Работаю в агентстве недвижимости несколько лет. Раньше думала, что офисы — это для крупных инвесторов с миллионами долларов. Всегда советовала клиентам квартиры. А теперь сама задумалась о покупке офиса.
Что изменило мое мнение
В Business Bay появился проект, где впервые можно купить офис поштучно, а не целым этажом. Раньше такого не было — офисы продавались только крупными блоками.
Но дело не только в этом. За последний год в Business Bay ставки аренды офисов выросли на 94%. Представляете? Почти в два раза!
Мы сами арендуем офис для агентства. И каждый год нам поднимают аренду на 15%, несмотря на то, что контракт долгосрочный. Для арендатора это болезненно, но я поняла — а что, если быть по другую сторону?
Чем офисы отличаются от квартир
Когда стала разбираться, поняла — у офисов есть серьезные преимущества.
Доходность 10-11% годовых. С квартир обычно получается 7-8%. Контракты подписываются сразу на 3-5 лет с ежегодной индексацией. Нашел хорошего арендатора — и спокойно получаешь доход несколько лет подряд.
Ремонт делает арендатор. В квартирах собственник периодически что-то обновляет, красит, меняет. В офисах этим занимается тот, кто арендует.
Арендные каникулы минимальные. У нас был 1 месяц, а ремонт мы делали почти год — всё это время платили аренду. Для собственника офиса это идеально.
Арендаторы более надежные. Это серьезные компании, которые не исчезнут завтра и не будут задерживать платежи.
О проекте Burj Capital
Здание в Business Bay — центральном деловом районе. Рядом с Бурдж-Халифа и Dubai Mall. До аэропорта 20 минут. Там концентрируются международные компании.
26 этажей, класс А+. Сдача запланирована на 4 квартал 2028 года. Застройщик — Centurion Developers, работает с 2013 года.
Особенности здания впечатляют. Потолки 4 метра, панорамные окна. 18 скоростных лифтов. Рядом крупнейший парк Business Bay — 623,000 квадратных футов.
5-звездочная инфраструктура: фитнес, бассейн, коворкинги. Планировки оптимальные — прямоугольные, без мертвых зон. Арендаторам нравится, когда можно эффективно использовать каждый метр.
Финансовые условия
Стоимость от 3,15 миллиона дирхам — это примерно 863 тысячи долларов.
Рассрочка очень комфортная — 50 на 50. При покупке 20% плюс 4% регистрация. Еще 30% в процессе строительства. И 50% при сдаче плюс НДС 5%.
Можно получить ипотеку на коммерческую недвижимость. Условия отличаются от жилой, но в принципе доступно. НДС можно вернуть, если есть бизнес в ОАЭ.
Почему именно сейчас
На рынке критический дефицит офисов А-класса. Спрос огромный, а качественного предложения мало. Раньше офисы продавались только этажами крупным инвесторам. Сейчас впервые доступна розничная продажа — это действительно редкость.
Самые востребованные площади 1100-3000 квадратных футов — это примерно 100-280 квадратных метров. Как раз оптимальный размер для большинства компаний.
Мои размышления
Честно говоря, сначала скептически отнеслась к идее покупки офиса. Казалось, что квартиры проще и понятнее. Но цифры говорят сами за себя.
В нашем агентстве мы даже подумываем о покупке. Можно купить офис и работать в нем самим. А можно сдавать в аренду и снимать там, где нам удобнее.
Входной билет не маленький — от 863 тысяч долларов. Но если сравнивать с ценами на хорошие квартиры в премиальных проектах, разница не такая большая. А доходность и надежность выше.
Конечно, это долгосрочная история. Здание сдается только в 2028 году. Но тренд понятный — бизнеса в Дубае становится больше, а качественных офисов не хватает.
Спрос превышает предложение. Есть реальные очереди на аренду хороших офисов. Компании готовы ждать месяцами, чтобы получить качественную площадь в хорошей локации.
Для тех, кто хочет сформировать пассивный доход в валюте, это интересная возможность. Офис — актив, который может кормить всю жизнь стабильным доходом.
Рассказано брокером - экспертом рынка недвижимости ОАЭ бутик-агентства MiO Real Estate.