В одной из предыдущих статей я уже рассказывал о том, сколько стоит комната в Санкт-Петербурге. В среднем, если мы говорим об «идеальном» варианте, то комната с хорошим ремонтом и в достойном районе обойдётся примерно в 2 500 000 рублей.
Но когда речь идёт о вложении денег именно с целью сдачи в аренду, ситуация немного меняется. Здесь важно не купить самую красивую комнату с ремонтом, а найти вариант, который обеспечит максимальную доходность на вложенные средства.
Именно поэтому лучше ориентироваться не на верхнюю планку стоимости, а на более доступные предложения. Ведь чем дешевле покупка, тем выше потенциальная прибыль при тех же арендных ставках.
Баланс между ценой и состоянием квартиры
Выбирая комнату под сдачу, важно помнить: вы покупаете не только саму комнату, но и часть квартиры. И если ремонт в комнате можно сделать за вполне разумные деньги, то на состояние мест общего пользования — кухни, ванной и туалета — вы повлиять не сможете.
Будущие арендаторы будут смотреть именно на эти зоны. Если туалет старый, ванна в трещинах, а кухня в ужасном состоянии, люди будут уходить, даже если сама комната выглядит хорошо.
Поэтому перед покупкой:
- внимательно осмотрите ванную и туалет — они должны быть хотя бы в приемлемом состоянии;
- оцените кухню: насколько она чистая, ухоженная, удобная для приготовления пищи;
- обратите внимание на чистоту в местах общего пользования — это важный маркер атмосферы квартиры.
Именно поэтому выбирать нужно не просто комнату, а всю квартиру целиком. Даже если ваша собственная часть будет в порядке, грязная кухня или вечно занятый санузел могут сильно снизить спрос на аренду.
Как посчитать доходность?
После того как вы выбрали подходящий вариант, встаёт следующий вопрос: а сколько же он будет приносить? Чтобы оценить доходность, нужно:
- Определить стоимость покупки комнаты с учетом торга.
- Узнать среднюю цену аренды подобных комнат в этом районе.
- Учесть расходы: коммунальные платежи, налоги, ремонт.
- Рассчитать чистый доход и годовую доходность в процентах.
Я как риелтор в Санкт-Петербурге занимаюсь в том числе и комнатами. Поэтому если вам нужна консультация, подбор объекта или расчёт доходности — обращайтесь ко мне.
Это часть моей работы, и я умею находить для клиентов по-настоящему выгодные варианты, которые быстро окупаются. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
А для тех, кто живёт в других городах, я подготовил специальную инструкцию по безопасной и выгодной сдаче недвижимости. Там я подробно рассказываю, подготовить недвижимость и на что обращать внимание при выборе арендаторов. Про грамотный расчёт стоимости аренды я рассказал в 4 пункте:
Сколько приносит комната?
Теперь давайте посчитаем реальные цифры. Возьмём усреднённый вариант:
- покупка комнаты — 2 000 000 руб.;
- средняя стоимость аренды в Петербурге — 15 000 руб. в месяц;
- коммунальные платежи и прочие расходы — около 3 000 руб. в месяц.
Итого:
- чистый доход в месяц — 12 000 руб.;
- за год — 144 000 руб..
Теперь считаем доходность:
144 000 / 2 000 000 × 100% = 7,2% годовых.
Это больше, чем по средним квартирам, плюс недвижимость и стоимость аренды со временем вырастут в цене, процент станет больше, ведь мы считаем только первый год.
Пример из практики
Чтобы не быть голословным, приведу конкретный пример. Год назад мы с моим клиентом купили комнату в Санкт-Петербурге площадью 12 м² всего за 1 650 000 руб. Найти такой вариант удалось не случайно — это результат моего опыта и знания рынка.
После небольшой косметики (фото выше) комнату сдали буквально за один день за 15 000 руб. в месяц (можно было дороже, но в приоритете была скорость и выбор жильца). В итоге чистый доход составил около 12 000 руб.
Если пересчитать на год, это примерно 144 000 руб. дохода. Доходность такой покупки — около 9% годовых, что является очень достойным результатом. Окупаемость такого объекта составит около 11 лет, без учета роста стоимости сдачи, что для недвижимости — отличный показатель. Более того, в любой момент эту комнату можно будет продать дороже, ведь рынок недвижимости Петербурга имеет тенденцию к росту.
На этом канале обсуждаем недвижимость. Подпишитесь на этот канал, чтобы наслаждаться: