропорта Туношна, что находится в противоположной центру стороне. До него минут 20 езды на машине. Наверное, новый ЖК для тех, кто любит вылетать из Ярославля.
Оценка 7/10. От остановки, расположенной в 7-10 минутах от ЖК «Волга парк», регулярно ходят автобусы по нескольким маршрутам, до центра и других районов города. Однако даже при отсутствии пробок путь до центра (площадь Волкова) на общественном транспорте занимает по меньшей мере 30-40 минут. На машине — около 20. Кроме того, на проспекте Фрунзе нередки пробки, а значит, добираться на работу и обратно домой придется вдвое дольше.
Обстановка: что вокруг, атмосфера микрорайона
Жилой комплекс строится вдоль одной из самых оживленных транспортных артерий города — Фрунзенского проспекта. В одну сторону — центр города, в другую — дорога на Кострому.
Фрунзенский — быстроразвивающийся район. За последние лет 15 здесь построили огромное количество многоэтажек по обе стороны проспекта. Среди значимых инфраструктурных объектов есть и относительно новые.
В целом здесь атмосфера современного спального района, включающего в себя множество многоэтажек. Жизнь тут имеет как характерные плюсы, так и минусы, с которыми приходится мириться. Например, строительство новых корпусов, предусмотренных проектом, продлится еще несколько лет. Значит, нельзя исключать шум от работающей техники, вид башенных кранов и серых скелетов зданий. Есть и другие минусы, о которых вы узнаете из дальнейших блоков статьи.
Оценка 8/10. Новостройка возводится в пределах городской черты. При этом не в самой отдаленной части района. До пересечения с Костромским шоссе остается еще несколько остановок. Район активно развивается, и многоквартирные жилые дома здесь не редкость. Как следствие, место достаточно обжитое. Это не случайная точка посреди пустыря где-то на границе города или промышленная зона, а полноценный жилой квартал.
Районная и внутренняя инфраструктура
В шаговой доступности магазины, торговые центры, фитнес-центры, салоны красоты и многое другое. В 5 минутах езды на машине гипермаркеты «Метро», «Аксон», «Лента», «Адмирал», ресторан быстрого питания «Вкусно — и точка» и даже аквапарк «Тропический берег».
На первых этажах новых домов выделены коммерческие помещения. Там открываются магазины, кафе и полезные сервисы.
Рядом парк Судостроителей, по территории которого протекает река Дунайка. На территории есть большой пруд с утками. Это ухоженное городское пространство, подходящее для прогулок с детьми и романтических встреч. Летом 2022 г. в парке проводилось благоустройство за счет средств городского бюджета.
Однако далеко не со всеми объектами инфраструктуры дела обстоят столь замечательно. Множество новых многоквартирных жилых домов повлекли за собой острую нехватку мест в школах и детских садах.
В принципе это проблема общая для многих микрорайонов города, но для Сокола она особенно актуальна. В школе № 91 набирается по 7 классов в параллели — именно тут родители первоклассников получают больше всего отказов. В 2022 г. дошло до того, что возмущенные этой ситуацией местные жители требовали организовать учебу для первоклассников в две смены. Департамент образования им отказал, мотивировав тем, что, согласно СанПин, в первых классах возможно лишь первая смена.
Нехватка детских садов ощущается не менее остро. Более того, существующие дошкольные образовательные учреждения, в отличие от школы № 91, находятся на другой стороне проспекта, где также много новых жилых домов.
Впрочем, дефицит мест по идее должен несколько нивелироваться за счет предусмотренных проектом школ (1100 мест в каждой) и детских садов (220 мест в каждом). Две школы и три детских сада построят за счет средств городского бюджета. Но вряд ли они в скором времени полностью закроют вопрос. Реализация проекта стартовала в 2016 г. и продлится по меньшей мере до 2031 г., тогда как существующие школы и сады уже перегружены. Причём потребность в них только растет. А тут добавится еще 18 домов высотой в 15-17 этажей.
Оценка 7/10. Инфраструктура ЖК «Волга парка» на уровне городской. В шаговой доступности множество магазинов, фитнес-центров, салонов красоты, есть городской парк, аквапарк и многое другое. Торговые центры также расположены недалеко. Но нагрузка на школы, детские сады и поликлиники избыточная. Жилой комплекс строится в новом микрорайоне, и за много лет проблема так и не решена. Школы и детские сады возводить до сих пор не начинали.
Квартиры: планировка и отделка
Предусмотренные проектом квартиры — еще один штрих к портрету типичного столичного челове йника, который усилиями АО «ПИК» строится и в Ярославле. Обилие микростудий площадью 20-22 кв. м позволяют застройщику больше зарабатывать на каждом квадратном метре и в то же время создают массу неудобств собственникам. Наличие множества соседей на этаже неизбежно приводит к острой нехватке жизненного пространства, ощущаемой уже у лифта или на территории жилого комплекса.
Инфраструктура вблизи подобных ЖК также перегружена. В Москве от этой проблемы давно устали и даже решили отказаться от строительства квартир площадью менее 28 кв. м. Таково минимальное значение, определяемое Жилищным кодексом РФ, для жилых помещений. При этом площадь 1-комнатных квартир не может быть менее 33 кв. м. Если в проекте есть недвижимость, не вписывающаяся в указанные нормы, разрешение на строительство не выдадут. Но тех ЖК, что одобрены до 7 мая 2024 г., нововведение не коснется.
«Такие ограничения связаны с ростом числа так называемых человейников с высокой долей в них квартир-студий, объясняет NEWS.ru директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
В результате сильно возросла нагрузка на инфраструктуру — дошкольные учебные заведения, школы, поликлиники, транспорт. В конце концов, банально увеличивается количество обращений граждан в администрации муниципальных органов с вопросами разного характера», — говорит эксперт.
Пока в Москве вовсю пересматривают подход к строительству жилых комплексов, определяя допустимую минимальную площадь квартир, в Ярославле с 2016 года АО «ПИК» реализует масштабный проект, разработанный согласно прежним столичным тенденциям. Изменений в него уже не внесут, поэтому чрезмерная нагрузка на инфраструктуру микрорайона Сокол, которая пока и так остается слабо развитой, гарантирована.
Помимо микростудий, в проекте есть однушки площадью от 33 до 38 кв.м. с кухнями площадью от 14 до 18 кв.м и выходом на крохотные застекленные лоджии. Жилые комнаты — 10-11 кв.м.
Двушки площадью от 49 до 66 кв.м. Санузел раздельный, довольно вместительная прихожая, две практически одинаковые комнаты (10-11 кв.м), также кухня с выходом на застекленную мини-лоджию.
Чуть поинтереснее распашонки. Комнаты в них просторнее; предусмотрено два больших санузла.
Трешки в основном площадью от 67 до 72 кв. м Но есть и 82 кв. м. Как и в двушках, здесь два санузла; комнаты в основном небольшие, немного увеличены кухни; лоджии есть не везде.
Отделка
Квартиры сдаются с чистовой отделкой. Стены оклеены обоями под покраску; потолок натяжной, матовый (высота потолков — 2,6 м); на полу ламинат. Санузлы облицованы керамической плиткой от пола до потолка; установлена сантехника, сделаны выводы под стиральную машину.
Если в квартире отдельная кухня, то на полу только плитка. В квартирах с кухнями-гостиными в зоне кухне на полу постелена плитка, на остальной территории ламинат.
Есть выводы под кондиционеры — это единственный ЖК в городе, где они предусмотрены. Внимание: кондиционер нужно будет покупать самому, он в стоимость квартиры не входит.
Еще один пиковский бонус — двухкамерные стеклопакеты увеличенной площади. За счет них комнаты лучше освещены.
В квартирах надежные металлические входные двери, сделаны выводы под Wi-Fi. В тамбуре установлены датчики движения, позволяющие освещать пространство по мере необходимости и тем самым экономить на электричестве в местах общего пользования.
Чистовая отделка от застройщика имеет свои очевидные минусы. Собственники жалуются на низкое качество материалов и работ: критикуют тонкие обои, отклонения по стенам, трещины. При этом квартиры сдаются только в готовом виде. А ждать, пока застройщик проведет гарантийный ремонт, приходится долго.
Более того, здесь есть еще один неочевидный минус. Дело в том, что доказать вину застройщика после подписания акта приема-передачи квартиры бывает затруднительно. Поставив свою подпись на документе, покупатель как бы соглашается с тем, что принимает недвижимость в надлежащем виде. Теоретически брак мог возникнуть и по вине жильца. И приходится ему исправлять ошибки строителей за свой счет. Это неизбежно выливается десятки, а то и сотни тысяч рублей.
Избежать лишних трат позволит профессиональная приемка квартир, которую проводит опытный специалист компании «Умная недвижимость». Каждый месяц он принимает до 100 квартир, и в каждой выявляет мелкие и крупные недостатки. По итогам обследования составляется дефектная ведомость — и застройщик устраняет брак в течение 45 дней. Только после этого подписывается акт приема-передачи квартиры. Собственник спокойно занимается переездом. Оставить заявку на профессиональную приемку можно с помощью Telegram-бота: https://t.me/brainyrealtybot
Оценка 6/10. Квартиры преимущественно малогабаритные. Микростудии, с которыми в столице ведут активную борьбу, не выдерживают критики. Комнаты в основном маленькие; немного увеличенная кухня (вероятно, кухня-гостиная) не решает проблему. Лоджии крохотные, и присутствуют они не в каждой квартире. Из плюсов — два санузла в 2-, 3-комнатных квартирах, увеличенные окна и полноценная чистовая отделка. В целом квартиры не впечатлили, особенно учитывая класс жилья.
Подъезды
Подъезды сквозные: один выход ведет во двор, второй — к автомобильной парковке. Такое решение несколько сглаживает минусы плотной многоэтажной застройки. Жильцы получают быстрый беспрепятственный доступ к дому и обратно на улицу.
Подъезды безбарьерные, без ступеней, порогов и пандусов, что позволяет легко передвигаться даже при наличии коляски или велосипеда. Этим отличаются не только входные группы, но и вся территория комплекса.
Подъезды стильные: все двери мест общего пользования на первом этаже, включая тамбурные, пластиковые со сплошным стеклопакетом. Также применено витражное остекление в пол. Решение актуальное, обеспечивающее естественное освещение и позволяющее просматривать территорию у дома. Стены и пол облицованы однотонной керамической плиткой; потолок со встроенными светильниками.
В подъездах по два лифта (грузовой и пассажирский), что соответствует нормам для таких высоких домов. Однако важно понимать, что квартир на этаже довольно много — от 6 до 9 (среди них множество однушек и студий), а лифты, судя по отзывам в сети, часто выходят из строя.
Оборудованных зон ожидания или каких-то дополнительных помещений в подъездах нет. За это однозначно минус. На такое количество этажей и квартир хотелось бы видеть больше решений, обеспечивающих комфорт.
Оценка 7/10. В целом подъезды отличные: они — сильная сторона ЖК «Волга парк». Сквозные, безбарьерные, стильные. Снимаем три балла за часто ломающиеся лифты, большое количество квартир на этаже, отсутствие зон отдыха и дополнительных помещений, характерных для комфорт-класса.
Территория
В соответствии с названием жилого комплекса (Волга парк) территория имеет парковую направленность. Это значит, что, помимо стандартных для современных дворов игровых и спортивных зон, проектом предусмотрено множество элементов ландшафтного дизайна. Также, согласно задумке, машины ставятся за пределами внутридомового пространства, отведенного для прогулок.
Однако вышло во многом согласно известной пословице — гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Во-первых, дворов без машин объективно не получилось. Парковочных мест сильно не хватает, несмотря на то, что пока дома заселены не полностью, а некоторые еще только в плане. Многоуровневых гаражей строить не начинали. Машины паркуют где попало: зачастую приходится заезжать в те же дворы и ставить их на газоны. Во-вторых, территория не производит сильного впечатления. В Ярославле есть новостройки и с более интересными дворами. В-третьих, относительно соседних дворов дворы ЖК «Волга парк» всё-таки выигрывают, что привлекает сюда множество посторонних, с которыми приходится делить качели, горки и парковые зоны.
Еще один минус — затрудненный выезд. Плотный поток машин, формирующийся в час пик, создает дополнительные препятствия по пути на работу и обратно. Но с этим злом еще как-то можно мириться, будет хуже, если затор помешает машине скорой помощи вовремя доехать до больного.
Оценка 7/10. Дворы, откровенно говоря, средние. Они не соответствуют заявленному уровню территории комфорт-класса. Неудобства возникают из-за перегруженности личным транспортом и острой нехватки машино-мест.
Конструктивные решения
Дома каркасно-монолитные со стенами из газоблока. Они быстро строятся, но имеют существенный минус — низкий уровень звукоизоляции. Шум легко передается по основным несущим конструкциям, в результате слышимость очень высокая. А с учетом большого количества соседей на этаже, проблема весьма существенная.
Повысить звукоизоляцию можно своими силами. Однако это влечет за собой дополнительные расходы, в то время как квартиры сдаются с чистовой отделкой, которая входит в стоимость, и связываться с ремонтом уже не хочется.
Оценка 5/10. Низкий уровень звукоизоляции — один из основных минусов ЖК, и он напрямую связан с конструктивными решениями.
Состояние окружающей среды
Несмотря на наличие прекрасного парка Судостроителей, одной из самых больших проблем микрорайона остается едкий химический запах, отравляющий воздух и вызывающий рвотные позывы у местных жителей.
«На протяжении уже нескольких месяцев по ночам стоит невыносимый удушающий запах нефтепродуктов. Высокая активация выбросов была с 31 июля по 4 августа в ночные часы. Сегодня проснулись от очередного отравляющего смога. Вонь стоит такая, что у людей появляются рвотные рефлексы и першение в горле. Сколько это может продолжаться? Сколько нас еще будут травить? Когда примут меры и привлекут к ответственности виновных лиц?» — написала на страничке ярославского губернатора жительница Фрунзенского района Юлиана Катанская. (Источник: интернет-издание 76.ру)
В 2023 году людям удалось достучаться до городских властей, и те, в свою очередь, приняли меры для выяснения причин. Источником неприятного запаха назвали ООО «Регион-Склад», занимающееся пропаркой цистерн (основано в 2004 г.). Предприятие работает с нарушениями.
«Установлено, что ООО «Регион-Склад» осуществляет на территории района деятельность по подготовке железнодорожных цистерн для перевозки нефтепродуктов. При этом в нарушение требований закона обществом не соблюдается периодичность проведения лабораторных исследований в границах санитарно-защитной зоны и за ее пределами, не организованы места накопления отходов производства и потребления. По результатам выездной проверки зафиксировано превышение предельно допустимой концентрации опасных веществ в воздухе и на источниках загрязнения», — констатировали правоохранители. (Источник:интернет-издание 76.ру)
В феврале 2024 г. городские власти добивались приостановки деятельности ООО «Регион-Склад» по делу, возбужденному Роспотребнадзором. Но суд в требовании отказал, назначив минимальный штраф.
Оценка 5/10. Воздух, существенно загрязненный парами нефтепродуктов, не только вызывает неприятные ощущения, но и способен привести к тяжелым заболеваниям. Мы надеемся, что проблема всё-таки решится, но пока состояние окружающей среды получает низкую оценку.
Условия приобретения и цены
Покупка доступна на стадии строительства. Жилой комплекс аккредитован во множестве известных российских банков, включая «Промсвязьбанк» и «ВТБ24». Действуют спецпредложения по размеру первоначального взноса и процентной ставке на весь период кредитования.
Но квартиры в ЖК «Волга парк» одни из самых дорогих в своем сегменте, и, что особенно важно, неоправданно дорогих. Микростудии — от 3,24 млн рублей. В пересчете выходит 164 тыс. рублей за квадратный метр с учетом чистовой (студии в Ярославля есть и по 120-125 тыс. р. за кв. м и даже дешевле). Однушка площадью 32 кв. м обойдется в 4,59 млн рублей. Двушки — от 6 млн рублей, трёшки — от 8,1 млн рублей.
Оценка 6/10. На момент написания обзора цены существенно выше среднерыночных. Учитывая множество минусов жилого комплекса, ставим 6 баллов за этот раздел.
Итого: оцениваем ЖК «Волга парк»
– Обстановка 8/10
– Инфраструктура 7/10
– Транспортная доступность 7/10
– Состояние окружающей среды 5/10
– Территория 7/10
– Подъезды 7/10
– Планировки 6/10
– Конструктивные решения и сети 5/10
– Надежность застройщика 10/10
– Условия приобретения и цены 6/10
ЖК «Волга парк» набирает 6,8 из 10 возможных баллов. Казалось бы, это крупнейший в Ярославле проект от самого надежного федерального застройщика, что, безусловно, внушает доверие. Однако ни размах строительства, ни количество сданных компанией квадратных метров еще не гарантия безупречности жилого комплекса. Помимо плюсов, мы насчитали множество минусов, перечисленных ниже.
Нужна дополнительная информация об этой или другой новостройке Ярославля — обращайтесь в компанию «Умная недвижимость»! Мы не берем комиссию на первичном рынке недвижимости, работаем по ценам застройщиков. Сотрудничая с нами, вы получаете консультацию, подбор наиболее подходящих вариантов, организацию просмотров, профессиональное сопровождение сделки на всех этапах. Тел.: 8-800-101-07-67
Минусы:
– низкий уровень звукоизоляции;
– химический запах;
– нехватка мест в школах и детских садах;
– малогабаритные квартиры;
– много квартир на этаже;
– плотная многоэтажная застройка;
– нехватка машино-мест (нет предусмотренных многоуровневых гаражей);
– затрудненный выезд из дворов/ автомобильные утренние пробки на проспекте;
– высокие цены.
Плюсы:
– надежность застройщика;
– чистовая отделка;
– увеличенные окна;
– современные дворы;
– безбарьерные сквозные подъезды;
– обстановка обжитого развивающегося района;
– наличие в проекте школ и детских садов;
– близость к парку Судостроителей;
– высокая транспортная доступность.