Продажа или покупка квартиры — это как сложный танец, где партнеры движутся к общей цели, но смотрят в разные стороны. Один неверный шаг — и болезненного падения не избежать. Кто ведет в этом танце и почему без опытного партнера легко споткнуться? Давайте разбираться…
Чтобы меня не закидывали камнями и тухлыми помидорами сразу оговорюсь… Да, я защищаю риэлторов, но не всех! 😉
Как и в любой сфере деятельности, в недвижимости, также есть свои профи и, скажем так, не профи. Профи обычно составляют максимум 5-10% от общей массы специалистов. И не важно какая это сфера деятельности… наука, ИТ, экономика, финансы, инвестиции, да среди слесарей и сантехников и то есть свои профи, а есть, откровенные, слабаки.
Вот в этой статье я и буду говорить про эти 5-10% специалистов…
1️⃣ Не просто посредник, а ваш проводник и защитник
Очевидно, что любая сделка купли-продажи сопровождается огромным количеством общения. И это та самая область, где профессиональный риэлтор не просто полезен, а незаменим. Он знает «короткий путь» до финальной сделки и мастерски «сглаживает углы» в переговорах, гася конфликты на корню.
Если агента нет, риск срыва сделки взлетает до небес, особенно в сложных случаях. Альтернативная сделка, нужно одновременно что-то купить и продать? Для новичка это почти неподъемная задача, собрать такую конструкцию без опыта просто невозможно. И давайте не забывать о простом факторе: риэлтор замотивирован на быстрый результат. А значит, он будет мягко, но настойчиво подталкивать всех участников, не давая процессу увязнуть в проволочках.
Был случай в практике, когда сделка без агента развалилась просто из-за того, что продавец с покупателем поссорились уже на этой самой сделке, так как не смогли решить, кто должен заплатить 4000 рублей долг за коммуналку.
2️⃣ Аванс: жест доверия или пустая бумажка?
Один из самых спорных моментов — внесение аванса. Универсального рецепта здесь нет. Иногда продавец настаивает на авансе для собственного спокойствия, а иногда покупатель сам хочет его внести, чтобы «забронировать» квартиру.
Когда аванс оправдан?
Если сделка будет долгой (например, с участием органов опеки или в альтернативной цепочке), аванс скрепляет договоренности и дает сторонам уверенность. Но если до регистрации остались считанные дни, его необходимость стремится к нулю.
Главный миф: многие считают, что аванс — это 100% гарантия. Это не так. Покупатель может забрать деньги, а продавец — вернуть их, найдя более выгодный вариант. Поэтому решение должно приниматься взвешенно, с оглядкой на конкретную ситуацию и уровень доверия между сторонами.
И самое главное — договор аванса должен быть составлен грамотно!
3️⃣ Карта вашей сделки: от мечты до ключей в руках
Любая сделка проходит через стандартные этапы. Первые два — поиск объявлений и просмотр — кажутся простыми. Но настоящие подводные камни скрываются дальше.
- Обсуждение условий. Это самый важный этап! Нужно выяснить всё: цену, наличие залогов, прописанных лиц, долгов по ЖКХ, форму расчетов. Именно здесь становится ясно, возможна ли сделка в принципе.
- Внесение аванса (опционально).
- Сбор документов продавцом. По опыту, это самый долгий этап. Мало кто готовит документы заранее, поэтому смело (но вежливо) подталкивайте продавца и его агента.
- Согласование и подписание договора.
- Регистрация перехода права.
- Финальный акт: передача ключей и освобождение квартиры.
4️⃣ Невидимая работа: что делает риэлтор с момента подбора объекта до самой сделки
Со стороны может показаться, что работа риэлтора заканчивается на том, чтобы подобрать варианты и организовать просмотры. Но это лишь верхушка айсберга. Основная, самая сложная и часто невидимая для клиента работа начинается как раз после того, как покупатель сказал заветное «этот вариант нам подходит». Давайте по шагам разберем, что именно профессионал делает в этот период.
Шаг 1: Юридическая экспертиза «на берегу»
Первое и самое важное — риэлтор не бежит сразу оформлять аванс. Он проводит предварительный анализ интересных объектов. А уже потом следует аванс и идет глубокая юридическая проверка после того, как продавец предоставит необходимые документы.
Шаг 2: Переговоры и согласование условий
На этом этапе риэлтор выступает как дипломат. Его задача — достичь консенсуса по всем пунктам, которые потом войдут в договор… Торги, обсуждение условий и нюансов сделки, приведение всего процесса к одному знаменателю.
Шаг 3: Оформление договора и внесение аванса
Если стороны договорились, риэлтор составляет соглашение о задатке/авансе. Это не просто расписка. Это документ, который фиксирует все достигнутые условия, сроки и ответственность сторон за срыв сделки. Ошибка в этом документе может привести к потере денег и другим «сюрпризам».
Надо различать договоры аванса, задатка, обеспечительного платежа и предварительный договор купли-продажи. Это 4 документа, по сути, об одном и том же, но все-таки о разном. Везде есть свои нюансы, в которых риэлтор должен разбираться.
Шаг 4: Сбор документов и юридическая проверка — самая нервная часть
Это самый затяжной этап, и здесь риэлтор превращается в проект-менеджера и контролера. Сбор документов по чек-листу, постоянный контроль прогресса, а затем непосредственно проверка представленных документов и анализ информации из открытых источников.
У нас есть материал на ДЗЕН про юридическую проверку объекта недвижимости (большая статья) - можете почитать здесь.
А это скриншот нашего классного риэлтора со списком сервисов, которые у него в закладках на компьютере, по которым он проводит проверку. Совсем не легкая и не быстрая работка. Поэтому многие "риЕлторы" такое просто не делают. 😉
Шаг 5: Подготовка документов для сделки и последующей регистрации
Составление договора купли-продажи, акта приема-передачи, согласование документов между сторонами.
Шаг 6: Организация и проведение сделки
- Организация сделки (место, время, условия…).
- Нужен нотариус или нет?
- Сделка с ипотекой или нет?
- Будет аккредитив или ячейка?
- Регистрация в электронном или бумажном виде?
- И т.д…
Таким образом, путь от выбора объекта до получения ключей — это непрерывная цепочка профессиональных действий.
Риэлтор берет на себя всю рутину, бережет ваши нервы и несет ответственность за юридическую чистоту каждого этапа.
Работа риэлтора — это не просто услуга, а полноценное управление сложным и очень дорогостоящим проектом.
5️⃣ Что останется в квартире? Вопрос, который может стоить вам десятки тысяч
Часто стороны упускают, казалось бы, мелочи. Одна из самых болезненных — что именно остается в квартире после сделки. Если жилье покупается под ремонт, этот вопрос неактуален. Но если вы приобретаете квартиру с ремонтом и мебелью, недосказанность может больно ударить по карману.
Реальная история: покупатель приходит на приемку и видит, что продавец вынес не только свои вещи, но и всю встроенную кухню, светильники и даже унитаз. На месте шкафов — дыры в стенах. И эти непредвиденные расходы на восстановление ложатся на нового собственника.
Вывод: обязательно обсудите этот пункт «на берегу» и зафиксируйте его в акте приема-передачи. Лучше перебдеть!
Итог: Доверяйте, но проверяйте с профессионалом
Сделка с недвижимостью — это область, где мелочей не бывает. Профессиональный риэлтор — это не просто «человек, который показывает квартиры». Это ваш стратег, переговорщик и юрист в одном лице, который видит подводные камни за версту и помогает пройти путь к заветным ключам без потерь времени, нервов и денег.
...а вот как найти этого самого Профи – уже другой вопрос. Постараюсь рассказать в следующих статьях.
🟢 А вы как считаете, риэлтор нужен?
Если считаете, что нужен, то за помощью с купле-продажей жилья и ипотекой можете обращаться к нам 😁
Читайте наши разделы:
- Новости рынка недвижимости
#вторичка #риэлтор #продажа_квартиры #юридическая_проверка #продажа_вторички