Купили квартиру в новостройке и решили усовершенствовать — застеклить лоджию или балкон. Но сделать так можно, только получив разрешение. Какими законами регулируется внешний вид фасадов жилых зданий, что нужно, чтобы получить разрешение, какие штрафы предусмотрены и можно ли узаконить самовольное остекление — в материале Урбан Медиа.
Какие законы регулируют остекление балкона и лоджии?
Нет отдельных актов или статей, которые регулируют правила остекления балконов и лоджий. Действия с балконом относятся к правилам перепланировки и переустройства и регулируются Жилищным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, постановлениями Правительства РФ, муниципальными правилами благоустройства и иными нормативными правовыми актами.
В частности, Жилищный кодекс РФ разъясняет, что значит переустройство помещения в многоквартирном доме — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. И если происходит вывод коммуникаций на балкон, то такие изменения нужно внести в технический паспорт помещения. Перепланировка помещения в многоквартирном доме также требует согласования и внесения изменений в ЕГРН, например, жители хотят расширить дверной проем на лоджию или вообще объединить ее с комнатой. Это уже будет перепланировка, то есть изменение границ и площади помещения.
Кроме переустройства и перепланировки остекление регулируется отдельными законами, касающимися внешнего вида домов, охраны фасадов, имеющих историческую и культурную ценность. Они также запрещают стеклить балконы.
Можно ли застеклить балкон и как это сделать?
И хотя многие балконы и лоджии в Казани застеклены, в основном это делали, когда не было законодательного регулирования этой сферы, за внешним фасадом никто не следил, у государства и сейчас не всегда есть ресурс следить за каждым балконом. Однако законодательно ситуация изменилась.
Елена Питиримова, юрист по гражданским делам
Если при покупке квартиры известно, что застройщик установил требование о сохранении балконов и лоджий без остекления, собственник обязан учитывать такие ограничения. Они могут быть закреплены в договоре купли-продажи, в проектной документации жилого комплекса и/или правилах его эксплуатации. Проектное решение, утверждаемое застройщиком и согласованное с органами градостроительства, регламентирует внешний вид фасада здания. Несогласованное самостоятельное остекление балкона может нарушить данные согласования и повлечь юридическую ответственность.
Когда застройщик уже сдает дом, за дальнейшим состоянием следит уже управляющая компания. Будет ли УК требовать согласования остекления по закону или предпишет демонтировать самовольное остекление, как впрочем и установку кондиционера не по проекту, точно определить невозможно. Но остекление балкона без согласования все же возможно, все зависит от того, что конкретно вы собираетесь сделать.
Так, не понадобится получать разрешение на остекление балкона, если собственник хочет:
- поменять стекла на другой более качественный вариант, сохранив прежнюю форму и цвет остекления, в случаях, когда в доме изначально было предусмотрено остекление.
- установить дополнительное остекление внутри балкона — двух- или трехслойное. Например, при панорамном остеклении балкона, которое плохо сохраняет тепло.
Однако важно учитывать, что балкон и лоджия лишь частично принадлежат собственнику квартиры, с другой стороны они входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Например, балконная плита без ограждения и часть стены фасада считаются общедомовым имуществом. Остекление не должно мешать обслуживанию дома, его эксплуатации, например, там где проходит водосточная труба или пожарная лестница, не нарушать прочность конструкций здания, не вести к разрушению.
Как отмечает юрист Елена Питиримова, запрет на остекление может также устанавливаться решением общего собрания собственников помещений или управляющей организации, ответственной за внешний облик дома и соблюдение правил благоустройства.
Что делать собственнику, желающему застеклить балкон?
Если в документах на покупку и правилах эксплуатации дома нет данных о том, что архитектурный проект дома предусматривает внешнее остекление балконов или лоджий, значит, нужно получить разрешение.
Когда ограничений в документах нет, нужно узнать о правилах благоустройства в своем городе: локальные нормы по регулированию внешнего вида зданий, защите исторического вида фасада здания.
Официально согласовать остекление необходимо с:
- Собственниками квартир и управляющей организацией. В том случае, если запрет установлен решением общего собрания собственников.
- Органами местного самоуправления — подать заявление с проектом остекления и необходимыми заключениями, включая архитектурно-строительную экспертизу. Можно заказать проект изменений в архитектурном бюро или в проектной организации. Лучше обращаться к проверенным организациям с отзывами.
В случае получения отказа со стороны застройщика, управляющей компании или органов местного самоуправления без обоснования, нужно обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.
Когда разрешение получено, собственник проходит тот же порядок действий, что и при любой другой перепланировке: остекляет балкон, приглашает сотрудника БТИ, направляет заявление об учете перепланировки и технический план в Росреестр или МФЦ, чтобы изменения внесли в ЕГРН.
Уже проведенное самовольное остекление узаконить уже сложнее, нужно проводить экспертизу безопасности на предмет соответствия строительным нормам и правилам, либо получить заключение о том, что остекление не является перепланировкой. А после необходимо обратиться в местную администрацию. В случае отказа понадобится подать иск в суд, где могут назначить уже судебную, более тщательную экспертизу.
Елена Питиримова, юрист по гражданским делам
Важно помнить, что самостоятельное проведение остекления без получения соответствующих согласований и разрешений может привести к административным штрафам и обязательству привести балкон в первоначальное состояние.
За незаконное остекление отдельный штраф не предусмотрен, но есть наказание за незаконное переустройство или перепланировку в многоквартирном доме — по статье 7.21 КоАП РФ: для граждан — 2 — 2,5 тыс.рублей, для должностных лиц — 4 — 5 тыс.рублей, для юрлиц и ИП — 40 — 50 тыс.рублей. Но оштрафовать могут только после того, как суд вынесет решение о демонтаже.
Собственники легко могут определить можно или нельзя застеклить балкон. Современные новостройки сдаются обычно в едином виде — с остеклением или без него. Если при сдаче дом был без остекления, то придется получать разрешение. Если же дом уже остеклен, замена стекол на более качественные или дорогие не будет считаться перепланировкой или переустройством.
Таким образом, собственники имеют право застеклять балконы, даже если это считается перепланировкой, но исключительно при условии соблюдения установленного порядка согласования и получения всех необходимых разрешений.