Минфин внёс в правительство бюджетный пакет на 2026–2028 годы и предложил с 1 января 2026 года поднять базовую ставку НДС с 20 до 22% (льготная 10% для соцтоваров сохраняется). Одновременно в проекте заложено около 1,8 трлн ₽ на «семейную ипотеку». Переводим с бюрократического: субсидии продолжат работать, но общий чек для экономики станет выше — и его части неизбежно окажутся в цене квадратного метра и арендных ставок.
Как НДС «доходит» до конечной цены жилья?
Важно не перепутать два уровня налогообложения:
- Продажа жилья. Ряд жилищных операций освобождены от НДС по ст. 149 НК РФ: услуги застройщика по ДДУ на жилые объекты, а также реализация готовых квартир по ДКП (есть исключения, например, апартаменты/коммерция и некоторые спецкейсы). Это значит, что конечная продажа жилья без НДС, но…
- Входящий НДС на «всё, из чего строят» — материалы, инженерка, подряд, техника, часть услуг. Если продажа финального продукта освобождена, входящий НДС нельзя принять к вычету, он прилипает к себестоимости. Повышение ставки с 20 до 22% увеличит эти невозмещаемые налоги и толкнёт себестоимость вверх.
А теперь объясняю на пальцах».
Повышение НДС на 2 п.п. увеличивает сумму входящего НДС на 10% (22/20). Насколько это ударит по цене проекта, зависит от доли затрат, облагаемых НДС:
- если 60–70% сметы облагается НДС (типично для монолитных жилпроектов), полная себестоимость растёт примерно на 0,9–1,6%;
- при большем «весе» подрядов/материалов — ближе к верхней границе.
По квартире 10,5 млн ₽ это +95–170 тыс. ₽ к экономике проекта. В потребительской цене девелопер чаще всего «перекладывает» этот рост, особенно в дефицитных локациях. Именно поэтому грубая оценка +≈144 тыс. ₽ на квартиру 60 м² (≈+2,4 тыс./м²) выглядит реалистично для рынка с сильным спросом. Финальный эффект будет разниться по проектам.
Через какие каналы рост НДС ударит по рынку?
- Материалы, механизация, субподряд дорожают автоматически: НДС включён в их прайс. Это прямое давление на себестоимость новых очередей.
- Коммерция и апартаменты (обычно с НДС на продаже): рост ставки ложится и на CAPEX, и на арендные платежи с НДС, которые платит арендатор. Это тянет вверх «квадрат» в street retail, LI и офисах.
- УК и сервисы: часть эксплуатационных услуг облагается НДС, что даст ползущий рост OPEX. Для жилой аренды НДС не начисляется, но рост затрат УК и собственников будет косвенно выталкивать ставки.
- Региональные и КРТ-проекты: там, где маржа низкая и платежеспособный спрос ограничен, дополнительные 0,9–1,6% к себестоимости — чувствительная вилка. Часть проектов станет экономически хрупкой, графики запуска очередей будут осторожнее.
- Финальный спрос: продление «семейки» поддержит спрос на первичку, но бюджетный «рычаг» одновременно усиливает налоговую нагрузку на всю экономику (в т.ч. через НДС), что и создаёт эффект «за льготку платят все».
Что именно предлагает Минфин (и что пока на бумаге)?
- Базовая ставка НДС 22% с 2026 года, льготная 10% сохраняется для соцтоваров. Это проект, внесённый в правительство как часть бюджетного пакета на 2026–2028 годы. Дальше — обсуждение и доработка.
- На «семейную ипотеку» — около 1,8 трлн ₽ в горизонте трёхлетки (плюс корректировки по другим ипотечным субсидиям). Детали распределения средств и параметры программ могут обновляться ко второму чтению.
Сценарии для цен и маржи девелопера.
- Сильный спрос, дефицит предложения
Цены на первичку растут быстрее издержек; НДС 22% почти полностью перекладывается на покупателя. Риски: регуляторика по субсидированным ставкам и доступность ипотек. - Сбалансированные рынки крупных городов
Перекладка частичная: 50–70% роста себестоимости уходит в прайс, остальное — в давление на маржу. Девелопер ускоряет индексацию в новых очередях и «дожимает» скидки/субсидии. - Слабые региональные рынки, КРТ с тонкой экономикой
Чистая перекладка маловероятна, эластичность спроса высокая. Риски заморозки стадий и переносов стартов. Проекты с высокой долей коммерции и паркингов (с НДС) уязвимее.
Вывод
Рост НДС — не «плюс 2% к ценнику», а плюс 10% к невозмещаемому НДС в себестоимости. На рынках с сильным спросом это почти целиком окажется в цене квадратного метра; на слабых — ударит по марже и инвестиционной активности, усилит отбор проектов и осторожность с КРТ. Одновременно продолжение «семейки» поддержит спрос, но её счёт частично оплатит вся экономика через более высокий НДС. Серьёзного смягчения эффекта без роста производительности/конкуренции подрядов ждать наивно.