В этой статье разберем:
✔️ Стоимость апартаментов для пассивного дохода в Сочи;
✔️ Стоимость гостиничных номеров для тех же целей в Анапе и Агое;
✔️ Расчёт доходности по всем вариантам.
Итак, начнём 👇:
Каждый инвестор хочет инвестировать деньги с максимальной отдачей и выгодой.
Представьте, на Вашем счету лежит 15-20 млн ₽...и, чтобы обеспечить себя безбедную жизнь на пенсии, Вы решаете приобрести гостиничный номер в Сочи и звоните в Агентство недвижимости...
Риелторы и отделы продаж Застройщиков тут же начинают закидывать Вас инвестрасчетами и прогнозами доходности... И, если с арендным бизнесом Вы ещё не сталкивались - проверить логичность и правильность этих цифр не всегда представляется возможным...
Поэтому, давайте расчитаем доходность апартаментов вместе 👇:
Средняя стоимость размещения в 5-ти звездочных отелях в Сочи 👆 (слайд выше) в сентябре составляет: 27 000 ₽.
Средняя стоимость размещения в 5-ти звездочных отелях в Анапе (👆 слайд выше) в сентябре составляет: 26 300 ₽.
Средняя загрузка в сентябре (и в Сочи и в Анапе) составляет 84%
Сентябрь (по статистике) генерирует 11,2% от годового дохода.
Значит, у нас есть все данные, что расчитать валовую прибыль с 1 апарта 👇:
Значит, валовая прибыль с апартамента в Сочи составит чуть более 6 млн ₽... Анапа покажет результаты немного скромнее (тысяч на 200 меньше).
👆 зная валовую прибыль и процент распределения дохода между Отельером и собственником (от 30/70 до 50/50) мы легко можем понять какой же доход по итогу года можно ожидать инвестору: от 3 до 4,2 млн ₽.
❗️ Значит, разницы в доходности между сочинскими и анапскими пятерками нет!
То есть, у меня лично, вопроса о выборе недвижимости (при равной стоимости отелей в Сочи и Анапе) не возникло бы. Я бы однозначно выбрал Сочи...
❗️ 👆 Но, давайте посмотрим цены: за какую стоимость можно приобрести настоящую 5-ку в Сочи... и по какой стоимости 5-ки предлагают в Анапе 👇:
👆 это пятёрки в Сочи...
А ниже те цены, по которым Застройщики предлагают свои 5-ки в Анапе и Агое 👇:
Учитывая уровень цен на 5-ти звездочные отели Сочи и Анапы... а так же их доходность... выбор Сочи для инвестиций кажется уже не таким очевидным... Поэтому... 👇
❗ ... так как, сочинские риелторы и застройщики люди не глупые... ими была придумана очень красивая формулировка "Отель уровня 5 звёзд"... 🤦♂️
И, теперь любую четвёрку можно "упаковать" в красивую обёртку... уровень 5-ти звёзд всё же... не хухры-мухры...
И, под этим соусом 👆, маркетологи Застройщиков уже без стеснения могут рисовать прогнозы доходности... значительно увеличивая итоговую рентабельность...
🧐 "Да, нет Роман, глупость несёте... если 4 -ех ⭐️ отель, но с уровнем 5 -ти звёздочного... с инфраструктурой и сервисом, то он и будет приносить доход как настоящая пятёрка!"
Для того что бы понять будет так 👆 или нет... нужно просто провести параллели 👇:
❗️ Представьте, приехали Вы в Москву/Сочи/Санкт-Петербург (без разницы)... и нужно Вам арендовать комфортный автомобиль класса люкс... Вы приезжаете в пункт проката автомобилей и видите 👇:
✔️ Сдаётся в прокат автомобиль Geely Tugella по цене 15 000 рублей за сутки...
✔️ А рядом находится еще одна фирма по аренде автомобилей... и за эти же 15 000 рублей в сутки они предлагают новый BMW X 4...
👆 Казалось бы, уровень комфорта один и тот же... по внешнему виду - практически не отличить один от другого... Оба автомобиля блестят от чистоты... Но, что бы выбрали Вы: не всем известного китайца, или легендарного немца?
👆 Поэтому, если с таким сравнением Вы согласны, считаю логичным сделать ещё небольшой анализ 👇:
❗️ Какую доходность имеют 4-ёх звёздные отели (ведь при бронировании на Островке, Яндекс Путешествиях и других агрегаторах, люди (при выборе отеля) будут видеть только ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️, а не мнимую формулировку "уровень 5 звезд)...
Средняя ставка размещения в четвёрках в сентябре составляет 8 788 рублей в сутки:
👆 А значит, валовый доход с номера составит 2 млн ₽.
После того, как Управляющая компания заберет свои 30-50% вознаграждения... к выплате на руки собственникам... останется от 1 до 1,4 млн ₽...
Поэтому, здесь нужно в первую очередь решить для себя, что Вам важнее: осознание того, что есть недвижимость в Сочи (при этом имея доход в 1 - 1,4 млн ₽)... либо иметь недвижимость в Анапе... при этом иметь доход от аренды в размере 2,2 - 3,2 млн ₽ и отдыхать там, где пожелает Ваша душа 😊.
Если мы говорим про Анапу и Агой, то подробный расчёт рентабельности приведён в статье, с которой Вы можете ознакомиться ниже 👇:
П.С. в отельном бизнесе всегда действует правило:
✔️ Зашли на старте проекта - получаете 17-20% годовых от аренды;
✔️ Зашли на экваторе проекта - 13 - 14% это хороший показатель;
✔️ Решили купить апартамент в комплексе, который находится на предсдаче или уже готов - то рентабельность будет не выше 8%...
👆 Это плата инвесторов за риски... либо их отсутствие
Не хотите ждать - Царица Наук - Математика, говорит: 8% - не больше!
Но, если отложить возврат инвестиций на год, два или три... то получите итоговую рентабельность от 17 до 20%...
С уважением,
Литовка Роман
Тел. + 7 966 770 36 17