Всем привет! Меня зовут Стив Цветков, я ваш ипотечный брокер. Сегодня я хочу подробно разобрать изменения в одной из самых популярных ипотечных программ в США — FHA кредитовании. Это программа, которую я сам использовал, когда покупал свой первый дом, и которая помогла тысячам людей сделать первый шаг в сторону недвижимости.
В мае 2025 года произошло важное изменение, которое коснулось многих моих клиентов. Я расскажу, что изменилось, какие у FHA остались плюсы и минусы, и что делать иммигрантам, для которых программа теперь недоступна.
Что такое FHA кредитование
FHA — это ипотека, которую страхует федеральное правительство США. Программа создавалась специально, чтобы упростить покупку первого дома.
Её ключевые особенности:
Можно получить кредит с более низким кредитным рейтингом, чем в стандартных программах.
Минимальный кредитный рейтинг — 500, но тогда первый взнос должен быть 10%.
Если кредитный рейтинг от 580 и выше, первый взнос может составить всего 3,5%.
Максимальная сумма кредита зависит от региона. В дорогих районах, например в Сан-Франциско и округе, лимит доходит до $1,209,000. Это значит, что можно купить дом или квартиру почти за $1,250,000, используя FHA. И при этом — с минимальным первым взносом.
Изменения 2025 года
В мае 2025 года вступило в силу одно из самых серьёзных изменений FHA за последние годы.
Теперь программа доступна только для граждан США и держателей грин-карты.
Раньше FHA можно было использовать практически всем: и тем, кто в стране по рабочей визе, и тем, кто в ожидании статуса, и даже тем, кто подал на политическое убежище. Теперь — нет.
Я помню, что в мае был настоящий ажиотаж: люди спешили закрыть сделки до конца месяца, чтобы успеть попасть под старые условия.
Кроме того:
Убрали форму FHA 1103. Это больше касалось банков, чем клиентов, но упростило документооборот.
Минимальный лимит кредита в 2025 году — $524,000. В недорогих штатах это выше стоимости многих домов, а в дорогих — доходит до $1,209,000.
Плюсы FHA
- Минимальный первый взнос — от 3,5%.
- Возможность купить дорогую недвижимость в хороших районах, даже если кредитный рейтинг ниже 600.
- Гибкость по кредитному рейтингу: если вы недавно пропустили платёж и ваш рейтинг просел, FHA может стать решением.
- Снижение затрат на оформление — после отмены формы у банков меньше работы, и это косвенно удешевляет процесс для клиента.
Минусы FHA
Закрыт доступ для иммигрантов без грин-карты или гражданства. Это самое серьёзное изменение. Новоприбывшие теперь не могут использовать FHA, а им как раз труднее всего быстро поднять кредитный рейтинг.
Жёсткие требования к состоянию дома.
Оценщики очень внимательно проверяют объект.
Любые мелочи — от плинтусов до окраски стен — могут стать препятствием для сделки.
У моего клиента, например, в Сакраменто на участке были козы, которые повредили угол дома. FHA обязал всё перекрасить и заменить дерево до закрытия сделки.
Обязательная страховка PMI (Private Mortgage Insurance).
Если первый взнос меньше 10% — страховка остаётся навсегда.
Если больше 10% — её можно убрать позже, при достижении определённого уровня выплат.
Когда я покупал свой первый дом, я тоже использовал FHA. Я понимал, что это временное решение. Ставки тогда были около 5%, а через пару лет начали снижаться. Цены на дома выросли — и я смог выгодно перефинансировать ипотеку.
Это важный момент: FHA — хороший старт, но для многих клиентов со временем правильным шагом становится переход на другие программы.
Что делать иммигрантам без грин-карты?
Самый важный вопрос: что теперь делать тем, кто планировал использовать FHA, но не может?
Ответ: есть альтернативы, и иногда они даже выгоднее.
Например, Conventional Loan:
Минимальный первый взнос — 3% (меньше, чем у FHA).
Новые программы позволяют вносить даже 1%, а оставшиеся 2% банк даёт в подарок.
Есть варианты без PMI — даже если первый взнос меньше 20%.
Из моей практики:
Клиент во Флориде покупал дом за $350,000.
Его статус — в ожидании.
Он живёт в США меньше двух лет.
Мы подтвердили его трудовой стаж в России.
И как итог: Conventional Loan с первым взносом всего $10,000 и дополнительным бонусом от банка.
Это яркий пример того, что Conventional Loan может быть даже лучше FHA, особенно для иммигрантов.
FHA остаётся мощным инструментом для покупки жилья: минимальный первый взнос, гибкие условия по кредитному рейтингу, возможность купить дорогую недвижимость.
Но после мая 2025 года программа стала недоступна для иммигрантов без грин-карты или гражданства. Это серьёзное ограничение.
Тем не менее, рынок развивается. Conventional Loan и новые программы открывают двери даже тем, кто недавно приехал, ещё не успел построить кредитную историю или только начинает работать в США.
Главный вывод: не стоит расстраиваться. Если FHA закрыт для вас — есть альтернативы, и часто они даже интереснее. Главное — правильно выстроить стратегию и заранее планировать следующие шаги: покупку, рефинансирование, рост.
Хочу подчеркнуть: каждая ситуация индивидуальна. Если вы хотите составить план на 2026–2027 годы, обсудить вашу конкретную ситуацию или подобрать оптимальную стратегию — пишите, звоните, выходите на связь.