Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает о кладовке как инвестиции.
Со словом «кладовка» у каждого поколения свои ассоциации. Это словно маркер времени, отражающий историю жизни. Для кого-то это запах старой одежды и воспоминания, для кого-то просто место для хранения. Но потребность в хранении остается неизменной.
В советских домах для хранения использовали все доступные пространства. Большие квартиры могли похвастаться дровяными чуланами, иногда с окошками под потолком, дающими хоть какое-то освещение. В некоторых городах, как Иванов, сараи во дворах выполняли функцию кладовых. В однокомнатных хрущевках изощренно использовался каждый сантиметр: кладовки размером до двух квадратных метров, скрытые занавесками, или антресоли как потолочные шкафы между коридором и кухней. Подвалы с сараями были чуть ли не обязательным атрибутом, где хранили всё, от картошки до спортинвентаря. Но юридически статус этих подвальных помещений был неопределенным. Десятилетия использования не всегда обеспечивали право владения.
В 1990-е годы популярность приобрели межлестничные кладовые, нередко устраиваемые незаконно. Жители зачастую просто отгораживали часть площадки и запирали ее на замок, не задумываясь о законности. Подобное отношение к местам общего пользования, как колясочные, нередко порождало конфликты, особенно, когда кто-то из жильцов пытался вернуть себе законное пространство. Правила пожарной безопасности и эксплуатации жилья при этом систематически нарушались, и ситуация порой напоминала «закон джунглей».
Новостройки, казалось бы, должны предлагать решение проблем хранения. Однако и здесь всё не всегда очевидно. В некоторых городах, застройщики пытаются продать кладовые по заоблачным ценам. В Петербурге, как показала жительница Иванова, цена на кладовку в несколько метров может достигать астрономических величин. Эта ситуация требует внимательного изучения условий приобретения недвижимости.
Сегодня рынок недвижимости переживает интересную трансформацию. Кладовки, прежде воспринимавшиеся как небольшие, малозаметные помещения, становятся привлекательными объектами для предпринимателей. Почему? Потому что они позволяют регистрировать компании, предлагая экономию по сравнению с арендой офисных пространств.
Руководитель управления развития продукта и аналитики девелоперской Группы «Самолет» Леон Пряжников отмечает растущий интерес к кладовкам в новостройках для регистрации бизнеса. Это обусловлено, в первую очередь, существенной экономией по сравнению с арендой офисов. Стоимость квадратного метра кладовой часто на 30–40% ниже, чем в аналогичном жилом комплексе. Это привлекает не только покупателей жилья, но и предпринимателей, для которых юридический адрес важен не меньше, чем офис. По словам эксперта, кладовые перестают быть «дополнительными» помещениями, а становятся самостоятельным продуктом, подобно коммерческим помещениям или машиноместам. Некоторые покупают кладовые площадью более 4,5 кв. м, чтобы использовать их как юридический адрес для регистрации сразу нескольких компаний.
Хотя закон позволяет регистрировать бизнес в кладовых, существуют нюансы. Налоговые инспекторы могут приостановить регистрацию, если обнаружат недостаточное соответствие помещения требованиям, например, отсутствие рабочего места. В законодательстве нет четких требований к минимальным размерам или оборудованию помещения. Хотя для регистрации компании достаточно генерального директора, налоговые инспекторы могут требовать подтверждения реальной деятельности в этом помещении. Таким образом, «серая зона» остается, и недобросовестные субъекты, как и те, кто действительно ищет экономически выгодную схему регистрации, могут воспользоваться возможностями кладовой как юридическим адресом.
Юридический адрес не обязательно должен совпадать с местом фактического ведения бизнеса. Часто компании регистрируют несколько юридических лиц по одному адресу. В этой ситуации покупка кладовой может оказаться не более выгодной, чем аренда, если необходимо зарегистрировать значительное количество компаний.
Кладовая как бизнес: выгодно ли сдавать часть помещения?
Сдавать кладовку в качестве самозанятого не получится. Это коммерческая недвижимость, и налогообложение сильно отличается от сдачи жилья. ФНС подтверждает: сдавать кладовку как коммерческую недвижимость можно только как ИП, что влечет более высокие налоговые платежи (15% вместо 13%).
Выбирая режим ИП, у вас есть возможность использовать упрощенную систему налогообложения с 6%-ным налогом. Но тут есть важное условие: минимальный годовой взнос, который может перевесить потенциальную экономию. Если вы сдаете кладовку только для ИП, то этот вариант вряд ли станет выгодным.
Окупаемость: разбиваем кладовку на секции
Окупаемость — ключевой вопрос. Даже если арендные ставки в 2025 году составляют 7000 рублей в месяц, выгоднее разделить кладовку на отдельные секции. Это позволит увеличить доход, ведь секцию площадью 1 кв. м на высоту 2 метра можно сдать, например, за 2500–3500 рублей.
Разбив кладовую на секции (по 3,5 куб.м.), можно сдавать нижний ярус за 3500 рублей в месяц, а верхний использовать самостоятельно. Это даст доход в 3290 рублей после уплаты 6% налога и сохранит 2200 рублей в месяц для личного использования. С учётом ЖКХ и налога на имущество (примерно 110 рублей), чистая прибыль составит около 5400 рублей в месяц, или 64800 рублей в год.
Факторы, которые нужно учитывать:
- Индексация арендной платы. Сдавая кладовку, нужно прогнозировать рост цен на ЖКХ (освещение и прочее), чтобы не потерять прибыль. Предварительный расчет с 3%-ной индексацией аренды позволит сохранить прогноз окупаемости в течение 11 лет.
- Проблемы с индексацией у арендатора. Возможно, арендатор не захочет индексировать плату вслед за ростом расходов.
- Риск простоя. Непредвиденные ситуации, ремонт или другие нюансы могут привести к временным простоям, что снизит доход.
Сдача части кладовой в аренду может стать неплохим дополнительным доходом, но требует точного расчета и понимания рисков. Важно детально просчитать расходы (налоги, ЖКХ), чтобы определить реальную прибыль и потенциальную окупаемость. Прибыль от такого бизнеса будет намного ниже, чем прибыль от жилой недвижимости, но может стать отличным дополнением к основному доходу.
Ранее мы также писали о том, что уменьшение квартир заставило россиян скупать кладовки в новостройках, а еще о том, на что обратить внимание при покупке кладовки в новостройке.